■本報記者 王麗新

    晚上10點，一場溝通晚宴剛剛結(jié)束，王成（化名）立刻趕去了機場。明天早上，在另一個城市，他還有一場融資路演，今晚怕又是一個無眠之夜了，盡管這個夜晚，是星期日。王成是一家上市房企融資負責人，在過去的一年中，“出差、喝酒、找錢”幾乎是他工作生活的主基調(diào)。

    “從去年開始，監(jiān)管就開始趨緊，集團給的融資指標不低，市場上融資成本卻越來越高，工作不好做”，在去年的一次采訪中，王成告訴《證券日報》記者，能夠使用的融資工具幾乎都使用了，基金、銀行和金融機構(gòu)多是“晴天送傘”。很多企業(yè)的融資成本都超過15%了，但更多的是即使愿意承擔15%的資金成本，持資方仍舊不愿意出錢。

    在過去的2018年，王成大部分時間是沒有上下班之分的，最忙時甚至一周每天都在飛。這并不是個案，上市房企尚且如此，民營未上市房企的2018年，融資負責人找錢更為艱難。

    “在去杠桿大環(huán)境下，很多企業(yè)老板不得不將個人股權(quán)質(zhì)押出去籌錢”，一位民營企業(yè)融資負責人向記者透露，但去年的錢太貴了，有些老板用不起，就賣了一些項目換現(xiàn)金，這是割肉換生存。

    有息負債升至6.8萬億元

    正如上述企業(yè)融資負責人所述，融資曾是2018年房企的頭等大事。如今，從上市房企披露的2018年年報數(shù)據(jù)中也可窺見其當時的艱難。

    據(jù)《證券日報》記者根據(jù)iFinD統(tǒng)計數(shù)據(jù)獲悉，截至2018年底，A股118家上市房企資產(chǎn)負債率超過80%紅線的有39家，占比高達33%；以更為準確反映企業(yè)負債情況的剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率指數(shù)來看，有13家房企超過70%，占比達11%。此外，上述118家上市房企總資產(chǎn)合計約10萬億元，負債合計約為8萬億元，平均資產(chǎn)負債率為80%。

    不過，從整個房地產(chǎn)行業(yè)來看，2018年房企銷售回款有所增加，加上融資環(huán)境普遍收緊，企業(yè)降杠桿取得一定效果，凈負債率有所下降，但融資成本上升。

    據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，176家房企現(xiàn)金從2萬億元升至將近2.9萬億元，較期初增長18%；總有息負債從4.5萬億元升至6.8萬億元，較初期增長16.6%；凈負債率走出了從74.2%到89.11%，再到85.15%的曲線。

    另一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年176家房企現(xiàn)金持有量同比增長了18.4%至28715億元，增幅與上年基本持平；有息負債同比增長了16.6%至68456億元，但增幅則相比于2016年的27%和2017年的30%下降明顯。其中64家重點房企總有息負債58109億元，同比增長18.7%，重點房企債務(wù)增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重點房企總有息負債占比為84.9%，同比增加1.5個百分點。

    克而瑞研究中心分析師認為，隨著行業(yè)集中度不斷提高，企業(yè)為了進一步促進規(guī)模增長和提升市場占有率，依然需要大量的資金支持，這就使得整體負債規(guī)模持續(xù)加大。但因為融資環(huán)境收緊，房企拿地較去年相對謹慎，加上降杠桿的壓力，讓企業(yè)不得不加快項目周轉(zhuǎn)速度，更為重視回收現(xiàn)金。

    值得一提的是，2018年房企現(xiàn)金短債比和長短期債務(wù)比維持了較為穩(wěn)定的水平，整體財務(wù)杠桿相比年初有所降低。

    五成房企凈負債率下降

    據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年底176家房企加權(quán)平均凈負債率為85.15%，較年初降低了3.95個百分點，54%的企業(yè)的凈負債率有所下降。

    “整個行業(yè)銷售端的競爭壓力越來越大，現(xiàn)金回籠力度很難維持企業(yè)發(fā)展規(guī)模，因此融資規(guī)模仍決定著企業(yè)發(fā)展速度”，一位房企高管曾向《證券日報》記者直言，高杠桿一定是有風險的，但是過去許多房企在高杠桿運營模式下，趕上了土地紅利時代，嘗到了規(guī)模化發(fā)展帶來的甜頭，轉(zhuǎn)換運營模式并不容易。

    但企業(yè)近兩年也意識到，不降低負債率保持穩(wěn)健的財務(wù)盤面，一味沖規(guī)模快跑，帶給企業(yè)的風險同樣不低。畢竟，在房地產(chǎn)增量市場天花板來臨的大環(huán)境下，負債越高、評級越低的企業(yè)得到投資者的認同度越來越低，越來越難拿到錢，尤其是資金成本低的錢。長此以往，資金成本對利潤的侵蝕程度將嚴重影響企業(yè)的運營質(zhì)量。

