基礎設施公募REITs作為一種全新的資產大類，填補了國內資本市場的空白，也是國內投資者進行資產配置的一個新工具。自去年6月21日首批基礎設施公募REITs上市以來，多只產品價格漲幅已超過30%。

    證券時報記者從REITs基金管理人方面了解到，當前監管已要求管理人充分關注外部交易和輿情信息，針對價格波動較大、存在外部待澄清市場傳聞等情形，及時披露交易風險提示公告、澄清公告及其他影響交易價格的事項，切實回應市場關切。信息披露文件應針對性披露與項目收益情況相關的具體內容，及時反映當前市場價格下項目估值與項目實際收益的關系，充分準確地揭示投資價值和風險，比如披露項目分派率、內部收益率等關鍵指標。

    “從當前上市項目來看，監管對累計漲跌幅過大、連續多日漲跌幅過大等情形，要求采取REITs次一交易日開盤停牌1小時或1天的冷卻機制，并同步提示市場風險。”某上市REITs項目管理人告訴證券時報記者。監管部門表示已對部分波動較大的REITs品種依規加強監管，對加劇價格波動、誤導投資者交易決策和影響市場交易秩序的異常交易行為，依規從嚴采取了一系列監管措施。

    據悉，監管已要求各會員單位加強從業人員培訓，通過多種形式向廣大客戶充分提示REITs交易風險，引導相關投資者理性審慎參與交易。后續，監管部門還將進一步提高風險提示的精細化程度，包括在累計漲跌幅或當日漲跌幅較大時，由會員單位通過彈窗提示向投資者實時提示交易風險、推送管理人風險提示公告等。

    “與當前A股市場、債券市場相比，基礎設施公募REITs僅11只產品上市，其市場規模有限，整體處于供不應求的狀態。”一位受訪行業人士告訴證券時報記者。他說，首批公募REITs產品的三季報和四季報披露后，其經營業績、可供分配金額等數據都好于預期，市場對優質資產的追捧歷來有之，同時考慮到短期內REITs市場供給有限，有點“資產荒”的味道，出現炒作或在所難免。

    一位REITs投資人士表示，緩解當前公募REITs炒作問題，必須從源頭著手。眼下，公募REITs正處于試點階段，監管層對項目的審核總體保持審慎穩妥的態度。未來有望進一步推動公募REITs擴容，形成常態化發行節奏。

    證券時報記者從接近監管人士處獲悉，下一步，監管層將加快推動項目供給，研究擴募機制，完善信披體系，強化市場監管，推動REITs市場持續健康發展。與此同時，在交易機制方面，還將加強異常波動盯市，完善投資者適當性管理，使REITs在兼具權益和債性的基礎上，平抑過度股性炒作。

    事實上，REITs產品的收益主要由兩部分構成，即底層資產的現金分紅與二級市場的買賣差價。REITs產品底層資產的經營相對穩健，出現暴漲暴跌的可能性較為有限，在投資時，建議關注不同項目的內部收益率（Internal Rate of Return，IRR）。

    當前，由于部分項目的二級市場價格溢價率較高，以當前價格測算的IRR以及凈資本化率都已經低于發行時的水平。僅以“紅土鹽田港REIT”為例，以今年3月3日收盤價3.682元進行測算，產品凈現金流分派率將由發行時的4.15%下降至2.59%。投資者若盲目跟風高溢價買入公募REITs產品，將可能面臨投資回報大幅下降的風險。