證券時報記者 王一鳴 陳麗湘

    樓市調控政策在一線城市接連升級。

    1月21日晚，上海樓市新政——“滬十條”發布，涉及增加土地供給、封堵“假離婚”購房漏洞、調整增值稅征免年限、執行差別化住房信貸政策以及新房搖號優先滿足無房家庭等多方面；1月25日，上海法拍房再被納入限購。證券時報記者獲悉，工商銀行僅面向上海地區的、購買一手二手及法拍房等個人住宅（商用除外）中所繳納稅費的分期貸款產品正被全面叫停。

    相同的一幕在深圳上演……繼去年7月15日發布樓市調控政策后，今年深圳再次接連發布調控信息，特別是在1月23日晚，深圳住建局發布關于進一步加強商品住房購房資格審查和管理的通知。《通知》提出8條措施，包括加強購房意向登記管理，嚴格審查購房人收入證明、征信報告、購房款來源以及銀行流水單資格信息等，違規將暫停使用網簽系統3年。

    滬深兩地的樓市持續“高溫”也引起了相關部門重視。近日，住房和城鄉建設部副部長倪虹帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產市場情況，切實落實城市主體責任。

    “要堅持問題導向，發現問題及時出手，采取針對性措施，引導好預期，堅決遏制投機炒房……”倪虹強調。

    本輪調控以來，上海、深圳兩地樓市有何新變化？近日證券時報記者對兩地購房者、中介、房東等群體進行了采訪。

    無房剛需

    瞄準“網紅”新盤

    距離2021年春節還有十余天，但1月末的上海，無房剛需戶們已提前迎來了春天。

    陳偉（化名）結婚后一家三口一直住在父母名下一套兩室一廳老公房中，他與妻子之前也從未購房。去年12月，經過父母同意，他賣出了該套住房，由此也加入了無房的剛需購房大軍。

    陳偉向證券時報記者介紹，他所住小區房齡已有25年，小區緊貼浦東新區內環線，屬于金楊商圈，周邊配套比較齊全。隨著小孩步入高中，同時也方便接父母照料，正準備在鄰近板塊置換一套三房。

    讓陳偉堅定選擇當下賣出的原因是，該小區所對口的小學原是一所普通小學，但自從2020年下半年被整體并入上海六師附小，就蹭上了“學區房”光環，房價也開始水漲船高。

    例如，在2020年上半年，與陳偉原來住房相同的近62平兩室一廳戶型總成交價尚徘徊于310萬元，折合單價約5萬每平米。等到12月，陳偉賣出時的成交總價已升至400萬元，單價約6.45萬元，漲幅近30%，由于陳偉的房源屬于“滿五唯一”，從掛牌到成交，總共歷時10余天。

    目前，某看房APP上顯示，該小區掛牌房源共17套，與陳偉同類型的房源掛牌價在430萬左右不等，不過1月以來還未有最新成交記錄。

    證券時報記者在走訪相關房產中介門店時了解到，此前該小區不少房東有惜售、不愿簽字等情況，但在新政后，房東們開始愿意收定金，誠意賣房者比之前明顯增多。

    “這個小區的兩房成交單價在6.5萬元左右，在新政出臺后市場還比較平穩。”房產中介小王告訴證券時報記者。

    在賣出唯一住房時，由于買家主要為了未來孩子上學掛戶，暫不著急入住，所以陳偉也談好了可以免費多住3個月，之后超出時間再按約定租金計算。

    眼下，在新政出臺后，陳偉將目光投向了離該小區不遠的金橋板塊的新房。據證券時報記者了解，金橋被規劃為城市副中心后，其發展亦備受關注，該區域去年底開盤的仁恒金橋世紀300余套房源均價7萬元，其中100平的三房兩廳兩衛為主力戶型，不少房源總價650萬元左右，正好滿足“陳偉們”的購房需求，最后吸引了近1500組認籌，開盤當日即售罄。未來，預期還有仁恒金橋世紀二期及多個新盤將入市。

    值得注意的是，“滬十條”中曾提出新房搖號優先滿足“無房家庭”需求。在1月28日晚間，相關細則顯示，新開樓盤首次搖號將主要滿足無房戶家庭；第二次搖號，非無房戶家庭才有機會買房。由此，陳偉這樣的無房家庭未來搖到熱門新房的幾率明顯增加。

    業內人士：

    短期或階段性降溫

    證券時報記者走訪過程中還了解到，新政出臺后，上海近兩年最熱門的前灘板塊二手房價格也暫時步入平穩，此前房東臨時跳價和不簽字的情況已不多見。

    據前灘某門店房產中介介紹，該板塊最新成交的房源都是在新政出臺前，其中單價最高的來自A小區二期的62平一室戶，成交總價約1200萬元，單價約20萬元每平米。

    “自2018年以來，參與前灘新房搖號的有較大比例是投資客，一手購入單價低至八九萬，新政出臺前，房東不簽字、臨時跳價的情況不在少數。新政后，這樣的情況有所緩和。但前灘的房源均是未滿兩年的次新房，所以新政中調整增值稅征免年限對前灘二手房暫不構成影響，未來房價走向還有待觀察。”該前灘中介認為。

