孫夢凡 羅韜

    在房地產開發行業，企業間角逐的第一戰場并非商品房銷售環節，而是在土地市場上，因為只要拿對了地，項目往往成功了一半。但是，如何拿對一塊地，卻是對開發商極大的考驗，尤其在房價上漲空間受限的背景之下。

    2019年，土地市場烽火重燃，搶地的戲碼，在不少城市此起彼伏地上演。4月25日的合肥（樓盤）土拍，近百家房企大戰，拍賣廳現場座無虛席，跳價與搖號撩撥著房企神經，三個小時的競拍結果是，13宗地塊成功出讓，合計總金額132億。

    與去年下半年的悲觀形成鮮明對比的是，房企拿地熱情被全面激活。截至4月末，包括融創中國、碧桂園、綠地控股（600606）、萬科地產、新城控股在內的5家房企新增貨值超千億，58家房企新增貨值超百億。

    新一輪土地熱潮中，頭部房企的示范效應越發突出。事實上，在償債高峰到來的2019年，房企資金面的壓力并沒有徹底緩解，但頭部房企如同牧羊犬，正驅馳著眾多房企爭先恐后地涌向土地市場。

    土地升溫

    “現在去搶地，如果政策不放松，有被套風險。”2018年報季中，世茂房地產副主席許世壇、融信地產主席歐宗洪等房企大佬接連表示。彼時的土地市場，流拍變得極為普遍，開發商對市場的悲觀情緒大肆蔓延。直到2019年1月，土地市場仍處于降溫通道。

    中國指數研究院數據顯示，1月Top50房企拿地總金額約1786億元，其中，僅14家房企新增貨值突破百億；2月份Top50房企拿地金額約1205億元，僅占當月銷售比的0.33。

    陽春三月，劇情開始逆轉。之前觀望的企業紛紛出手，克而瑞數據顯示，截至3月末新增貨值超百億的房企數量達46家。到了4月底，58家房企新增貨值超百億。

    市場真正爆發是在4月。同策研究院監測數據顯示，4月全國300城市土地供應2241宗，比上月增加670宗，比去年同期增加234宗；土地供應建面17513.33萬平方米，環比和同比分別增加41.20%和9.41%。

    供應量回升帶動下，300城經營性用地月度成交持續攀升。規模房企如世茂、新城等投資力度加大，碧桂園、中海、恒大等企業拿地金額更是環比增長均超200%，龍頭房企獲取土地資源優勢不減。

    土地成交價格也隨之上漲。據中指研究院數據，4月全國300城住宅用地成交樓面均價同比漲幅保持在20%以上，絕對價格僅較2017年9月最高水平低400元/平方米。溢價率更是保持上漲趨勢，同比上升9.5個百分點。

    從單個地塊來看，熱點城市內高價地塊頻出，部分地塊已接近甚至超過全市樓面價最高水平。4月29日的蘇州（樓盤），經過40輪競拍，中海以35.63億元總地價拿下蘇州工業園區一宗宅地，折合樓面價30287元/平方米，創下園區規劃建設以來的土地拍賣新紀錄。

    此外，300城宅地流拍宗數占比逐月下降。據中指研究院數據，1月流拍占比為8.5%，較去年12月下降5.2個百分點，2月流拍占比下降至6.1%，3月流拍占比為1.8%，已降至2018年以來的最低水平。

    資金推動

    “今年開始工作強度大了很多，去年我們公司拿地還是偏保守的，也沒有完成全年的土地投資指標，但是今年各方面條件都相對成熟，我也經常出差去看地拿地。”在一家大型房企從事投資業務的佟君告訴第一財經記者。

    隨著房地產市場調控的深入，城市分化更加明顯，行業進入精細化競爭階段。作為房企的“糧倉”，土地儲備規模和布局對業績影響持續加大。一、二線及強三線城市普遍成為房企投資重心，武漢（樓盤）、鄭州（樓盤）等城今年以來住宅用地成交總金額和總面積均位居全國Top10。

    但實際上，此輪土地市場起來速度較快，2018年四季度和今年1~2月是“窗口期”。然而一季度房企投資比較謹慎，在“窗口期”內并未抓住時機，反而3~4月份跟風拿地。其中不乏部分激進房企高溢價拿地，地價突破區域近兩年新高。

    且從目前土儲總量看，房企難言缺地。據克而瑞數據，截至2018年末，恒大、碧桂園和保利發展三家企業貨值均已突破2萬億。貨值儲備在3000億以上的企業共37家，千億陣營的后續儲備依然充足。

    結合去化周期和總貨值，百強中多數房企仍處于相對安全的區間。典型如碧桂園、萬科等龍頭房企，整體去化均能維持3年左右；總貨值在3000億以上的房企，多數去化風險可控，陽光城（000671）、旭輝等土儲足夠支撐企業未來3~5年的發展。