    事實上，去杠桿政策環(huán)境下，受融資監(jiān)管影響，房地產(chǎn)企業(yè)主動也好，被動也罷，確實也在實施一些降低負債的策略。比如，完善債務(wù)結(jié)構(gòu)的同時，抓現(xiàn)金回籠。

    據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，176家上市房企的現(xiàn)金持有量為28715億元，較期初增長18.4%。其中64家重點房企的現(xiàn)金持有量為25080億元，較期初增長22.7%；64家房企的現(xiàn)金總量占比87.3%，較期初增加了3個百分點。隨著行業(yè)集中度不斷上升，規(guī)模房企的資金融通也更具優(yōu)勢。截至2018年底，持有現(xiàn)金超千億元的企業(yè)有5家，較期初增加2家。

    克而瑞稱，超過六成企業(yè)持有現(xiàn)金出現(xiàn)不同程度的上漲。64家重點企業(yè)中現(xiàn)金增長的企業(yè)占比更高，達85.9%，其中增幅超過50%的企業(yè)就達到了21家。從各梯隊來看，百強企業(yè)平均現(xiàn)金持有量有所增長，而百強之外的企業(yè)平均現(xiàn)金持有量則有所下降。現(xiàn)金增幅最為顯著的是30強-50強企業(yè)，這些企業(yè)在2018年普遍加大了財務(wù)優(yōu)化力度。

    對此，一位房企高管曾向《證券日報》記者表示，“在未來高手過招的市場中，一個大項目的負債處理不好可能就會拖垮整個企業(yè)，所以抓回款是公司去年最重要的工作之一。為了實時監(jiān)測我們的財務(wù)系統(tǒng)，公司甚至建立了一套運營體系，各個城市各個項目每天上報銷售額，以便企業(yè)在保證資金鏈安全的情況下，進行融資和投資安排。”

    現(xiàn)金回款的增加，一方面是應(yīng)對2019年下半年到來的還債高峰期，另一方面也有助于降低負債。在上述176家房企中，截至2018年底，64家重點房企的加權(quán)凈負債率為89.06%，同比下降6.56個百分點，凈負債率下降的企業(yè)占比為56.3%。

    融資成本上升

    控制住負債規(guī)模，并不意味著企業(yè)可以高枕無憂。生存難題或許可解，但發(fā)展質(zhì)量的問題同樣嚴重。

    正如萬科董事長郁亮曾表示，“大公司有的時候也很脆弱，如果萬科信用評級下降，集團的融資成本就會大幅提高，比如萬科的融資成本是5%左右，而同行大概10%，按照現(xiàn)在5%的融資成本，目前萬科的新業(yè)務(wù)都不怎么賺錢，如果提高到10%，可能連開發(fā)業(yè)務(wù)都不賺錢了。”

    換句話說，即使找到錢了，如果找不到便宜的錢，企業(yè)的發(fā)展壓力同樣不容小覷。畢竟，“每天早上醒來就有2億元－3億元的利息等著付”的感覺，并不好受。

    2018年，正如上文所提的王成表示，“你想拿便宜的錢，人家連面都不見，根本不跟你談。去年，很多中小房企融資利率都超過了15%。這么貴的錢，不是什么企業(yè)都用得起的。”

    克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，從2018年64家重點房企的平均融資成本來看，約有84%的企業(yè)的融資成本相比2017年有所提高，整體平均融資成本由2017年末的6.11%增至6.61%，結(jié)束了連續(xù)兩年的下降趨勢。

    克而瑞分析師認為，這主要是由于境內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)收緊，近期新進行的境內(nèi)外融資成本均有提高，而原有低成本的公司債陸續(xù)到期，因而整體的融資成本也只能水漲船高。

    但2018年的資本市場，也出現(xiàn)了一些創(chuàng)新的融資方式，為一些企業(yè)新業(yè)務(wù)打開窗口。克而瑞分析師也表示，租賃融資及各類資產(chǎn)證券化受到了政策的支持，成為房企融資的新突破口。2018年，以購房尾款、物業(yè)費、供應(yīng)鏈、商業(yè)租金、長租公寓等為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化多次獲批，租賃類REITs以及租賃專項債券也受到鼓勵。

    “目前看政策有適度放松，我們的壓力也小了一些。或許今年不用動不動開會到夜里一兩點了”，前幾日，王成向本報記者傾訴了一個樸素的愿望，“希望今年不用加那么多班，能多有幾個休息日。”

（策劃 王麗新 ）