■本報(bào)記者 王麗新

    頭部房企對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判越發(fā)趨同，“從業(yè)者并不輕松”已成開發(fā)商共識(shí)。另外一個(gè)共識(shí)則是，未來的市場(chǎng)，將是真正高手之間的過招。正如龍湖集團(tuán)在業(yè)績(jī)報(bào)告中所示，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)從過往規(guī)模、速度等單一維度，日益轉(zhuǎn)化成為涵蓋產(chǎn)品、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)、資本等全方位的競(jìng)爭(zhēng)。

    “水大魚大、蒙眼狂奔的時(shí)代注定一去不返，中國(guó)城市化進(jìn)程的能量是房地產(chǎn)繼續(xù)前行的根本驅(qū)動(dòng)。”3月25日，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍在其2018年財(cái)報(bào)中如此看待房地產(chǎn)的未來。

    回顧龍湖2018年業(yè)績(jī)會(huì)，“穩(wěn)健”是高頻詞匯，實(shí)際上這也是龍湖多年奉行的經(jīng)營(yíng)策略。值得注意的是，龍湖不舍棄銷售規(guī)模，確定2019年銷售目標(biāo)2200億元同時(shí)，已開始更看重回款率、利潤(rùn)等綜合銷售質(zhì)量，2018年龍湖銷售回款率達(dá)到85%以上，核心凈利增長(zhǎng)31.5%，達(dá)到128.5億元。

    歸屬于股東凈利潤(rùn)達(dá)162億元

    加大分紅力度

    2019年是龍湖集團(tuán)上市10年，當(dāng)前市值接近1600億港元。在剛剛遞交的2018年成績(jī)單，龍湖集團(tuán)跨入了“2000億陣營(yíng)”，并保住了60%以內(nèi)的凈負(fù)債和25%以上毛利率的兩條紅線。

    據(jù)龍湖集團(tuán)業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2018年全年，龍湖合同銷售額同比增長(zhǎng)28.5%至2006.4億元；歸屬于股東的凈利潤(rùn)162.4億元，減除少數(shù)股東權(quán)益、評(píng)估增值等影響后之核心凈利潤(rùn)128.5億元，同比增長(zhǎng)31.5%；毛利同比增長(zhǎng)61.8%至395.3億元，毛利率為34.1%；核心稅后利潤(rùn)率為14.7%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率為11.1%；全年合計(jì)派發(fā)股息每股0.99元，同比增長(zhǎng)30.6%。

    對(duì)此，龍湖集團(tuán)CFO趙軼表示，2019年是公司上市10年，管理層將派息比率提高到45%，已考慮到特別息，未來也希望龍湖的股東能持續(xù)收獲穩(wěn)穩(wěn)的幸福。另外一個(gè)讓股東比較滿意的是，龍湖集團(tuán)CEO邵明曉表示，未來三年，龍湖核心盈利增幅會(huì)在20%以上。

    能夠保證利潤(rùn)的增幅空間，底氣之一來自于土地成本的可控性。在龍湖的經(jīng)營(yíng)原則中，在拿地投資方面，“買地一直比較偏謹(jǐn)慎樂觀，通常不會(huì)買地王”。在土地市場(chǎng)“以頻率換概率”之外，龍湖對(duì)找合作方聯(lián)合拿低成本土地模式早已駕輕就熟，加上產(chǎn)品端提升溢價(jià)水平的能力，為其收入和利潤(rùn)提供強(qiáng)大保證。2018年，龍湖已售未結(jié)合同銷售額超過1900億元，單價(jià)每平方米在1.5萬元至1.6萬元之間，毛利率達(dá)25%以上。

    數(shù)據(jù)顯示，2018年，龍湖深耕都市圈城市群，新進(jìn)入11個(gè)城市，新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為2189萬平方米，平均權(quán)益收購(gòu)成本每平方米5297元，拿地支出約為730億元，其中大灣區(qū)土地儲(chǔ)備貨值已達(dá)530億元，為中長(zhǎng)期銷售質(zhì)量護(hù)航。此外，龍湖方面表示，集團(tuán)將把握窗口期，強(qiáng)管控價(jià)格策略，彈性供貨，做有回款的簽約，有利潤(rùn)的回款。一旦市場(chǎng)起勢(shì)，龍湖將快速調(diào)整銷售策略，跟上大勢(shì)。

    保證利潤(rùn)空間的底氣之二則來自于資金成本遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。數(shù)據(jù)顯示，在資金成本上行融資艱難的2018年，龍湖全年平均借貸成本保持4.55%低位，平均貸款年限5.88年，凈負(fù)債率為52.9%。

    事實(shí)上，這也是龍湖有能力將商業(yè)、長(zhǎng)租公寓這類投資性業(yè)務(wù)作為主航道業(yè)務(wù)的砝碼。

    主航道業(yè)務(wù)不分拆上市

    地產(chǎn)開發(fā)支撐持有物業(yè)投入

    2011年，龍湖將“持商業(yè)”確定為戰(zhàn)略方向之一。此后4年，龍湖抓住機(jī)遇投資多塊地鐵上蓋項(xiàng)目，這為其2020年實(shí)現(xiàn)60億元租金的目標(biāo)打下了基礎(chǔ)。定位相對(duì)偏城市新銳家庭、城市中產(chǎn)階層消費(fèi)需求，進(jìn)行豐富的業(yè)態(tài)組合，讓龍湖目前開業(yè)的29個(gè)商場(chǎng)整體毛利率超過70%。

    2017年，龍湖將長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)升級(jí)為另一主航道業(yè)務(wù)，并立下2020年做到行業(yè)前三名，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收20億元以上的目標(biāo)。

    回顧2018年，上述兩大主航道業(yè)務(wù)正在按照既定計(jì)劃發(fā)展。截至2018年底，龍湖集團(tuán)已開業(yè)商場(chǎng)建筑面積為296萬平方米，整體出租率為97.4%；冠寓已開業(yè)5.3萬余間，整體出租率為50.1%，其中，開業(yè)3個(gè)月至6個(gè)月的項(xiàng)目出租率為70.2%，開業(yè)超過6個(gè)月的項(xiàng)目出租率為87.4%，截至年底累計(jì)將開業(yè)近10萬間。

    “冠寓目前20%為重資產(chǎn)，回報(bào)率和毛利率與商業(yè)天街接近，毛利率在65%－70%之間，回報(bào)率預(yù)計(jì)達(dá)5%－6%，可以覆蓋資金成本。”邵明曉表示，這種業(yè)務(wù)形式對(duì)于一些資金成本高的房企就未必合適。“另外80%為租期比較長(zhǎng)的中資產(chǎn)模式，租期長(zhǎng)達(dá)10年到20年，單店毛利率35%以上，凈利率在12%－15%之間。”邵明曉稱，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)要到2020年才能盈利。

    至于外界關(guān)注的商業(yè)、長(zhǎng)租公寓和智慧服務(wù)這三大地產(chǎn)之外的主航道業(yè)務(wù)是否會(huì)分拆上市，邵明曉表示，四個(gè)主航道會(huì)形成協(xié)同，不準(zhǔn)備分拆。

    總體來說，“上市十年，有了資本市場(chǎng)加持，龍湖越來越穩(wěn)健”。2019年，龍湖手握3500億元可售貨值，去化率達(dá)到63%即可完成目標(biāo)。未來，在龍湖的大盤面里，不單一維度追求規(guī)模，地產(chǎn)開發(fā)要支撐持有物業(yè)繼續(xù)投入，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的整體增長(zhǎng)。