超額認購逾200倍！49倍靜態PE定價！新加坡政府投資公司及高瓴資本等大咖護航！全球發售受到追捧的保利物業19日將登陸港股市場。

    盡管與地產行業血脈相連，但物業管理行業具備輕資產、逆周期、現金流充裕等特征，一直備受資本市場青睞，物業股龍頭上市后普遍都走出翻倍行情。伴隨保利物業登陸港股，直接及間接持有保利物業75%已發行股份的保利地產，有望迎來資產升值盛宴。

    公開發售獲222.68倍認購

    保利地產分拆保利物業在港股IPO獲積極響應。據保利物業18日在港交所發布的公告，此次IPO面向散戶的公開發售部分獲222.68倍認購，面向國際機構投資配售的部分也獲大幅超額認購，公司最終以每股35.1港元定價，發行約1.33億股，公開發售占49%，國際配售占51%，集資46.683億港元，12月19日正式上市。

    保利物業IPO受到多家知名機構追捧。新加坡政府投資公司（GIC）、高瓴資本、中國國有企業結構調整基金及中交國際以基石投資者的身份，認購總額約1.8億美元的保利物業股份。

    根據中指院2019年的綜合實力排名，保利物業在中國物業服務百強企業中排名第四。自2014年起，其在中國物業服務百強企業綜合實力排名中持續保持前五名，在具備央企背景的中國物業服務百強企業中則排名第一。

    截至2019年6月30日，保利物業合同管理總面積達4.55億平方米，遍布全國27個省份的148個城市，在管面積2.6億平方米，共管理846個物業，包括565個住宅小區及281個非住宅物業。除物業管理服務外，保利物業還提供其他增值服務。

    財務數據方面，保利物業2016-2018財年總收益分別為25.64億元、32.4億元及42.29億元人民幣，年復合增長率28.4%；凈利潤分別為1.49億元、2.25億元及3.36億元人民幣，年復合增長率50.1%。2019年上半年，公司實現收入28.22億元，凈利潤為3.21億元。

    保利物業此次IPO所得款項凈額約45.79億港元，約57%將用于把握戰略投資機會，擇優并購，以進一步發展戰略聯盟及擴大物業管理業務的規模；約15%將用于進一步開拓增值服務；約18%用于升級數字化及智能化管理系統；其余約10%將用作運營資金及一般公司用途。

    保利地產迎資產升值盛宴

    以35.1港元的發行價計，保利物業正式掛牌時的總市值將達194.22億港元，有望成為繼碧桂園服務、雅生活服務、綠城服務之后，港股市場第四大物業管理股。而伴隨著保利物業登陸港股，A股上市公司保利地產有望迎來資產升值盛宴。

    保利物業招股書顯示，1996年6月在廣州成立的保利物業，在全球發售前，是保利發展控股（簡稱“保利地產”）的全資子公司，保利地產直接及通過西藏贏悅分別持有保利物業95%及5%股權，而保利地產的最終控股股東為中國保利集團。

    全球發售后，保利物業的總股本增至5.33億股，包括4億股內資股及1.33億股H股（假設超額配股權未獲行使），保利地產直接及間接共持有保利物業4億股內資股，占保利物業已發行股本的75%，公眾持股25%。

    內資股目前還不能流通。保利物業在招股書中表示，當相關法律法規允許時，保利地產及西藏贏悅可在符合所有必要規定、要求及程序的情況下，考慮將其內資股轉換為H股。

    由于認購火爆，保利物業此次IPO最終以35.1港元的招股價上限定價，對應靜態市盈率49.2倍，動態市盈率37.8倍。而保利地產的靜態市盈率僅10倍，動態市盈率僅8.6倍。

    自2014年彩生活開啟物業股赴港上市先河后，物業公司赴港上市的腳步便沒有停過。加上今日掛牌的保利物業和時代鄰里，港股市場物業股將達22只。此外，還有建業新生活、興業物聯等在排隊。

    截至12月18日，恒生指數年初以來的整體漲幅僅7.7%，而物業股龍頭如新城悅服務、永升生活服務、佳兆業美好、雅生活服務、中海物業、碧桂園服務等年初至今漲幅均超過100%，其中新城悅服務的漲幅更是高達195%。一些物業股的市值甚至超過關聯房企，比如綠城服務的市值為220億港元，而綠城中國的市值僅185億港元。

    與此同時，在恒生指數整體估值只有10倍左右的大環境下，港股市場的物業股估值普遍在15倍以上，龍頭物業股的估值普遍超過30倍。其中，碧桂園服務的動態市盈率約49倍，靜態市盈率高達66倍；綠城服務、中海物業、新城悅服務、浦江中國、雅生活服務的動態市盈率在30倍至39倍之間。