3月開春，北京等部分一線城市樓市回暖，但從4月的統計數據看，熱度有所下降。“小陽春”將如何演繹？“五一”小長假期間，中證君走訪北京一些樓盤和中介機構看到，購房者熱情難言高漲。

    分析人士指出，眼下做出一線城市“小陽春”退熱的判斷或為時尚早，預計一線城市房地產銷售增速的反彈還能持續至年中，二線城市整體成交表現將轉好，三四線城市回調壓力大，各城市間分化也會持續加劇。未來，房價過快上漲城市調控收緊可能性加大。

    一線城市“小陽春”是否依舊？

    中證君4日上午來到南四環某商業樓盤售樓處，有4組顧客正在看房。該樓盤于去年開盤，計劃本月清盤，目前還剩幾十套住宅尚未售出，遠不及該地段前兩年開盤不久便售罄的場面。為了促銷，該樓盤五一期間也給出了讓利優惠。“5月底前交齊40%的首付，有1%的折扣。”售樓處工作人員向中證君介紹。

    在該樓盤附近的另一家售樓處，去年開盤的商業住宅也尚有數十套仍在待售，最新一期樓盤尚未開盤，該售樓處已給出優惠，“提前交150萬押金，可享受1%的折扣”，售樓處工作人員向正在看房的2組顧客建議。

    中指研究院發布的4月中指百城價格指數報告顯示，4月份，北京、上海等十大城市（新建）住宅均價漲幅較3月收窄0.04個百分點。

    中原地產首席分析師張大偉指出，部分地區房地產市場在“小陽春”帶動下房價復蘇上行，但房價轉漲讓不少潛在需求轉而觀望，從而出現了成交量上漲乏力的情況。

    58安居客房產研究院首席分析師張波對中證君表示，4月購房者信心指數今年以來首次出現下跌，環比下跌2.4%。經紀人信心指數則維持小幅上揚，上漲0.9%。

    二手房方面，張波指出，從安居客線上重點監測的67城二手房掛牌房價來看，整體環比上漲0.16%，北京二手房掛牌價格四月環比出現微下滑，由60529元/平方米降至59968元/平方米，上海出現微上漲，由49547元/平方米上漲至49576元/平方米，廣州、深圳的房價也保持著平穩狀況下的微漲跌。

    北京某中介機構二手房銷售人員對中證君表示，“近期無論是成交還是咨詢都很少，比不上三月份，更無法與2017年相比。”

    與此同時，貝殼研究院4月29日給出的數據顯示，從北京、上海、深圳、廣州四個一線城市二手房市場表現看，4月市場并沒有延續“小陽春”的熱度，4月，中介機構鏈家二手房實時交易量出現了20%-30%的環比下降。此前樓市反彈較為明顯的北京4月二手房市場成交乏力，環比3月下降34%。

    不過部分業內人士認為，眼下做出一線城市“小陽春”退熱的判斷或為時尚早。

    張波稱，從58安居客線上的表現來看，一線城市“小陽春”的熱度還在持續。一線城市找房熱度4月環比微跌0.5%，分城市來看，北京、上海的找房熱度持續升溫，雙雙突破2%，廣州呈現一定程度的下滑，深圳保持相對平穩。預計一線城市的熱度將維持小幅震蕩、微度上揚格局，一二手房整體成交量有望好于去年同期，房價則保持相對穩定。

    貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，北京二手房市場并非轉冷，4月北京二手房成交的環比下滑是3月集中釋放后的自發回落。目前剛需仍為交易主力，改善性需求鏈條尚未真正啟動。

    整體而言，天風證券認為，一線城市本輪調控時間長、力度大，2019年以來，在房貸利率下降帶動下，長期壓抑的剛性需求加速釋放，銷售增速快速反彈。參考歷史規律，結合對貨幣政策的判斷，預計一線城市房地產銷售增速的反彈還能持續1個季度左右至年中。

    二線城市熱度提升三四線將現分化格局

    張波對中證君表示，樓市熱度的提升在二線城市表現明顯，二線城市整體成交量占比不斷提升將成為大趨勢。三四線城市則面臨分化格局。

    展望后市，克而瑞地產研究也認為，二線城市總體成交有望保持平穩，成交表現將轉好。其中值得關注的當屬各都市圈內核心城市，該機構羅列了短期內市場可能轉好的明星城市，大體分為以下幾類：

    首先，長三角的部分城市諸如南京、杭州、合肥、蘇州、寧波等城市經過了2018年的調整，市場已經逐步回歸理性，供應也逐步放量，對成交有一定的刺激作用，預計這類城市的成交量會小幅轉暖。

    其次，珠三角核心二線城市，土拍市場熱度居高不下，高溢價地塊頻出，成本驅動增強了購房者對后市預期，市場回暖也在意料之中。

    最后，中部城市諸如重慶、武漢、成都、西安、鄭州等城市因人口基數較大、城市基礎配套完善，短期內市場需求依舊旺盛，熱度還將持續一段時間。而沈陽、大連、濟南等環渤海城市因成交低迷，庫存壓力相對較大，后期走勢不容樂觀。

    此外，克而瑞地產研究表示，三四線城市回調壓力大，各城市間分化也會持續加劇。

    機構：一季度23城房價步入“過熱”區間

    二季度調控收緊可能性加大

    4月25日，上海易居房地產研究院發布一季度《中國百城房價報告》。報告顯示，一季度，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅成交均價為13685元/平方米，同比上漲13.1%，相比1-2月份12.0%的漲幅，一季度漲幅有所擴大。

    觀察歷史數據，2018年下半年開始，全國100城年初累計房價同比漲幅持續擴大。今年2月份該漲幅略有收窄，這和春節假期效應有關。到了3月份該漲幅繼續擴大。尤其是3月份房地產成交行情還不錯、市場預期有所調整，這也使得百城房價同比漲幅繼續擴大。

    報告對100個城市年初累計新建商品住宅成交均價同比漲幅進行分類，將其劃分為過熱、偏熱、合理、偏冷和過冷5個區間。

    統計顯示，2019年第一季度，100個城市中有23個城市步入到“房價過熱”區間，其中中山房價漲幅最大，達到61%的水平。同時，有5個城市步入到“房價過冷”區間，包括肇慶、廊坊、莆田、泉州和三亞。報告指出，客觀來講，形成房價過冷現象有很多原因，比如成交項目過多集中在郊區市場、市場交易持續下滑等。

    報告判斷，房價過熱城市調控收緊的可能性加大。近期監管層再度強調“房子是用來住的、不是用來炒的”定位要求。這可能意味著，二季度房價上漲過快的部分城市存在調控收緊的可能。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，近期部分城市出臺收緊性的調控措施。例如，西安收緊公積金提取要求、蘇州土地拍賣設定限價。預計后續類似措施會增加，包括整頓房地產交易秩序。