2020年對房地產行業來說異常艱難，挺過了年初疫情的沖擊，年中又迎來“三道紅線”融資新規。跌跌撞撞，房地產市場以“V”型反轉走過一年，表現超預期，2020年全國商品房銷售額仍有望創下新高，預計突破17萬億元。

    不過，在“房住不炒”的總基調下，監管層對行業的調控并未放松。2020年最后一天，央行送來監管“大禮包”，為銀行涉房貸款劃下“兩道紅線”，從銀行信貸端出發，與前期“三道紅線”等融資調控一脈相承。

    業內認為，2021年，從“十四五”規劃建議及中央經濟工作會議表態來看，政策傾向仍舊是長效調控常態化，政策延續穩定。其中重要的一點便是，房地產業要穩杠桿、去金融化，精準管控企業。

    對于依賴杠桿使用促進規模增長的房地產業來說，在高杠桿、高周轉開發時代已成為過去的當下，2021年房地產市場又將走向何方？

    樓市延續分化

    2020年的樓市行情跌宕異常。

    一季度疫情影響下，各地售樓處暫停、工地停工，房地產市場成交低位徘徊；二季度隨著疫情威力減弱，以及各地頒布救市政策，市場逐漸復蘇。

    下半年，熱度回升、需求釋放使得部分城市出現過熱現象，監管層及時降溫，深圳祭出“深八條”、杭州為人才政策打補丁……樓市走向平穩運行。

    房地產行業在2020年“V”形的走勢下，易居預計全年全國商品房銷售額將突破17萬億元，創下新高。

    具體來看，市場實則復蘇與分化并行。中指院數據顯示，一線城市疫情后市場快速回溫，2020年一線城市價格累計上漲3.93%，較2019年擴大3.32個百分點；二線城市價格累計上漲3.67%，較2019年收窄1.39個百分點；三四線代表城市價格累計上漲2.49%，漲幅較2019年收窄1.6個百分點。

    從各城市群來看，2020年長三角、珠三角新建住宅價格累計漲幅較2019年均明顯擴大，其中長三角累計漲幅為近四年最高水平。

    不過，這樣的熱度在2021年或將有所降溫。

    “（長三角地區）2020年需求積極釋放，短期繼續提升空間相對有限。當前長三角地區交易市場及土地市場熱度在調控政策影響下，均顯現高位回落態勢，預計2021年市場將保持嚴格調控。”中指院認為，2021年長三角城市群房地產市場規模將有小幅增長，整體呈現量增價穩格局。

    同時，盡管供需兩端均向好，粵港澳大灣區房地產市場規模存增長空間，但鑒于目前地價、房價上漲仍存較大動力，中指院預計，2021年調控有進一步升級可能。

    具體到城市能級來看，“2021年，一線城市由于自身良好的經濟基本面仍將保持其強勁的增長力，二線城市將保持穩步增長，但是內部城市表現‘良莠不齊’。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄預計，而三四線城市在疫情的沖擊下，疊加前幾年的需求透支，熱度下滑是大概率事件。

    同策研究院宋紅衛也認為，三四線城市“棚改”改“舊改”，失去核心上漲動力。

    “2017年-2019年大部分三四線城市的火爆跟‘十三五’住房規劃提出的舊改計劃有直接關系。”宋紅衛表示，當前的情況顯示，主要的棚改任務已經完成。而疊加人口持續流出，產業基礎薄弱等情況，部分三四線城市房地產市場的支撐進一步弱化。

    不過，億翰智庫提出，2020年三四線城市同比其實也呈上升態勢，結構性變化越來越明顯，“位于長三角的三四線城市表現更好。2020年，無論是北方房企、西南房企還是華南房企普遍向長三角地區的三四線城市布局便是這樣的道理。”

    億翰智庫稱，“2021年三四線城市結構性分化的特征預計會更加明顯，位于長三角地區的三四線城市表現更好，珠三角和中西部地區的三四線城市市場表現呈依次衰減趨勢。”

    融資規模增速放緩

    除了疫情對銷售造成的直接沖擊，2020年，對房地產業影響最大的莫過于融資新規的出臺。

    2020年8月下旬，央行、住建部與12家房企在京座談，9月“三道紅線”融資新規在12家房企試點實施。

    2021年伊始，“三道紅線”試點有望擴圍的消息傳出。1月初，有媒體報道稱，近日央行、住建部召集重點房企舉行座談會，除2020年9月已參與融資新規試點的房企外，還包括部分去年未參與試點的房企。另據記者求證，1月1日開始試點已經擴圍。某此前并不在12家名單中、規模超2000億元的房企近日也參加了上述座談會。

    在某國資背景房企人士看來，“‘三道紅線’擴容不擴容的意義不太大，踩了線的房企都要降負債。”

    在直接給房企融資套上緊箍的同時，監管層在2020年12月31日又發布新規，對銀行業金融機構涉及房地產貸款及個人住房貸款的比例進行明確要求，給銀行業在涉房貸款方面劃下了新紅線。這被部分銀行業人士稱為最嚴“限貸令”。

    不過，業內認為新規的影響相對可控。克而瑞研究報告表示，兩道融資余額紅線下，超標銀行個數較少，并且有2年或4過渡期，對超標較多的銀行亦有增減的靈活空間等。

    “鑒于此前對房地產行業的監管已經較緊，此次出臺的政策舉措對受評中國開發商的總體信用影響應為中等。”標普發布的報告顯示，國內開發商的總體債務增速已明顯放緩，2020年上半年同比增長約3%，而2019年和2017年同比分別增長16%和30%。