    充足糧草加持，房企強力“補血”背后邏輯何在？有學者研究表明，中國城市中出現的房價持續上漲現象，是開發商非理性競買土地的原因。

    此外，考慮到資金面的寬松以及整體房企的補倉需求，多重因素下，房企的拿地都開始越來越多。

    “我們很多重點項目都是老板自己飛過去看地，一般老板自己看過的地，我們給到的土地預算會更多，這樣的好處是，在土地現場老板可以直接叫價，而不全部考慮到授權價格，那么我們拿到這個土地的可能性也大了很多。”一位閩系房企高管在電話中告訴記者。

    佟君透露，他所在的公司一般都是土地投資負責人進行前期的預判和報告，如果土地比較優質，他們還會上報給區域總裁并到董事長。如果董事長看上了，那么這個土地就具備更多戰略意義，利潤率也不是考慮的唯一要素。

    “老板都是算大賬的，比如我們要新進入一個城市，適當拿地價格高一點也沒關系，先占到這個位置。”他說。

    此外，持有成本與預期收益是影響其儲備土地決策的兩個要素。成本端受貸款利率和融資能力影響，收益端則受未來房價增長預期和市場不確定性影響。

    從實際融資角度看，房企資金緊俏的現狀確有好轉。據中指研究院數據，今年1~4月份，房企融資規模近8500億元；其中海外債占比為25.6%，成為房企首選融資途徑。受益于融資環境改善，房企資金壓力有所緩解，拿地意愿隨之逐漸恢復。

    就房企經營來說，儲備一定數量的土地，可以保證住房開發建設的連續性。同時避免住房市場需求高漲時，由于土地資源不足而出現生產瓶頸。但學者研究指出，對于大規模房企而言，“激進拿地”還出于其市場壟斷地位的考慮。

    “規模不是萬能的，沒有規模萬萬不能。”旭輝集團總裁林峰曾不止一次在公開場合表示。

    孫宏斌曾經公開表示“做房地產唯一的風險就是買貴了地”。但據市場消息，融創在武漢市場不惜以內部測算虧本的代價，拿下漢陽區兩宗地塊。武漢、徐州（樓盤）、天津（樓盤）、鄭州，龍頭房企借規模與融資優勢，不斷擴充自身在市場的觸角。

    更為重要的是，頭部房企的示范作用，越來越顯著地左右著市場走向。房企對市場判斷高度趨同，紛紛重倉二線，前4月百強房企二線新增土儲建面占比達49%，較1~3月上升3%。頭部房企的牧羊犬追趕效應，讓市場走向變得比過去更容易操控。

    必爭之地

    房企作為土地市場的微觀消費者，在進行土地競拍報價決策分析時，其判斷、預期、情感、意志等心理因素與金融市場中投資者心理類似。其行為不僅構建了土地市場的投資情緒基礎，可能使整個市場偏離經濟基本面大幅震蕩。

    “很多土地拍賣由于有老板親自去看，他們也難免受到市場的情緒渲染，一般情緒一到位，很多土地也就自然越拍越高。”佟君說。

    “沒拍到地難受三天，拍下地難受三年。”爭相入市情緒傳染下，土拍次次升溫，但房企并非不懂其中憂患。

    “目前房企規模化彎道超車的機會只有3年左右，未來市場格局定好后，再想快速發展難度會更大。”弘陽集團執行總裁張良曾表示。

    對于很多房企而言，為了規模，大部分都在適度地協調自己的利潤指標。“畢竟有了土地儲備，才有未來的預期空間。”綠地控股一位負責人告訴記者。

    歐宗洪面對投資者時坦言，今年年初杭州（樓盤）土地市場回暖，盡管融信2月份也在杭州拿地，但房價如果不漲，這兩個月以來房企拿的地可能存在虧本5%到10%的風險。

    不確定的市場走向，間接賦予房企豪賭的勇氣。但確定的調控政策，無疑給搖擺的市場潑下冷水。中共中央政治局會議重申“房住不炒”，住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行預警提示；此外，自然資源部要求各地需根據商品住房庫存消化周期，制定實施住宅用地分類調控目標。

    地方層面，各地繼續落實樓市分類調控政策。石家莊（樓盤）、西安（樓盤）、合肥收緊住房公積金貸款政策；海南（樓盤）、深圳（樓盤）、哈爾濱（樓盤）、合肥加大對房地產市場的監管力度；此外，合肥調整熱點區域居住用地拍賣最高限價；蘇州近期出臺限售新政。

    克而瑞研究同樣表明，本輪土地窗口期很短，目前資金面尚無明顯收緊跡象，但繼續大幅寬松的可能性不大。而市場是否真正回暖還受諸多因素影響。即便一二線市場延續回暖趨勢，接下來并不是最佳的拿地時期，企業投資布局仍需謹慎，盲目追高并不可取。

    “2018年全國15萬億規模，一線占了多少，自然二線城市是前三十強的必爭之地，更是想進三十強、五十強的必爭之地。”一位Top30地產總裁表示。

    而對于已下注的房企來說，若面粉貴過面包，唯有延期項目推出時間或通過營銷方式對沖。但對于中小房企而言，資金與規模不能承受時間代價時，或許只能損失利潤降價出貨。

    （應采訪對象要求，文中佟君為化名）