近日，一份名為《關于穩定恩施房地產市場價格預警的通知》（以下簡稱《通知》）在網上熱傳，讓作為四線城市的恩施突然“火”了。

    該《通知》詳細列出了10種擾亂恩施房地產市場秩序的降價行為，引來業界熱議。6月11日下午，《每日經濟新聞》記者聯系到恩施市房管局。該局相關負責人告訴記者，確有這份《通知》，是由恩施市房地產協會發布的。

    實際上，對市場波動提出預警的城市并不少，但由房地產協會發布“紅頭文件”禁止房價猛降的情況并不多見。恩施此次發布的樓市“止跌令”不僅在業界引起爭議，同時也揭開了這座四線城市樓市存在的各種“亂象”。

    房協發布10條“止跌令”

    恩施市房地產協會發布的《通知》中，共列出10條不利于市場健康發展的降價行為，其中前3條直接點出了具體降價數字：“高價備案，低價開盤，降幅價格在800~1200元/平方米”“分期預售和銷售不同，前后價差300~500元/平方米”“無故不按市場規律辦事，開盤價整體同比下降200~500元/平方米”。

    《通知》其他條款則主要涉及到房企的各種促銷行為，如“采用低價誘客的方法，實為銷售噱頭，引起市場大幅波動和購房預期變化”“不按成本和價格規律定價，綜合成本與實際售價形成巨大反差”“以蓄客為由提前釋放低價信息，甚至未辦預售證即變相收取押金和辦卡”“以分銷、電銷等方式與第三方合作進行降價，變相收取押金。用工程款抵扣房、內部福利特價房等形式變相降價”“采取甩賣價格拋售，成交價明顯低于市場價格的”“采取不正當銷售手段將銷售人員安排至其他售樓部外進行拉客”“違反相關規范，將樓層設計高度降低至2.7米左右，為后期購房者入住埋下矛盾隱患”。

    對于如此詳細的“止跌令”，一位品牌房企營銷負責人認為，涉及到價格的條款存在過度市場干預的情況。“開發商在一個小區內對于不同戶型會因為小區景觀的不同造成價差，但設定價格下限是明顯不尊重房地產營銷的行為。”該房企營銷負責人進一步表示，比如第一個對備案價設定下限，這就是強行政管控。

    不過，也有當地業內人士認為，對于恩施房價斷崖式下降問題，社會反映比較強烈，房協列出降價現象的10條主要表現，對部分樓盤進行調查核實，還進行了相應的4個措施予以引導和糾正，本質上是有利于市場穩定的行為。

    上述房企營銷負責人也直言，政府層面還沒有出臺管控政策，目前只能靜觀其變。畢竟企業的經營是第一位的，企業也要有資金回籠，來付政府稅金、支付農民工工資等。

    《每日經濟新聞》記者觀察發現，發文防止房價下跌的城市，并非恩施一例。

    今年3月6日，江西省贛州市贛縣住建局向房企下發一份“停止特價房銷售”的通知，要求自3月3日開始，同類型住宅成交單價低于該項目2月份同類型成交均價的商品房合同暫緩備案。

    不過，恩施“限跌”的發文主體是地方性房協，并非類似贛縣住建局的行政指令，更多體現在警示層面。

    58安居客房產研究院首席分析師張波告訴記者，今年房地產的整體調控目標非常明確，就是“三穩”，穩定房價是三穩的重要目標之一，既防大漲、又防大跌是政策調控的主基調。

    今年全國樓市的分化將會更為明顯，熱點二線城市恒熱，三四線降溫城市增多，因此未來調控方向會更體現出“因城施策”的特點。下半年出臺限制房價漲跌的城市應該會不斷增多。

    樓市政策背后亂象叢生

    《通知》中如此細致的“止跌”措施背后，恩施樓市亂象存在已久的確不容忽視。例如同一個區域的樓盤，價格差非常明顯。

    當地一位業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，恩施南邊的一個項目開盤時毛坯價在6900元/平方米，如今價格僅6000元/平方米。相較同樣地段和戶型的其他樓盤，價格也有大幅下跌。“有一家品牌房企在當地的售價范圍在6100~6200元/平方米左右，而該項目旁邊有個樓盤項目僅賣5300元/平方米。對于消費者來說，自然會選擇價低者，這個市場就容易亂。”該人士表示。

    據介紹，一般來說，品牌開發商還是愿意把備案價申請得越高越好，但有些小開發商為了快速出貨，則會選擇降價。而值得一提的是，“降價”很難在恩施樓市引起連鎖反應。因為一些樓盤最初拿地價格比較低，后期可以低價走量，有些樓盤的拿地價格較高，無法在價格上動太多想法，“價格戰”也打不動。

    據《每日經濟新聞》記者了解，目前恩施開發商的“非常規”促銷對市場秩序產生影響，操作流程上也有不少“灰色地帶”。據上述人士消息，目前恩施市場一些樓盤，價格雖然有降，一些項目卻只收定金，不簽合同。也就是說，購房者看中了房子，只能定，不能真正買。“現在有許多開發商還沒有拿到預售證，就大規模做廣告宣傳、收定金，提前煽起市場的‘虛火’。”上述營銷負責人表示，拿證后已交付定金的購房者能否順利簽合同、是否存在“差價”的可能，這些都是不容忽視的風險隱患。其告訴記者，恩施樓市目前確實存在一些問題，政府也陸續在出臺各種解決的政策，比如針對預售證問題，恩施市政府就要求樓盤必須要有預售證才能宣傳出街。不過政策是否落實到位，要看執行效果和具體監管力度。

    當地房企利潤不如從前

    就目前市場情況，一品牌房企在恩施當地的營銷負責人告訴《每日經濟新聞》記者，今年以前恩施的市場整體向上，但從去年下半年開始，市場出現了疲態，今年春節后就開始明顯下行，如今已經是買方市場。

    來自恩施州房地產業協會的數據顯示，2018年度，恩施市批售新建商品房項目48個，較2017年同期增加了14個；批售面積191.38萬平方米，與2017年同期相比上漲35.36%；全年銷售新建商品房154.46萬平方米，與2017年同期相比上漲7.29%；累計總銷售額100億元，與2017年同期相比上漲26.58%。

    如今，“恩施下半年約有六七個項目開盤，加推的體量不算太大，明顯不及過往。”上述營銷負責人表示。

    價格方面同樣如此，恩施2018年房價在慢慢往上漲，當年新建商品住宅成交均價為6165.58元/平方米，與2017年度成交均價相比上漲23.59%，每平方米直漲1176.94元。

    另一品牌房企在恩施的銷售負責人向記者表示，雖然恩施的房地產市場較其他地區較為封閉，但去年還是有明顯提升。不過，從今年上半年開始，整個市場開始下行，不同開發商都開始促銷。

    表面上看，因為開發商過于集中供貨，導致供過于求，但多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時均表示，其實根源在于，恩施前些年房價漲幅過快，而當地人口和收入基數沒有大幅增長，房價已提前消耗了紅利，存在一定的泡沫。

    據恩施州房地產業協會報告，恩施的庫存去化目前低于10個月，依然還有較大的市場潛力；而新建非商品住宅卻庫存高企，現有存量出清約需55個月，走量壓力較大。

    值得注意的是，當地房企的利潤空間同樣不如從前。2018恩施新建商品房開工竣工剪刀差較2017年同期上漲了167.55%。在市場情緒退潮的大環境中，開工竣工剪刀差不斷疊加高走，刺激了房企的促銷，2019年或將對價格形成更大的向下壓力，隨即擠壓房企的利潤空間。