    另據貝殼研究院數據，2020年全年，房企境內外債券融資累計約12132億元，規模創歷史新高，但同比增速僅為3%。

    值得一提的是，2021年開年，房企融資呈井噴的現象。不完全統計顯示，截至1月10日，已有近30家房企發行債券，境內外累計發行規模約550億元。其中碧桂園一筆擬發行的5億美元票據，票面利率低至為2.7%。

    陳霄表示，年初集中發債屬于歷年傳統，房企搶跑發債，一方面年初融資成本較低，另外，也是防止后期融資收緊所帶來的融資困難。

    在億翰智庫研究總監于小雨看來，房地產業的融資新規是有條件的收緊，“不是不讓企業融資，是讓杠桿降下來、控風險。”

    此前有消息稱，恒大、融創計劃首次在中國銀行間市場發債。某Top10房企人士向記者表示，“三道紅線”控制的是融資總量，并未針對某種具體融資方式，只要總量能得到控制，多元化融資反而是受到鼓勵的。

    從全年來看，標普預計行業融資環境將延續2020年下半年中性偏緊的狀態。

    但房企的融資從緊態勢不會改變。“2021年房企短期償債的壓力并不小于2020年。”58安居客房產研究院分院院長張波向記者分析，眾多房企一方面需要“借新還舊”，另一方面渠道費用和土地及建造成本的增加導致利潤不斷被侵蝕，都會推動房企融資需求提升。

    不過，對于一直仰賴高杠桿推動規模增長的房地產業來說，融資規模整體增速被限制之后，行業擴張速度也將被影響。易居企業集團CEO丁祖昱認為，未來幾年銷售額可能還會繼續增長，但銷售面積預計會維持在16億平方米左右。

    中指院預計，2021年全年商品房銷售面積下降2.3%-3.8%，銷售均價則將延續小幅結構性上漲態勢，漲幅在3.9%-5.4%之間。

    標普則認為，2021年全國銷售額與2020年總體持平，其中銷售均價可能會出現5%以內的降幅，而銷售面積的增長基本能夠予以彌補。其預計，在融資環境收緊的背景下，開發商可能會降價促銷，以彌補現金流；同時大城市需求快速釋放后已顯疲態，而地方政府的限購、遏制炒房等措施也控制了房價上漲的勢頭。

    長三角地區受青睞

    市場熱度的分化，疊加融資新規，房企難以像過去一樣借用高杠桿四處“撒錢”。據東北證券分析師王小勇測算，2021年土地成交價款增速收窄至7%；“三道紅線”管控下房企拿地投資行為會更加審慎，預計土地購置面積小幅修復至-3%。

    資金有限的情況下，布局選擇的重要性也進一步提高。

    “從過往來看，無論是一二線城市還是三四線以下城市，由于全國樓市處于去庫存以及城市化進程之中，各地項目的去化難度普遍不高，甚至不少城市拿地成本偏高，也能在上一輪房價上漲過程中得到收益。”張波分析，“但在房企融資監管精細化的階段，戰略布局尤其拿地層面出現一定比例失誤，對于企業的影響將可能變得十分明顯。”

    標普認為，“如果土地儲備分布在偏遠地區，即使規模龐大，那么開發商的競爭力恐怕也會落后于布局在經濟實力更強、市場更穩定地區的同業。”

    因此，向經濟發達地區、需求旺盛的區域聚集成為許多房企的選擇。這一情況在2020年已有所體現。

    2020年初定下“南移西拓”戰略的遠洋集團在拿地方面向華東、華南等區域進發。據其透露，在全年超40個新增項目中，“南移西拓”項目占比高達70%。大本營位于華南的龍光集團于2020年7月9日初以23.8億元總價摘得上海楊浦區一宗宅地，首進上海，并于年內首次進入寧波、南京、昆山等城市。

    融信也堅持在包括上海在內的長三角地區積極搶地。“在目前的環境下，不確定性因素比較大，所以我們公司這幾年還是拿一二線（城市的地）。”融信管理層在2020年中期業績會上表示，2020年土地溢價比較高的主要還是集中在經濟比較好的長三角地區，“這一帶的發展潛力、安全性特別高”。

    事實上，2021年剛過去的十余天里，長三角土地市場的熱度已得到明顯體現。克而瑞研究中心發布的報告顯示，近期徐州成交的2宗地溢價率均在120%以上；杭州、嘉興、寧波、金華等市場熱度也保持較高水平，溢價率均在20%以上。

    諸葛找房數據研究中心認為，預計2021年一二線城市熱度不減，穩中有升，未來房企關注度會集中于此；而三四線城市土地市場熱度會有所下降，土地市場逐漸轉冷。

    不過，也有三四線城市值得關注。億翰智庫認為，2020年，位于長三角和珠三角地區的三四線城市表現較好，這也使得無論北方房企、西南房企還是華南房企普遍向長三角地區的三四線城市布局。

    于小雨表示，這一趨勢有望延續，“房企投資方向上偏向于高價值地區，諸如長三角、珠三角經濟圈中的強三線城市成為房企布局的熱門區域。”