記者調(diào)研了解到，房地產(chǎn)“三道紅線”融資新規(guī)出臺疊加償債高峰期，高負(fù)債房企面臨較大壓力。福晟集團(tuán)、泰禾集團(tuán)等規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)已出現(xiàn)爆雷風(fēng)險，陽光城等品牌房企也面臨合規(guī)的陣痛。專家建議，切實落實融資新規(guī)，建立相應(yīng)監(jiān)測和預(yù)警機(jī)制，防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險進(jìn)一步蔓延。

    高負(fù)債房企資金壓力加劇

    2020年8月，重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則推出后，房企融資環(huán)境隨之收緊，加上年末償債高峰期的到來，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨較大資金壓力。

    央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月末，全國主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額48.8萬億元，同比增長12.8%，增速較6月末回落0.3個百分點。房地產(chǎn)貸款占各項貸款余額的比例從2012年一季度的19.2%升到2020年9月末的28.8%，8年時間提高了9.6%。

    業(yè)界專家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體融資占比仍然較高。浙商證券分析師胡娟說，從違約的房地產(chǎn)債券來看，一是部分房企擴(kuò)張激進(jìn)，通過高負(fù)債高杠桿拿地、開發(fā)，有息負(fù)債過大對現(xiàn)金流有所吞噬，比如中弘控股。二是一些企業(yè)多元化發(fā)展失敗，以銀億和華業(yè)為典型代表。三是整體布局存在缺陷，導(dǎo)致銷售回款出現(xiàn)問題，主要典型是天津房信和泰禾集團(tuán)。

    業(yè)內(nèi)人士表示，房企一直靠高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)來維系運營，如果觸碰“三道紅線”，將難以獲得增量資金，這無疑卡住了房企融資的管道。

    在申銀萬國28個行業(yè)分類中，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為79%，位居行業(yè)第三。根據(jù)監(jiān)管新規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)，55%的上市房企負(fù)債率超70%。

    據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2020年前10個月，我國房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外債券融資累計約1.03萬億元。據(jù)植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平測算，2016年以來，房企發(fā)債高峰期發(fā)行的境內(nèi)信用債將集中在2019年至2021年到期，2017年以來房企發(fā)行的海外債將集中在2020年至2023年到期，2021年到期的境內(nèi)信用債規(guī)模和海外債規(guī)模分別約為5492億元、3509億元，相比2020年到期量分別多增353億元、1149億元。

    貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，房企在金融監(jiān)管升級的過渡期將承受降負(fù)債與沖業(yè)績的雙重壓力。按照近5年房企債券融資發(fā)行周期推算，預(yù)計房企債務(wù)壓力實現(xiàn)實質(zhì)性下降仍需3至5年時間。

    部分房企現(xiàn)爆雷風(fēng)險

    廈門大學(xué)管理學(xué)院教授戴亦一說，房地產(chǎn)企業(yè)大多在規(guī)模擴(kuò)張的階段使用較高財務(wù)杠桿，負(fù)債率較高，“長債短借、以債養(yǎng)債”現(xiàn)象普遍。“這種發(fā)展模式在房企賣房順利、現(xiàn)金流流暢的時候可以維持，而一旦遇到政策調(diào)控或融資不能按時到位，就會形成資金和債務(wù)的錯配。”

    “很多房地產(chǎn)企業(yè)為了擴(kuò)大規(guī)模，明知會虧，依然要拿項目，且絕大多數(shù)通過高負(fù)債高杠桿拿地開發(fā)，”藍(lán)綠雙城董事長曹舟南說，“不少房企是‘十個鍋五個蓋子’，容易產(chǎn)生現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險。”

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊說，去年以來，疫情對房地產(chǎn)企業(yè)回款造成影響，令房地產(chǎn)行業(yè)通過長期高負(fù)債、高杠桿積累的風(fēng)險集中爆發(fā)。

