本報(bào)訊 （記者王麗新）2025年，房企債務(wù)重組進(jìn)入快車(chē)道。截至目前，已有14家房企債務(wù)重組或重整獲批。8月1日，繼3月率先完成境外債重組后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)正式公布境內(nèi)債重組框架，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解進(jìn)程邁出關(guān)鍵一步。

    分析人士認(rèn)為，有效推進(jìn)債務(wù)重組，不僅是企業(yè)紓困的必要手段，更是化解當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵路徑。

    “不躺平”房企正在爭(zhēng)取重組機(jī)會(huì)

    事實(shí)上，房企債務(wù)重組門(mén)檻并不低。自2021年行業(yè)陷入流動(dòng)性困境以來(lái)，超50家規(guī)模房企出險(xiǎn)，但成功完成債務(wù)重組的占比不足三成。這意味著每10家出險(xiǎn)房企中僅有2-3家能真正走到債務(wù)重組這一步。

    在這場(chǎng)債務(wù)重組大考中，光有“求生意志”還不夠，還得有“求生資本”，方能獲得重組成功入場(chǎng)券。這些房企樣本有著共性特征：尚未躺平、積極自救；核心業(yè)務(wù)能力和團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)能力仍有很強(qiáng)的生命力，通過(guò)債務(wù)重組、業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型等方式對(duì)癥“治療”，能夠恢復(fù)健康。

    而對(duì)于另一些企業(yè)而言，徹底喪失經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)，且無(wú)重建信任的可能，則根本無(wú)法進(jìn)行重組，最終不得不接受市場(chǎng)化出清的結(jié)局。

    減債式重組是化解風(fēng)險(xiǎn)的必然路徑

    2023年以來(lái)，針對(duì)房企風(fēng)險(xiǎn)化解，多部門(mén)均有政策表態(tài)，明確“支持房企通過(guò)市場(chǎng)化手段與債權(quán)人協(xié)商重組債務(wù)，依法推動(dòng)破產(chǎn)重整”，為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解提供了清晰的政策指引。

    從2024年下半年開(kāi)始，減債式重組由境外債延伸至境內(nèi)債。今年1月，融創(chuàng)中國(guó)順利完成154億元債務(wù)重組，削債比例超50%。除了剛剛公布重組框架的遠(yuǎn)洋之外，碧桂園等房企也表示要進(jìn)行境內(nèi)債重組。

    “本輪債務(wù)處理一個(gè)明顯共性特點(diǎn)是，進(jìn)行削債重組。相比以往以展期為主的模式，當(dāng)前方案更注重實(shí)質(zhì)性削債，多家房企開(kāi)始通過(guò)債轉(zhuǎn)股、現(xiàn)金要約、資產(chǎn)抵債等方式削減債務(wù)。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析人士表示。

    當(dāng)前，房企面臨的流動(dòng)性困境，并沒(méi)有得到任何緩解。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年房企到期債務(wù)規(guī)模增至5257億元，其中第三季度單季到期1574億元，但銷(xiāo)售端仍在筑底階段：2024年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額較2021年高點(diǎn)下降47%。某資深券商表示，當(dāng)房企銷(xiāo)售回款持續(xù)減少、資產(chǎn)價(jià)值不斷縮水時(shí)，削債重組成為房企的唯一出路。

    尋找最大公約數(shù)

    目前，多家房企進(jìn)入境內(nèi)債務(wù)重組關(guān)鍵階段。市場(chǎng)普遍呼吁，房企與債權(quán)人需聚焦尋找“最大公約數(shù)”，以理性、務(wù)實(shí)的態(tài)度積極協(xié)商，避免陷入極端博弈，導(dǎo)致“雙輸”。

    所謂“最大公約數(shù)”，是指在充分考量市場(chǎng)環(huán)境、房企資產(chǎn)狀況、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力等現(xiàn)實(shí)條件下，通過(guò)與各債權(quán)人的充分溝通，所能達(dá)成的最具廣泛接受基礎(chǔ)、最具操作可行性的重組方案。它并非滿(mǎn)足所有債權(quán)人理想訴求的“最優(yōu)解”，而是當(dāng)前能夠最大限度保護(hù)債權(quán)人整體利益、避免企業(yè)滑向破產(chǎn)清算等更差結(jié)局的務(wù)實(shí)選擇。

    房企債務(wù)重組過(guò)程中，債權(quán)人往往訴求各異。部分堅(jiān)持短期套現(xiàn)和高清償率，部分則傾向于長(zhǎng)期兌付方案。專(zhuān)家指出，若不能達(dá)成共識(shí)，可能導(dǎo)致重組進(jìn)程久拖不決甚至失敗。一旦企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，資產(chǎn)價(jià)值將面臨大幅折損，冗長(zhǎng)的法律程序也將耗費(fèi)巨額費(fèi)用，最終所有債權(quán)人的實(shí)際回收率可能遠(yuǎn)低于一個(gè)及時(shí)達(dá)成的重組方案。

    尋找并接受“最大公約數(shù)”，是避免“多輸”的理性之選，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、防范風(fēng)險(xiǎn)蔓延、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展都具有重要意義。

（編輯 張偉）