■本報記者 王麗新

    截至10月16日，據同花順統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，滬深兩市共計52家上市房企披露了2018年三季度業績預告，剔除數據不全企業，凈利潤實現同比增長的企業有33家，占比超過六成，13家企業凈利同比下滑，11家虧損。

    值得一提的是，這52家房企幾乎都是中小房企，并無銷售規模達2000億元量級房企，但可折射行業發展狀況。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，房地產行業集中度越來越高，得益于過去兩年市場庫存的充足，房企今年的銷售額將再次創下新高。截至目前，已有19家房企跨入“千億元俱樂部”。不過，接下來的市場銷售增速將放緩，加之資金成本的提高，房企盈利能力或走低。

    六成房企凈利同比增長

    從預告凈利潤變動幅度來看，在上述52家上市房企中，33家呈現上行趨勢，占比為63%；從，預告凈利潤下限來看，39家房企盈利，占比75%；11家虧損，占比為21%。

    從預告凈利潤下限來看，27家房企歸屬于母公司股東的凈利潤超過1億元，占比52%。

    《證券日報》記者注意到，凈利潤超過10億元的目前有9家。招商蛇口凈利潤預計在80億元-82億元之間，目前暫列首位；榮盛發展凈利潤預計在33億元—39億元之間位；藍光發展凈利潤預計在10億元-13億元之間；金融街凈利潤預計在10.1億元-10.8億元之間。

    中原地產首席分析師張大偉表示，從整體數據看，主營業務依然是房地產的企業，在三季度業績依然明顯增加，但首虧和續虧企業占比仍達20%左右。對于中小房企來說，在當下資金鏈緊張，龍頭房企率先降價回收資金的市場環境下，風險已經越來越大。

    張大偉進一步稱，盡管最近部分城市樓市出現了去化放緩跡象，但從財務數據看，因為結算周期的原因，大部分房企可能要到2019年才出現市場退燒的表現。

    事實上，截至目前，多數上市房企仍然獲得了“豐收”。10月8日，據中國指數研究院發布的《2018年1月份-9月份中國房地產企業銷售業績TOP100》研究報告顯示，2018年前9個月，銷售額破千億元房企增至19家。其中，碧桂園、恒大與萬科3家企業銷售額均超過4300億元，均值為4768億元，同比增長率均值為20%。

    報告指出，2018年前9個月，標桿房企銷售目標完成率均值為74.7%，相較前8個月月提高9.5個百分點。正榮、中梁、金茂、金科等房企銷售目標完成率均在90%以上。新城控股、世茂房地產、奧園、恒大等房企的銷售目標完成率均超80%。中海、保利、旭輝等房企也完成了全年銷售目標的75%以上，完成全年目標可期。

    市場明顯降溫

    但市場并不樂觀，去庫存眼下已經成為房企們最頭痛的問題。

    萬科投資者關系總監趙旭翔在9月7日的萬科經營情況電話會議上披露，7月份萬科的去化率為51%，而8月份僅為47%。與上半年55%-65%的去化率水平相比，這樣的銷售情況無疑下滑嚴重。趙旭翔稱，低去化率的主要原因是萬科在一、二線城市的600多個項目都面臨著較大的調控壓力。受限購限貸等因素的影響，即使開工推盤都順利進行，最終銷售情況可能也不理想。如果調控政策未放松，那么銷售難度可能還會逐漸加大，去化的難度也會不斷提高。

    事實上，這并不是萬科一家房企遇到的銷售難題。在上一輪調控中，不少房企都選擇了全面退守一、二線城市的投資策略。現如今，適逢這些項目入市銷售，變現難度可見一斑。

    克而瑞研究中心表示，“金九”51個典型城市成交量為3476萬平方米，環比下降了7%，與去年同期成交量大體持平，其中二線城市成交下滑最為顯著，同比和環比齊跌，前三季度累計成交也較2017年下降了2%。“銀十”雖然尚未結束，但從CRIC監測的國慶期間的周度數據來看，成交情況也不容樂觀，31城環比大降近七成跌至歷史低位，同比也下降了27%。其中一線和三、四線城市基本保持了和去年同期的成交熱度，二線城市因前期需求透支和近期調控的不斷加碼，成交持續乏力，各城市成交量跌多漲少，已然出現了階段性的購買力“瓶頸”。

    克而瑞研究中心表示，毋庸置疑，樓市“轉冷”的信號已顯，無論是短期波動還是長久之勢，原來房價飛漲，“閉著眼睛賣房子”的日子都已經一去不復返，房企的態度也由之前的“高歌猛進”轉變為“收斂聚焦”、加緊搶收，目的都是為了在市場“涼涼”前，回籠更多的資金，保證現金流安全。