■本報(bào)記者 王麗新

    規(guī)模三年晉級(jí)“千億陣營”，年均復(fù)合增長率超50%，多元業(yè)務(wù)發(fā)力保證后“千億時(shí)代”盈利能力，中駿集團(tuán)打破了行業(yè)調(diào)整周期制約，正按照自身計(jì)劃走在穩(wěn)健擴(kuò)張的道路上。

    “我們目前有兩大發(fā)展戰(zhàn)略，其中頭一個(gè)就是‘千億戰(zhàn)略’。”在業(yè)績會(huì)上，中駿集團(tuán)董事局主席黃朝陽并不掩飾對(duì)于規(guī)模的渴求。但在黃朝陽看來，中駿的另一個(gè)戰(zhàn)略是“FUN+幸福生活生態(tài)圈”，即與地產(chǎn)主業(yè)相關(guān)的多元化業(yè)務(wù)投資，則是為“后千億時(shí)代”提前布局，面向未來消費(fèi)升級(jí)的轉(zhuǎn)型。

    鑒于此，花旗的報(bào)告指出，受惠于過去三年公司拓展步伐至34個(gè)城市，活躍增添土地儲(chǔ)備，內(nèi)部架構(gòu)與激勵(lì)計(jì)劃良好，考慮其在手可售資源達(dá)3200億元，長遠(yuǎn)期望滲透內(nèi)地40個(gè)-50個(gè)城市，晉身國內(nèi)銷售規(guī)模30強(qiáng)的目標(biāo)有望達(dá)成，重申“買入”評(píng)級(jí)。

    銷售目標(biāo)鎖定700億元

    據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，2016年-2018年，中駿集團(tuán)的銷售額分別為235億元、332.47億元和513.6億元。在房地產(chǎn)市場波動(dòng)的過去三年中，公司銷售額年均復(fù)合增長率超50%，發(fā)展道路穩(wěn)健。

    “2019年中駿的目標(biāo)是700億元，內(nèi)部KPI不止這個(gè)數(shù)字。”黃朝陽坦言，頭部開發(fā)商定的增長比例都比較低，“我們還在高速發(fā)展期，目標(biāo)還算比較高，但有信心完成。”

    黃朝陽的信心來自于中駿集團(tuán)已手握3200億元的總貨值。2018年，中駿集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備900多萬平方米，新進(jìn)入10個(gè)城市，獲取47塊優(yōu)質(zhì)土地，平均土地成本約每平方米4327元，較去年每平方米4990元進(jìn)一步降低。

    據(jù)悉，近年來中駿集團(tuán)啟動(dòng)“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)發(fā)展”的5+1戰(zhàn)略布局，重點(diǎn)布局長三角經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、粵港澳大灣區(qū)、中部經(jīng)濟(jì)區(qū)、西部走廊及海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)，聚焦一線及核心二線城市，彈性進(jìn)入強(qiáng)三線城市。

    進(jìn)入2019年，中駿仍持續(xù)深化全國布局版圖，在今年開年的近三個(gè)月時(shí)間內(nèi)，接連拿下15座城市的16幅地塊，新增總貨值超400億元。

    花旗報(bào)告指出，公司可售資源及地域分布可支撐相關(guān)目標(biāo)，平衡了公司銷售增長及盈利后，預(yù)計(jì)2020年和2021年的毛利率可維持在30%的水平，而280億元未入賬銷售毛利率大約為30%，亦有助于帶動(dòng)盈利增長。

    財(cái)務(wù)盤面優(yōu)化負(fù)債降低

    規(guī)模快速增長和加大多元化業(yè)務(wù)的投資，并未讓中駿集團(tuán)的盈利能力受到影響。目前來看，合理的土地布局、融資成本的降低，以及啟動(dòng)全面預(yù)算管理后成本控制的提效等戰(zhàn)略，是中駿集團(tuán)保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健的法寶。

