一線城市一向是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)。國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的2020年12月70個大中城市房價(jià)變動情況顯示，一線城市房價(jià)出現(xiàn)年末“翹尾”行情。證券時報(bào)記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在這波“翹尾”行情中，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房成為領(lǐng)漲的主力。

    一線城市房價(jià)再度領(lǐng)漲，樓市調(diào)控也悄然而至。上海昨日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，力促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    北京：“一夜暴漲40萬”

    只是個案

    北京樓市價(jià)穩(wěn)量增，被業(yè)內(nèi)稱之為迎來了“翹尾”行情。另一方面，近日一則北京海淀學(xué)區(qū)房“一夜暴漲40萬”的消息備受各方關(guān)注。證券時報(bào)記者從多位學(xué)區(qū)房銷售中介人士處獲悉，歲末年初北京學(xué)區(qū)房成交量較大，此前的優(yōu)質(zhì)房源消化殆盡。價(jià)格方面，北京學(xué)區(qū)房的確有小幅漲價(jià)趨勢，相比一年前漲幅在5%左右。“近期，由于帶看量和成交量大增，導(dǎo)致業(yè)主議價(jià)空間較小。但‘一夜暴漲40萬’的海淀區(qū)知春里房源只是個案。”中介人士說。

    近日，證券時報(bào)記者走訪了北京市西城區(qū)的多個學(xué)區(qū)房源，一位中介人士告訴記者，“金融街學(xué)區(qū)教育資源首屈一指，小戶型十分搶手。”談及房價(jià)近期是否上漲，“房價(jià)較為平穩(wěn)，但近期的帶看量和成交量很大，業(yè)主議價(jià)空間較小。”上述中介人士還告訴記者，雖然西城區(qū)實(shí)行多校劃片政策，但整體教育資源屬于一流。“近期成交量明顯放大，原因與今年4月進(jìn)行入學(xué)信息采集有關(guān)，許多有需求的客戶選擇在春節(jié)前把房屋定下來。”記者隨后又來到了與該房源一街之隔的宣武門外大街，該區(qū)域?qū)儆谖鞒菂^(qū)廣內(nèi)學(xué)區(qū)，相比金融街教育資源屬于“二流”，但地區(qū)房屋均價(jià)也在每平方米11萬元以上。一套總價(jià)僅為285萬元的房源吸引了記者注意。不過，該房屋為平房，面積僅有16平方米，折合單價(jià)17萬元以上。

    “我就是北京海淀業(yè)主，學(xué)區(qū)房價(jià)格的確明顯上漲，當(dāng)然之前也跌過了，相比其他一線城市，北京也就是復(fù)蘇。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者。對于北京樓市目前的特征，他進(jìn)一步分析稱，北京樓市最近基本平穩(wěn)，少數(shù)區(qū)域上漲，成交開始活躍。“北京房價(jià)上漲的原因很簡單，疫情導(dǎo)致的資金與需求回流，特別是學(xué)區(qū)房的需求大漲，出國教育不可能了，只能選擇國內(nèi)。此外，北京的限競房供應(yīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，不限價(jià)成為主流，購房者也逐漸意識到價(jià)格會有變化。另外，最大的原因是之前北京房價(jià)出現(xiàn)下跌，北京房子的性價(jià)比高了。”

    景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉對證券時報(bào)記者表示，從全國來看量價(jià)回升的區(qū)域集中在長三角以及大灣區(qū)，北方地區(qū)的樓市回暖尚不明顯。不過，北京有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，各項(xiàng)資源豐富。而疫情之后，北京房地產(chǎn)市場交易量集中釋放，市場改善型需求明顯增加。他認(rèn)為，目前北京樓市政策調(diào)控力度僅次于深圳，只要房價(jià)在相對合理區(qū)間，調(diào)控政策不會加碼，但會細(xì)微調(diào)整如在限售以及購房條件上。“如果不出現(xiàn)像深圳樓市那樣的異動，政策不會有太大變化。

    從全國房地產(chǎn)調(diào)控看，調(diào)控政策越來越細(xì)化和局部化。不過，北京急需解決的是教育資源不均衡問題。”

    上海：“暖冬”

    燥熱行情迎來調(diào)控

    沉寂了3年的上海樓市，在2020年迎來量價(jià)穩(wěn)步提升，成交量一路攀升。尤其是去年11月和12月上海樓市“暖冬”行情燥熱，市場升溫明顯。

    “學(xué)區(qū)房行情太火了！”上海市浦東新區(qū)市民王女士向證券時報(bào)記者說，“看房的時候，房東要漲5萬元，我也沒猶豫，還好定了，要不距離現(xiàn)在不到半個月，那套房的總價(jià)又漲了40多萬元。”她介紹，2020年12月底她果斷出手購置了上海浦東內(nèi)環(huán)一套面積33平方米的雙學(xué)區(qū)舊房，成交價(jià)格約450萬元，半個月過去，同小區(qū)同戶型的數(shù)套房源掛牌總價(jià)已經(jīng)漲到了490多萬元。

    “充足的供應(yīng)給年底交易創(chuàng)新高奠定基礎(chǔ)。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦介紹，2020年12月上海新建商品住宅成交面積122.7萬平方米，環(huán)比增加59.1%，創(chuàng)下2020年內(nèi)交易新高。與此同時，盡管上海新房的供應(yīng)與成交在增加，記者了解到，一些熱門板塊的稀缺戶型、學(xué)區(qū)房源供不應(yīng)求，一房難求。