    不過，本次新政也對一些購房人群產生了明顯影響。上述中介的一位帶看客戶，原計劃在新政前“假離婚”購房，但目前已被限購，好在還沒有簽訂購房合同，不然可能陷入違約或必須臨時賣出多余房源的困境。

    接連的政策組合拳出臺，上海樓市未來會如何走？克而瑞預計，短期來看，在政策連番加碼后市場或將階段性降溫，成交震蕩回調。但全年成交大概率維持相對高位，即使回調也不會明顯失速。一方面，長期以來上海房地產市場基本供求平衡，成交量很大程度上取決于供應量多少，而在2021年供應放量的驅動下，成交大概率將高位企穩。另一方面，2017年~2019年積壓的大量潛在購房需求，并未在2020年全部釋放完畢，2021年市場需求依舊充裕。另外，在信貸資金收緊的大環境下，“打新熱”或將明顯降溫，2020年的火爆“打新”場面恐難再現。

    在上海中原地產首席分析師盧文曦看來，在政策接連出臺背景下，未來新房市場中打新熱有望降溫，項目之間分化也將加劇。二手房方面，由于增值稅免征年限延長，短期內這個交易成本難以轉嫁到下家，價格有重新磨合的過程。尤其是在出臺收緊政策后，市場預期會轉變，預計二手房價格會逐步理性回歸。

    “當前政策儲備中還有很多工具未使用，比如限售等，如果三四月份上海樓市還是有非理性升溫，同樣不排除調控繼續加碼補短板的可能。”盧文曦認為。

    深圳市場審查更加嚴格

    同樣受到調控政策影響的還有深圳樓市，1月23日晚，深圳住建局發布關于進一步加強商品住房購房資格審查和管理的通知。證券時報記者在走訪時了解到，1月23日新政補丁出臺之后，收入證明及購房款來源受到嚴格審查，市場心態趨向謹慎。

    二手房方面，福田區一位姓王的鏈家房產中介告訴記者，1月份還沒結束就已經賣掉了4套位于皇崗附近的二手房，這是他從業以來成交量最高的月份。但這都是在23號之前成交的，新政出臺后至今還沒完成成交，目前他在向客戶推介房子時會著重問下客戶的收入情況。他指出，當前二手房購房者的心態也開始變得越來越謹慎，特別是擔心自己的銀行流水和貸款資格。

    新房方面，記者在實地走訪時發現，正準備入市的前海兩大“網紅新盤”對購房者的認購資質的審核非常嚴苛，入圍人數相較于去年的“網紅新盤”潤璽一期大幅下降。

    由此，符合條件的剛需們正迎來“上車”機會。一位從2019年就開始觀望的互聯網公司員工小張告訴記者，2020年初本來想在寶安置業，但因為疫情想繼續觀望下，結果眼看著自己心儀的樓盤從均價6萬多一直上漲到超過8萬，2019年準備的首付如今已經沒辦法買到當初的如意房子。目前，作為無房人士的他專注參與新房搖號。

    接連的政策組合拳后，小張認為，最近在嚴查收入和資金流水，他覺得這對他來說并無不利影響，嚴查之下必然會剔除一部分不合格的購房者，對他而言買到新房的概率就會更大。

    按照此前深圳的誠意登記入圍規則，無房者登記人數小于可售房源數量的3倍，則這些人全部入圍。剩下的名額，按照有房者的社保參保年限排序入圍。上述房產中介告訴記者，有房者如果要參與新開樓盤搖號，家庭夫妻雙方的社保至少合計要超過200個月才能入圍。

    “不過因為預算有限，可參與打新的樓盤選擇還不多。”在新房打新上，小張是選擇性參與。一方面，新開樓盤地點在理想范圍內的不多；另一方面，購房能力證明把他攔在了門外，可選的新房類型相對有限。

    他給記者算了一筆賬，如果是一套600萬元的房子，首付三成200萬后按30年按揭貸款，月供是2萬元左右，那就需提供每個月4萬元的收入證明。這意味著，月收入如果只有4萬元，就只能在均價超過8萬元的寶安區選擇75平米以下的房源，在均價超過10萬元的南山區和福田區，就只能選擇60平米以下的房子。而實際上，符合面積選擇的房子并不多。

    另一位有購房需求的金融從業者小李也對記者表示，原本已經打算在福田購買二手房，接連的政策組合拳后，目前他堅持將新房搖號進行到底。

    “新樓總體價格要比二手房低，不少項目搖到就是賺到，至少100萬起步。”他對記者說道，以前新樓盤搖到號的概率太低了，而且天不亮就要去排隊，現在首套房參與打新的中簽率高了這么多，屬于“不打白不打”。