近日，多家上市房企發布了9月銷售數據，整體來看，上市房企9月份銷售較此前兩月有所回溫，但增速不及上年同期。中國證券報記者統計，截至10月14日，公布9月份銷售數據的30家滬深及港股上市房企，當月共計實現銷售額4401億元，同比增長37%。上述房企前9月共計實現銷售額3.5萬億元，同比增長38.7%。中原地產首席分析師張大偉認為，從當下銷售數據看，2018年標桿房企銷售規模預計將刷新歷史記錄，但整體看，上漲速度相比2017年明顯開始放緩。

    龍頭增速放緩

    由于調控仍處高壓，今年“金九”成色明顯不足。中金公司數據顯示，9月60個城市新房銷售面積環比僅增長1%，顯著低于歷史同期環比平均增速；同比增幅由8月的21%大幅收窄至3%。10個重點城市推盤量同比增長68%，延續下半年強勁勢頭，然而去化率大幅下滑至72%，是導致銷售偏弱的主要原因。

    龍頭房企盡管銷售增速強于平均水平，但仍有所放緩。

    恒大、萬科和碧桂園前9月銷售金額均超過了4000億元。其中恒大9月集中發力實現銷售金額630.1億元，同比增長42.07%；合約銷售均價為每平方米人民幣1.05萬元。這使得公司前9月累計實現銷售金額約達人民幣4480.9億元，同比增長22%。

    而萬科和碧桂園前9月分別實現銷售金額4315.5億元和4155.8億元，同比分別增長8.90%和38.36%。兩家公司9月表現較為平淡，單月銷售額同比均出現明顯下滑。萬科9月份實現銷售面積302.5萬平方米，同比上升10.85%；實現銷售金額434.2億元，同比減少6.26%。碧桂園9月實現銷售367.4億元，這一數字較2017年同期475億元的銷售金額同比下滑明顯。

    這或許與兩家企業戰略調整有關，這兩家企業均提出要放慢節奏，聚焦利潤。萬科董事長郁亮此前表示，房地產行業真正的轉折點已來，樓市的需求急劇消失，開發商面臨去化壓力。碧桂園總裁莫斌則表示，全年結算面積從原先目標4100萬平方米調整至3700萬平方米，但是毛利率的預期不會變。

    中小房企分化

    中小房企業績表現則較為分化。融創中國9月單月實現新增預訂銷售額547.3億元，創下全年月度新高，前9月實現銷售金額3219.8億元，同比增長55%。除了前述四家房企外，還有世茂地產、招商蛇口、旭輝地產、金地集團、中南建設、龍湖集團以及綠城前9月銷售金額突破1000億元。

    其他9月銷售較好的房企還包括禹洲集團和遠洋集團，這兩家公司9月份銷售額環比增速都超過了100%，其中禹洲集團以單月65.61億元的銷售額創下全年月度新高，遠洋集團單月銷售135.1億元，這是遠洋集團本年度第二個銷售過百億的月份。

    不過也有一些房企表現不佳，尤其是小型房企，這些房企受制于項目儲備和推盤速度，項目去化放緩導致業績增速下降，其中景瑞地產、寶龍地產、花樣年、陽光100等9月銷售額環比增速均呈負增長，跌幅超過10%。

    土地儲備方面，中原地產數據顯示，大多數房企前9月仍在積極拿地，第一梯隊除萬科外整體較為穩健，第二梯隊房企拿地力度較大。

    不過單月數據顯示，大多數9月份拿地進度明顯放緩，中原地產研究院數據顯示，碧桂園2018年7月單月權益拿地金額接近100億元，拿地面積為190.9萬平方米。9月權益拿地金額僅為15.91億元，權益拿地面積下降為34.15萬平方米，不到7月單月水平的2成。萬科9月份拿地仍非常積極，9月萬科拿地17塊，權益拿地金額達到94.18億元，權益拿地面積達到273.8萬平方米，目前位列第二。不過9月的權益拿地金額已經較7月份、8月份大幅下降。張大偉認為，在調控持續加碼的趨勢下，市場集中度進一步攀升，做大依然是當下房企的主流選擇，這意味著房企拼規模的趨勢在加劇。

    10月或以價換量

    張大偉表示，隨著房地產調控的深入，房企逐漸出現了業績上漲乏力的現象，從之前一年多的房企普遍上漲，逐漸開始出現了龍頭房企上漲速度放緩。包括多家龍頭房企，銷售業績都開始出現了逐漸放緩的跡象。后續市場很可能出現加速調整的可能性。

    數據上看，個別房企出現了銷售均價下降的情況。中駿9月份的銷售均價為1.05萬元/平方米，8月份這一數據為1.5萬元/平方米，環比下降近三成。建業在9月的銷售均價同比下降7.5%。龍光地產的銷售均價也出現下滑。

    華創證券認為，目前主流房企多為高周轉策略，弱市下均多采取重去化輕利潤率的以價換量策略；但華創證券同時認為，去年同期基于打壓政策密集推出，9-10月仍屬成交低基數月，預計10月銷售同比壓力仍不大。

    中金公司認為，目前，核心區域房價仍然堅挺。部分樓盤降價原因一方面來自樓市持續高壓政策下購房人觀望情緒加深，另一方面因開發商推盤放量后促銷力度提升。未來此類區域房價仍有可能延續疲弱走勢。中金公司同時預計10月銷售同比增速大概率將伴隨推盤量的進一步提升和基數下行較9月出現上修，預計全國商品房銷售面積10月將同比增長8%，預計將高于9月。