陽光城（000671）：盈利逐步改善，成長拐點或臨

    自去年上半年公司管理層履新以來，公司一直加快推進機制創新、管控優化等變革，我們認為公司基本面正迎來積極變化;n多管齊下提效增益，盈利能力或逐步改善

    公司2017年前三季度綜合毛利率及凈利率分別為21.4%、4.4%，同比分別回落7.2、2.3個百分點，利潤率下降主要是項目結算周期、財務費用攀升等因素造成。但經過去年多方面的調整，我們認為公司盈利能力已逐步具備改善條件，主要邏輯：1、16至17年行業回暖期銷售項目逐步進入結算，毛利率將企穩修復;

    2、強化成本管控：公司去年陸續收購南港、創地和森泰然園林等施工設計公司，構建完成產業鏈，并進行集中采購和供應鏈融資，提高產品標準化率，進一步降低成本;

    3、加快項目周轉：公司2016年存貨周轉率為26%，較業內龍頭碧桂園（16年為57%）等有較大提升空間，通過實施跟投機制（新項目凈現金流回正時間不能長于12個月）、增加“短平快”的招拍掛項目等措施，我們相信公司周轉效率將迎來大幅提升;

    4、調整并購力度、控制財務費用：公司自2015年開始在并購市場發力，2016年新增土儲中85%來自股權收購（按建面，并表口徑），但并購項目攀升也帶來慢周轉、高財務成本的問題（這類項目很多由于歷史遺留問題導致不能馬上開工，16年、17年前三季公司財務費用增速分別為79.3%、72.8%），在一定程度上拖累公司近年業績。因此，公司在去年下半年調整擴張策略，收縮了并購規模，2017年上半年、下半年并購占比分別為77.8%、9.6%，我們認為這有助于財務費用的下降。

    增加三線城市布局，充沛土儲助力跨越式成長

    在今年中報中公司披露將在下半年實行“三全”戰略，全區域、全方位、全業態進行資源拓展和布局，據我們統計，公司2017年新增土儲1227.75萬平、總地價623.4億元，同比增長21%、83%，樓面價5077元/平。從拿地區域來看，2017年公司三線城市新增項目地價占比達到58%，創歷史最高水平，表明公司在加大對華東沿海、中西部省會周邊等強三線城市布局。

    經過近兩年積極拓展，公司土儲充沛，據我們跟蹤，總計儲備貨值4800億元，滿足開發條件的貨值超3000億元，且主要位于長三角、珠三角、大福建等經濟發達區域，為公司未來增長夯實基礎。根據CRIC數據，公司2017年實現銷售額915億元，同比增長約88%，展望2018年，公司可售貨值充裕（可供貨值約2400億元），疊加當前公司較高的去化率，我們預計公司今年銷售額有望實現60%以上增長。

    多渠道謀求資金突圍，助力財務結構優化

    近年來公司加大了土地投資力度，且16年四季度以來行業流動性逐步收緊，公司杠桿率進一步攀升，截至17年三季度末，公司凈負債率較16年底攀升25個百分點至281%，但公司融資成本較去年有所下降，2016年末末融資成本同比收窄1.64%個百分點。此外，公司雖在去年下半年終止了定增發行，但仍公司積極開拓融資渠道，創新融資方式，通過房地產基金（先后設立200億）、商業地產抵押貸款ABS（擬發行8.4億元規模）、物業費債權和購房尾款ABS（14.9億元）、中票（已發行42億元）和境外美元債發行等方式助力公司突破資金瓶頸。

    盈利預測和投資評級

    公司在管理層履新之后，積極推進機制創新、管控優化、提升經營能力，近兩年拿地積極進取，充沛土儲保障未來成長;而通過多元化融資手段，公司杠桿率亦有望穩中有降。我們認為公司基本面正逐步迎來向上拐點，預計公司17、18年EPS分別為0.47、0.75元，對應PE18.6、11.6x，維持“買入”評級。

    風險提示事件：公司業績和銷售不及預期、杠桿攀升及融資成本大幅上移等。