本報記者 王麗新

    在疫情、“三道紅線”、“雙集中”供地等新常態下，中國房地產亦面臨著最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場迭代，都與過往二十年大有不同。共識是行業進入低速增長期，中小房企、頭部房企皆在尋求新增長曲線。

    幾番嘗試，圍繞房子去拓展多元化業務，成為開發商向發展商轉型的主流思路，代建、物業、產業園、文旅+醫養小鎮等細分化、且需長期運營的業務成為香餑餑。

    值得一提的是，近日多家房企大區操盤手向記者表示，疫情以來，一、二線主流城市周邊的小鎮進入發力期，一是出國游、跨省游擔心受疫情影響，周邊游成首選；二是逆城市化趨勢明顯，工作在城市，休閑在周邊小鎮的“5+2”生活方式潮流正在襲來。

    “我們在河北遵化的古泉小鎮，一期已經入市，近期銷售很好，客戶主要是30歲-50歲年齡層的當地人，也有部分北京和天津的客戶，看中的是溫泉、醫療和度假資源。”金融街·古泉小鎮項目營銷負責人向《證券日報》記者表示，金融街控股（以下簡稱金融街）已經布局了多個小鎮，康養度假小鎮產品已成公司持有型資產外的重要產品線，正處在發力期。

    做小鎮需“長期主義”

    在房地產領域，小鎮模式曾經熱過一段時間。彼時，地產名人宋衛平不再是綠城中國大股東，其創立藍城集團后的理想事業，是“百鎮萬億計劃”。2016年以來，不少房企也都加碼布局小鎮，這種跟風投資熱讓小鎮一度爆發式增長，但隨著而來的就是輪番陣亡的冷靜期。

    “中國城市化率已經要接近70%了，如果說上一個十年是城市化進程，人均居住面積快達到30平方米了。那么，接下來房地產細分領域里就會有逆城市化市場的擴大，核心城市周邊資源稟賦好、配套全的小鎮或率先發力。”地產分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，但造鎮不能僅依靠政府，還要依靠資金實力強、有產業整合能力、善于長期運營的發展商，畢竟，造一個小鎮少則需要五年左右，多則需要十年以上，這是需要滾動開發和持續投入運營的商業模式。

    最重要的是，嚴躍進強調，發展商造鎮，若為了追風口一頭扎進來，用地產開發的一錘子買賣思維來投資小鎮，最終可能變身爛尾樓。造鎮成功的運營商，比如中青旅模式等，需要有長期主義理念，想清楚堅持下來，用合理的選址規劃、產業資源和不斷創新的運營理念來“建造+運營”小鎮。

    “造鎮確實需要長期的資金投入，全國各地很多小鎮做不下去一般都是資金鏈斷掉了。金融街不是第一個布局小鎮業務的，但在惠州的康養度假小鎮已經做了10年以上了，游客接待量已經從每年6000人到500萬了，這需要資金實力，也需要產業支撐。”金融街•古泉小鎮項目營銷負責人向《證券日報》記者表示，對金融街來說，地產是平臺，產業是核心，通過房地產開發和產業打造，促進經濟發展，提升區域價值是商業模式。

    “住宅+”多業態造鎮

    談起造鎮，離不開兩個因素，一是規模，要根據位置、面積、人口和產業或資源吸納能力規劃；二是資源，自然資源是特色資源，公共資源包括商業、教育、醫療等，由此構成的生活場景，是開發商造鎮頂層設計的尺度。

    有分析師向《證券日報》記者表示，運營較好的特色小鎮一般有三大類，一是投資“傍城”，多位于核心一、二線城市周邊；二是傍產，比如符合國家戰略要求的新興產業小鎮；三是傍色，根基是當地特色，比如擁有獨特的自然資源等。

    但其造鎮尺度的關鍵和核心，在于圍繞人提供服務。上述古泉小鎮負責人表示，從這個思路出發，金融街在北京東部、天津北、河北秦皇島、承德等旅游區以及唐山五個城市外延線的交叉核心區選址，開發建設運營大型綠色智慧度假康養項目古泉小鎮。據悉，除了1600余年歷史的皇家古溫泉、4000余畝上關湖景區、世界文化遺產明長城、百年貢栗園資源優勢外，圍繞康養、度假這個“主體”，古泉小鎮規劃了20余項度假設施，包括古泉皇冠假日酒店、古泉水世界、冰雪樂園、運動公園、拓展基地、特色商業、睦鄰商業等多種業態，以及三級醫療體系來保障業主健康。

    值得一提的是，依靠以商務地產為主導，以住宅地產為補充，金融街已成功打造出產城融合、環境友好、功能完善的創新發展綠色小鎮，包括惠州巽寮灣、重慶磁器口、北京慕田峪、天津聽湖小鎮等，均在逐步步入收獲期。

    “土地紅利時代已經終結，拿地-建房-銷售，再去新的城市再拿地-建房-銷售，就當前形勢來看，已無什么利潤可言，金融街要轉變經營模式和盈利模式，緊跟政策結合大健康等產業做的綠色小鎮，是金融街近年來的重要產品線。”有接近金融街人士向《證券日報》記者透露，在2021年半年工作規劃中，金融街管理層明確表示，會積極參與TOD項目、舊城改造、城市更新以及收并購項目的獲取，持續拓展戰略型綠色小鎮項目。

（編輯 張明富 孫倩）