■本報記者 王麗新

    2018年，雖各地土地流拍現象很多，但率先降價促銷拿回銷售款的房企仍然抓住了市場機遇，儲備了不少土地。

    據克而瑞地產研究統計，2018年全年，銷售TOP100房企拿地總貨值超過10萬億元，較2017年降幅達到13%，其中，26家房企全年拿地貨值超過1000億元，22家房企拿地建筑面積超過1000萬平方米。總體來看，2018年，房企更傾向于收緊投資準備“過冬”。

    10強房企拿地貨值占一半

    融資承壓、市場下滑、土地降溫以及政策緊縮等諸多因素，導致2018年房企拿地較上年相對謹慎，且加速資源流向規模房企，但強者恒強的局面未變。

    分梯隊來看，TOP10企業新增貨值、建筑面積集中度均在50%以上，可以說前十的規模房企瓜分了百強50%的地塊，而TOP3企業更是占到百強的24%。《證券日報》記者注意到，2018年全年，拿地貨值超過5000億元的是碧桂園、融創中國、中國恒大和萬科地產，其拿地貨值分別為9987.3億元、8782億元、7731.6億元和6707.6億元。

    對此，克而瑞認為，一方面是因為融資收緊，規模房企融資成本低、流動資金足、融資渠道廣等優勢明顯；另一方面，銷售額不斷創新高，以及在高周轉模式帶動下，多數規模房企在2018年上半年仍熱衷于補庫存。

    值得關注的是，2018年，房企的拿地銷售比有所降低。據克而瑞統計，2018年TOP100企業拿地銷售比為0.38，較2017年0.59的平均水平相去甚遠。從各梯隊來看，無一例外大幅下滑，一方面是這些房企在去年銷售規模增長較快，例如富力、金科早在去年前10個月業績就已經突破千億元，另一方面，對市場持謹慎態度，導致其在投資拿地上相對保守，陽光城、泰禾、融信等企業拿地金額較上年下滑幅度較大。

    向三四線城市下沉

    在2018年上半年“沖規模、擴土儲”，下半年“緊投資、穩現金”的全年走勢下，百強房企投資布局也更多聚焦在市場熱度高的三、四線以及中西部高能級二線城市。

    事實上，《證券日報》記者也在采訪中獲悉，尤其是上半年，很多上市公司去一線城市或者二線城市周邊的三、四線城市搶地，搶到地的房企基本都付出了比預期高的代價。下半年市場變化后，三、四城市土地出讓才不那么火熱，但仍有房企在趕末班車。

    克而瑞認為，對比各房企2018年新增拿地單位貨值和2018年銷售均價可以發現，有50%的企業單位貨值較銷售均價下降，這也與去年房企熱衷在三、四線拿地相互印證。在TOP20企業中，綠地、新城、招商等降幅均超過20%，新增土儲向三、四線城市傾斜明顯。

    即便三、四線熱度開始衰退，但全年仍有半數企業投資在下沉，一方面是希望趕上三、四線的末班車，另一方面是平衡布局結構。

    據克而瑞統計，從2018年百強房企布局選擇來看，地域聚焦的投資策略明顯。能級選擇上，三、四線依然是多數房企的首選。房企在三、四線新增土儲建面占比接近六成，比二線城市高出20個百分點，一線城市受到供應緊、出讓條件苛刻等因素影響，僅有4%。

    但從四季度來看，此前需求過度透支、棚改力度衰退的效應逐步顯現，部分三、四線城市市場降溫顯著，在整體謹慎投資策略下，房企開始收縮對低能級城市投資力度，并逐步開始回歸二線。數據顯示，四季度典型房企在二線城市投資拿地建面占比已基本與三、四線持平。

    克而瑞預計，在謹慎投資預期下，2019年房企拿地規模會繼續下滑，投資拿地更趨于理性，通過快速擴大土儲來沖擊規模暫時告一段落。2019年無論是龍頭房企還是中小房企，整體的投資態度都將進一步趨于保守，安全過冬成為房企的共識。