■本報(bào)記者 王麗新

    “2018年把凈負(fù)債率降至100%以內(nèi)”的管理層承諾言猶在耳，經(jīng)過(guò)一年調(diào)整，正榮地產(chǎn)兌現(xiàn)了承諾。2018年，在房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩的高壓下，正榮地產(chǎn)上市首年即晉級(jí)“千億元陣營(yíng)”，高增長(zhǎng)的背后，公司的凈負(fù)債率降至74%，為未來(lái)規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┝撕艽蟮膹椥钥臻g。

    在2018年業(yè)績(jī)會(huì)上，正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼董事長(zhǎng)黃仙枝表示，2019年設(shè)定的合約銷(xiāo)售目標(biāo)為1300億元，增長(zhǎng)20%。

    有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，為這1300億元目標(biāo)“保駕護(hù)航”的是正榮4200億元的總貨值、新項(xiàng)目平均8個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)首次開(kāi)盤(pán)的周轉(zhuǎn)速度，以及產(chǎn)品力和品牌影響力的提升。

    優(yōu)化財(cái)務(wù)盤(pán)面降負(fù)債

    據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額1080.17億元，同比增長(zhǎng)54.0%；營(yíng)業(yè)收入264.53億元，同比增長(zhǎng)32.3%；毛利60.21億元，同比增長(zhǎng)42.8%；股東應(yīng)占利潤(rùn)21.21億元，同比增長(zhǎng)50.5%；股東應(yīng)占核心利潤(rùn)19.52億元，同比大增70.7%。

    2015年至2018年，用了4年時(shí)間，正榮完成了從230億元到千億元規(guī)模的蛻變，年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)60%。規(guī)模增長(zhǎng)的背后，正榮一路提升了利潤(rùn)的增幅空間。正如去年管理層所示，公司一直強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健成長(zhǎng)，要實(shí)現(xiàn)規(guī)模、盈利和質(zhì)量三方平衡發(fā)展。

    在規(guī)模和利潤(rùn)同步上漲的背后，正榮兌現(xiàn)了降杠桿的承諾。回顧2018年，正榮通過(guò)赴港上市、拓寬融資渠道等策略，先后通過(guò)發(fā)行ABS、美元優(yōu)先票據(jù)等手段將公司負(fù)債率大幅降低至74%，改善了財(cái)務(wù)盤(pán)面。

    對(duì)此，正榮方面表示，公司對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化，以長(zhǎng)債置換短債，使得短期借款占比下降。在融資成本方面，國(guó)內(nèi)貨幣政策趨于寬松，公司近期發(fā)債利率已經(jīng)趨勢(shì)性下降，未來(lái)融資成本可能進(jìn)一步降低，屆時(shí)可進(jìn)一步增厚財(cái)務(wù)利潤(rùn)，為股東創(chuàng)造價(jià)值。

    有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，房企想要獲得低成本融資，除了土地儲(chǔ)備的規(guī)模和質(zhì)量之外，財(cái)務(wù)盤(pán)面的穩(wěn)健最為關(guān)鍵，尤其負(fù)債率水平低于行業(yè)紅線后，機(jī)構(gòu)會(huì)提升其評(píng)級(jí)，企業(yè)也就有機(jī)會(huì)使用更多融資工具獲得更低成本的融資，進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。

    土儲(chǔ)貨值達(dá)4200億元

    利潤(rùn)得到很好釋放的企業(yè)，都是低成本融資術(shù)的擅長(zhǎng)者，也是拿地投資能準(zhǔn)確把握窗口期的高手。

    2018年，正榮地產(chǎn)全年共計(jì)新增土地儲(chǔ)備共57幅，新進(jìn)13個(gè)城市，進(jìn)軍西部高成長(zhǎng)城市，完成“16X”全國(guó)布局。截至2018年底，公司在手土地儲(chǔ)備共計(jì)2456萬(wàn)平方米，平均成本4491元/平方米，覆蓋長(zhǎng)三角、海西、中部、環(huán)渤海、西部、珠三角六大區(qū)域28個(gè)城市，總貨值約人民幣4200億元，在一、二線核心城市布局比例超過(guò)70%。

    “今年將提高權(quán)益拿地的投資比例。”正榮地產(chǎn)管理層表示，接下來(lái)公司將繼續(xù)深耕一線城市的周邊城市，以及土地儲(chǔ)備具備極強(qiáng)可變現(xiàn)能力的地區(qū)。作為正榮地產(chǎn)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域，隨著長(zhǎng)三角區(qū)域一體化上升為國(guó)家戰(zhàn)略，正榮在長(zhǎng)三角的土地儲(chǔ)備價(jià)值將有大幅提升空間。此外，公司在2018年加碼的新進(jìn)區(qū)域——粵港澳大灣區(qū)及西部區(qū)域，也隨著政策變化迎來(lái)了高速增長(zhǎng)時(shí)期，未來(lái)增長(zhǎng)值得期待。

    在拿地成本控制方面，黃仙枝表示，公司上市后進(jìn)行了調(diào)整，目前有充裕的現(xiàn)金流，未來(lái)拿地資金的核心是成本，土地成本低、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)達(dá)的區(qū)域，正榮都會(huì)根據(jù)實(shí)際情況去考慮投資。

    事實(shí)上，縱觀過(guò)去幾年的表現(xiàn)，正榮地產(chǎn)可謂在中型房企間的較量中突圍的典型，伴隨改善型需求的持續(xù)增長(zhǎng)，“改善大師”正榮地產(chǎn)正在“收斂聚焦”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)，由規(guī)模的“進(jìn)中求穩(wěn)”向綜合能力突出的“穩(wěn)中求進(jìn)”型優(yōu)等生進(jìn)發(fā)。