董少鵬

    2021年，穩定經濟增長仍是一項緊要任務。由于房地產市場與投資、消費兩端都有緊密聯系，對于預期管理十分重要。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展，就要堅持房價穩和投資穩并重，做到兩個“穩”相互協調。

    據國家統計局發布的數據，2020年全年，全國房地產開發投資141443億元，比上年增長7.0%。在疫情沖擊下，年度增幅比上年回落2.9個百分點，但7.0%的增幅仍體現了穩定適度的特點。一般認為，這一數據在5%-10%之間屬于健康合理范圍，低于5%屬于偏冷，高于10%可能導致過熱。從房地產開發投資占固定資產投資的比重看，2020年為27.26%，2019年為23.57%。考慮到疫情導致投資結構和消費結構發生一些波動，這一比例的年度變化總體上是平緩的。

    從銷售情況來看，2020年商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%；商品房銷售額173613億元，增長8.7%。其中，住宅銷售額增長10.8%，辦公樓銷售額下降5.3%，商業營業用房銷售額下降11.2%。2020年全國商品房均價為9860元/平方米，同比漲幅為5.9%。在滿足剛性需求的同時，通過一系列穩價格措施，促使均價漲幅相對2019年略有收窄，取得了穩房價的效果。但長期來看，抑制房價過快上漲仍是主要方向。

    據有關專業機構測算，2019年我國房企負債總額為年度社融存量的30.31%。這一比例是偏高的，應當采取措施壓降。如果社會融資過于集中到某一個領域，其風險是不言而喻的。這也是黨中央反復強調“房住不炒”，積極推動房地產市場穩定健康發展的根本原因。為此，一方面要降低房地產市場的熱度，既要保證居民住房的新增剛性需求和改善型需求，也要堅決遏制炒房、炒地行為，防止各類房產過度金融化；另一方面，也要優化房地產企業的資產負債結構，在出清經營不善企業的基礎上，可以完善措施、創造條件，讓優質房地產企業通過股權融資等多種方式補充資本金，擴大房地產信托投資基金（REITs）適用范圍，加大產業鏈融資力度，增強房地產企業的資產流動性，有效防范化解房地產企業債務風險。

    去年12月份召開的中央經濟工作會議，把“解決好大城市住房突出問題”作為2021年八大重點任務之一，要求“因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展”“要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場”。完善長租住房政策、壯大長租住房市場，是抑制房價過度上漲的根本性措施之一，也為房地產企業轉型打開了巨大市場空間。隨著大城市居民生活水平的提高，人們對住房管理服務的多元化、高品質需求日益增長，房地產企業由開發型向服務型轉變，已經悄然進入了一個新的時代。在房價相對穩定、租賃住房比例達到一定規模后，通過提供更為系統化、專業化的物管等服務獲取收益，將成為服務型房地產企業的主流收入模式。“十四五”時期，要在破解大城市住房難題上有所作為，讓保障性租賃住房市場規模得到拓展，實現供給結構和需求結構相互匹配，降低住房焦慮，實現房住不炒。

    多家機構預計，2021年房地產投資規模有望繼續保持穩定增長，不同地區房價將分化。推動經濟高質量發展，尤其要加大實體經濟的創新發展能力。房地產作為經濟體系中的一個重要部分，必須堅持“穩”字第一，即房價穩、投資穩。投資穩是為了保剛性需求、保結構調整。在兩個“穩”相互協調的基礎上，將更多金融資源向創新領域引流，激發更大創新動能，是我們的目標。