    此外，同策房產(chǎn)咨詢統(tǒng)計(jì)，2020年12月上海新開樓盤超30個，20余個項(xiàng)目認(rèn)籌率超100%，13個項(xiàng)目認(rèn)籌數(shù)量超1000組。數(shù)月之前，上海新房市場人氣最高的一個項(xiàng)目出現(xiàn)13人搶一套房，而該項(xiàng)目首套房參與搖號，驗(yàn)資就得700萬元，買二套房驗(yàn)資甚至要1300萬元。不過，盧文曦也認(rèn)為，當(dāng)前上海樓市是結(jié)構(gòu)性不平衡，熱點(diǎn)板塊、熱點(diǎn)樓盤認(rèn)籌高，相反，遠(yuǎn)郊剛需盤認(rèn)籌就低一些。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，當(dāng)前市場成交中，剛需、剛改是絕對主力，上海樓市是經(jīng)歷3年低迷后的需求釋放。“周期性力量、疫情下避險(xiǎn)與改善需求、抗通脹需求、舊改放量、公民同招教育改革、人才落戶放松，這六大力量綜合作用下，才形成當(dāng)前樓市的熱度。”

    燥熱的上海樓市行情也迎來了新的調(diào)控，上海昨日晚間發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，《意見》明確嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，對夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。調(diào)整增值稅征免年限，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅。《意見》強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格商品住房銷售管理。嚴(yán)格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房銷售“一價(jià)清”“實(shí)名制”等各項(xiàng)管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。調(diào)控政策的出臺，有望促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    廣深樓市的翹尾行情

    深圳樓市剛剛走過“魔幻”的2020年。進(jìn)入2021年，深圳新房市場再次被前海的“網(wǎng)紅新盤”攪動。不過，記者發(fā)現(xiàn)此次龍光前海天境和天健悅桂府的打新規(guī)則發(fā)生了一些變化，都要先在i深圳APP上進(jìn)行購房意向登記，才能在相應(yīng)公眾號線上提交資料。前海這兩個“網(wǎng)紅新盤”是今年首批采用全市統(tǒng)一購房登記系統(tǒng)的豪宅新盤，該系統(tǒng)大概率將在今年全面鋪開，購房者的資格審查將更為嚴(yán)格。

    一二手房的價(jià)格差導(dǎo)致打新熱的出現(xiàn)。另外一邊，深圳二手房價(jià)格依舊堅(jiān)挺，去年12月最后一周深圳二手房網(wǎng)簽量更達(dá)到4866套，環(huán)比上漲104.8%。雖然近兩周的網(wǎng)簽量已經(jīng)回落至2000套以下，但“翹尾”行情顯示出了購房者和業(yè)主的心態(tài)。

    “我和中介跟業(yè)主談了3天，業(yè)主一分錢也不愿意降。”葉小姐是一位剛需置業(yè)者，她在南山南油片區(qū)看了好幾個樓盤，看中這個片區(qū)房源所帶的學(xué)位，“現(xiàn)在帶一個稍微過得去的學(xué)位的二手房，價(jià)格都非常堅(jiān)挺，掛牌價(jià)高得離譜，誠心賣的房源也少。”

    不僅是深圳，粵港澳大灣區(qū)的龍頭城市廣州，樓市也走出了“翹尾”行情。據(jù)上海易居研究院的統(tǒng)計(jì)，去年四季度一線城市的房價(jià)重新領(lǐng)漲，廣州成為去年四季度表現(xiàn)最為活躍的一線城市。去年12月，廣州新房和二手房價(jià)格漲幅均為0.7%，位居70大中城市次席。

    深圳和廣州所處的環(huán)境不盡相同，記者采訪多位廣州、深圳的市場觀察人士、中介人士與購房者，從他們所反映的情況來看，廣州樓市更多是在平穩(wěn)兩年多之后城市價(jià)值再被發(fā)掘，市場步入上升通道。而且，深圳和廣州市場冷熱不均的情況都十分明顯，廣州天河、黃埔和南沙區(qū)域的樓市表現(xiàn)更“熱”。

    “2018年我在海珠區(qū)昌崗買的二手房，現(xiàn)在的價(jià)格跟當(dāng)時買的價(jià)格幾乎沒什么變化。”麥先生在廣州生活多年，他對于自己當(dāng)時的決定顯得有些后悔，“朋友在當(dāng)時選擇了天河公園旁的二手房，均價(jià)已經(jīng)從當(dāng)時的每平方米8萬元漲至現(xiàn)在的12萬元。”

    廣州的樓市“熱”也引起相關(guān)部門的注意，廣州市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局在本月初表示正在深入開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動。廣州市天河區(qū)人民政府在19日公開了一封由天河區(qū)住房建設(shè)和園林局發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)厲打擊哄抬房價(jià)等擾亂市場秩序行為的提醒信》。文中指出，中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員參與惡意炒作、哄抬房價(jià)，散布虛假房源、虛假廣告、虛假銷售消息的，將依法查處，追究其法律責(zé)任。

    深圳和廣州所面對的微觀環(huán)境和調(diào)控壓力全然不同，這也將左右兩座城市后續(xù)的政策走向。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，廣州房價(jià)的升溫是人才引進(jìn)政策、深莞溢出效應(yīng)，以及“價(jià)格洼地”補(bǔ)漲等因素綜合作用的結(jié)果。過去幾年來三四線城市房價(jià)主要受益于棚改紅利，二線城市主要受益于人才新政。但隨著棚改熱潮消退以及貨幣政策回歸中性，一線城市的價(jià)值重新凸顯。當(dāng)然，一些東部二線城市的房價(jià)仍有多項(xiàng)利好支撐，但尚不及一線城市的聚集效應(yīng)。

    吳家明曹晨段久惠/攝周靖宇/制圖