    據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，中駿集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收益177.83億元，同比增長10.4%；公司股東應(yīng)占溢利33.85億元，同比增長19.2%；股東應(yīng)占核心溢利22億元，同比增長15.6%；毛利率34.6%，同比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。

    實(shí)際上，近年來，中駿集團(tuán)的毛利率水平一直處在行業(yè)較高段位。“近兩年的毛利率都是在34%以上，最主要是過去兩年一、二線城市交房的比例較高。”中駿集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書李少波表示，過去一兩年重點(diǎn)在二、三線城市拿地，其中一個(gè)拿地指標(biāo)即是，測算出來的毛利率要達(dá)到25%以上。

    值得一提的是，在加碼全國布局的同時(shí)，中駿集團(tuán)的凈負(fù)債率實(shí)現(xiàn)了同比下降。數(shù)據(jù)顯示，2018年中駿集團(tuán)凈負(fù)債率下降至60.4%，降低了11.6個(gè)百分點(diǎn)，債務(wù)結(jié)構(gòu)也得到進(jìn)一步優(yōu)化。目前，公司債務(wù)期限搭配合理，融資成本近年來不斷降低，2018年加權(quán)平均融資成本為6.4%，在行業(yè)內(nèi)具有明顯優(yōu)勢(shì)。

    對(duì)此，花旗報(bào)告認(rèn)為，公司債務(wù)規(guī)模可控。實(shí)際上，負(fù)債可控，也為中駿集團(tuán)的另一個(gè)戰(zhàn)略實(shí)施提供了彈性空間。據(jù)悉，“FUN+幸福生活生態(tài)圈”已逐漸步入收獲期。

    多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)力

    “Fun+幸福生活生態(tài)圈”戰(zhàn)略是中駿集團(tuán)近年來業(yè)務(wù)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的重要體現(xiàn)。據(jù)記者了解，在該戰(zhàn)略指導(dǎo)下，中駿集團(tuán)布局了方隅長租公寓FUNLIVE、聯(lián)合辦公FUNWORK、及大健康等新型業(yè)務(wù)板塊；同時(shí)，中駿集團(tuán)投資打造iFun智能互聯(lián)平臺(tái)，打通包括居住空間、辦公空間、健身健康空間、醫(yī)療、教育在內(nèi)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，以滿足未來智慧生活的全方位需求。

    在“打造受人尊敬的百年企業(yè)，成為全球領(lǐng)先的城市運(yùn)營服務(wù)商”的發(fā)展愿景下，中駿集團(tuán)以“多點(diǎn)開花”的發(fā)展戰(zhàn)略來獲取業(yè)績?cè)鲩L新動(dòng)能。近年來，公司迅速完成彎道超車，布局全國34城，其業(yè)務(wù)線涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)管理、物業(yè)管理、FUN+幸福生活四大業(yè)態(tài)。

    值得一提的是，多元業(yè)務(wù)正在發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，其中長租公寓正在以“基金+開發(fā)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式運(yùn)營，今年將達(dá)到3萬間。“長租公寓、購物中心對(duì)我們拿地已經(jīng)有協(xié)同效應(yīng)了，可以拿到便宜的土地。”黃朝陽坦言，“從目前戰(zhàn)略來看，布局與地產(chǎn)相關(guān)的多元業(yè)務(wù)是比較靠譜的。”

    從2019年全國新拿地塊中不難看出，在多業(yè)態(tài)戰(zhàn)略體系支撐下，中駿集團(tuán)開始主動(dòng)拿取含居住、商業(yè)及其他屬性的綜合性地塊。這是在嚴(yán)峻的宏觀調(diào)控態(tài)勢(shì)和激烈的土地市場競爭中，獲取低成本土地的有力抓手。

    有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以智慧運(yùn)營為方向，降低傳統(tǒng)地產(chǎn)投資壓力，拓展未來經(jīng)營空間，想清楚戰(zhàn)略方向，穩(wěn)健擴(kuò)張，在“后千億時(shí)代”，中駿集團(tuán)正在為行業(yè)開辟一條獨(dú)有的轉(zhuǎn)型路徑。