    部分規(guī)模房企已“爆雷”。曾經(jīng)的百強(qiáng)房企福晟集團(tuán)深陷債務(wù)危機(jī)。截至2019年底，公司負(fù)債已超過700億元，資產(chǎn)負(fù)債為77.32%。福晟的債務(wù)還存在民間借貸和員工跟投債務(wù)等。

    事實上，采取跟投機(jī)制是房企的普遍做法。一名陽光城員工告訴記者，他從多家銀行借了消費貸，每年可提現(xiàn)幾百萬元，然后跟投公司項目“賺差價”。“消費貸利率是4%至7%，而公司資金利率高達(dá)百分之十幾。”

    為了解決資金困境，2020年初福晟集團(tuán)與世茂集團(tuán)進(jìn)行并購，聯(lián)合成立世茂福晟平臺，但經(jīng)營依然不穩(wěn)定。福晟在福建20多個項目處于停工狀態(tài)，上海、湖南、廣東等地也有項目停工。

    再如泰禾集團(tuán)，由于該企業(yè)不斷高價拿地，其負(fù)債總額從2012年的100多億元飆升至2000多億元。隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控升級，泰禾集團(tuán)最終陷入債務(wù)困境。截至2020年三季度末，公司已到期未歸還借款金額增至487.10億元，尚未支付的利息為64.76億元。北京、上海、杭州多地項目停工，一些業(yè)主一邊租房，一邊還貸，走上看不見盡頭的維權(quán)之路。

    旭輝控股董事局主席林中等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下，行業(yè)高杠桿、高負(fù)債、快周轉(zhuǎn)的模式恐難持續(xù)。只做規(guī)模不重盈利的房企恐將出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，恐波及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)。

    房企積極降杠桿降負(fù)債自救

    在地方調(diào)控頻頻收緊、“三道紅線”融資新規(guī)穿透式監(jiān)管下，高負(fù)債房企面臨較大壓力，紛紛通過加快銷售回款、出售資產(chǎn)、股權(quán)融資等多種手段降杠桿、降負(fù)債。

    “短期告別高杠桿還頗為艱難。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，面臨即將到期的債務(wù)壓力，開發(fā)商可能不得不對外融資“找錢”。同策研究院報告顯示，2020年11月份，40家典型上市房企股權(quán)融資總額為256.36億元，占比23.50%，環(huán)比大幅上漲331.2%。國泰君安研報稱，股權(quán)融資不會增加有息負(fù)債，同時可以增厚權(quán)益，對改善公司負(fù)債水平作用顯著。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，在“三道紅線”之下，未來房企分拆子公司上市、引入戰(zhàn)投、轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)等現(xiàn)象將繼續(xù)增加。

    業(yè)內(nèi)人士建議，一是切實落實融資新規(guī)，建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)測和預(yù)警機(jī)制。中南財經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長盤和林建議，落實面向房地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線”要求，并運用好面向居民的貸款價值比（LTV）、貸款收入比（DTI）要求，和面向銀行的房地產(chǎn)貸款比例限制、貸款風(fēng)險權(quán)重要求，可有效調(diào)控房企杠桿水平，降低房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險。連平建議，建立因地制宜的、動態(tài)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)測體系，及早發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

    二是警惕房地產(chǎn)投資波動。平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生認(rèn)為，隨著融資監(jiān)管的加強(qiáng)，房企將加速推盤，尋求通過銷售途徑回籠資金，而對拿地和新開工趨于謹(jǐn)慎，需要警惕由此引發(fā)的房地產(chǎn)投資波動。

    三是關(guān)注房地產(chǎn)資金鏈問題可能引發(fā)的局部金融風(fēng)險。戴亦一說，房企相當(dāng)一部分貸款來自于民間借貸融資，后者特點是償債時間短、借貸成本高。同時，民間借貸往往伴隨“聯(lián)保互保”等現(xiàn)象，一旦問題產(chǎn)生，容易引發(fā)連鎖反應(yīng)，致使多個公司或者個人出現(xiàn)資金危機(jī)，導(dǎo)致局部金融風(fēng)險。