“雙十一”臨近，北京的部分新樓盤也開始打折促銷。中國證券報記者11月9日走訪北京地區(qū)多個樓盤發(fā)現(xiàn)，新建住宅市場在進入10月后明顯加快促銷力度：有的新盤直接降價推出限時特價房，有的精裝修減配改毛坯，還有的買房送車，以此來吸引購房人。二手房市場也降溫明顯，部分區(qū)域二手房降價銷售力度增強。

    業(yè)內(nèi)人士認為，降價促銷是開發(fā)商和二手房業(yè)主為了促成交易而采取的手段。但近期部分一線城市限競房集中入市，疊加調(diào)控導致部分需求萎縮。

    限競房也促銷

    11月9日，中國證券報記者來到位于朝陽區(qū)肖莊附近的一處新樓盤，售樓處看房的人很少，樣板間里的人也寥寥無幾。這個定位高端樓盤的項目，單價為7.9萬/平米，戶型從86-160平米不等。該樓盤8月份開盤，至今仍在大力度宣傳，并聲稱有9.9折—9.7折之間不等的折扣。

    售樓處銷售人員表示，只有總價1000萬元以上、137平米以上的戶型才有折扣。一次性交全款有9.7折，15天內(nèi)交齊。一次性交全款的40%，有9.9折優(yōu)惠。若不是樓市低迷，這種高端項目早就沒有房子了。而被認為低于市場價的限競房，由于下半年大量入市，項目去化不甚理想，部分樓盤也推出了9.9折、降價銷售等促銷活動。

    甚至還有房產(chǎn)中介機構推出“雙11光盤節(jié)”，包括萬科、保利、中糧、遠洋、招商在內(nèi)的多家大型品牌房企的部分在京樓盤均有參與。截至目前，該活動已吸引到數(shù)百組意向客戶，150余套優(yōu)惠房源有部分已被認購。

    別墅項目銷售方面，豪宅網(wǎng)CEO劉軍介紹，“雙十一”期間，北京高端別墅也是折扣驚人，以大量新盤聚集的昌平奧北別墅區(qū)為例，目前的促銷折扣力度從10%-37%不等。

    劉軍認為，主要與項目和開發(fā)商的需求有關，有的項目在順銷階段，借助“雙十一”促銷，一般折扣在10%左右。而有的項目臨近清盤或者年底回款任務較大，就會折扣力度巨大，給出20%以上的折扣。

    與此同時，北京二手房市場也明顯降溫。中國證券報記者11月9日走訪月壇、天通苑、回龍觀等多區(qū)域中介門店發(fā)現(xiàn)，多數(shù)門店均顯冷清。房產(chǎn)經(jīng)紀人李強向記者表示。“公積金新政后，買房者觀望情緒比較嚴重。就像這邊剛成交的一套57平方米的兩居室，7月份掛牌價是750萬元，降到720萬元時房主沒賣，最終以670萬元成交”。

    此外，天通苑、回龍觀等五環(huán)外區(qū)域近期降價力度較大，且待出售二手房源十分充足。位于天通苑附近的某中介門店工作人員向記者表示，店面人員坦言，“最近賣的多，買的少。去年3·17調(diào)控前，二居室報價在6萬元以上，今年6月份也得4.5萬元以上，現(xiàn)在算下來也就4.2萬元。”店面人員指著一套報價360萬、86平方米的兩居室向記者極力推薦。

    供求關系轉(zhuǎn)變

    隨著今年大量限競房入市，北京市場供求關系正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京年內(nèi)商品房住宅供應套數(shù)已經(jīng)達到了32635套，這也是最近3年第一次超過3萬套。而2017年同期住宅供應量只有20269套，年內(nèi)供應量同比上漲幅度達到了61%。庫存面積也出現(xiàn)了明顯上漲，目前住宅庫存高達6.6萬套，相比去年末上漲了1.3萬套。

    其中，限競房的成交情況遠遠不及預期。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京合計入市26個限競房項目15982套房源，而網(wǎng)簽累計只有2767套，網(wǎng)簽銷售率只有17.3%。而市場已經(jīng)入市的這些項目，平均去化只有3成多。

    二手房價格波動方面，多個房地產(chǎn)研究機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月以來，北京二手房成交量及成交均價均呈下降態(tài)勢。

    貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京二手房銷量環(huán)比跌幅達四成，創(chuàng)今年2月以來近8個月銷量新低。成交均價為61103元/平米，環(huán)比下跌1.2%，連續(xù)兩個月環(huán)比下跌。

    此外，鏈家自有成交數(shù)據(jù)顯示，11月第1周，北京二手住宅鏈家成交均價5.97萬元/平米，環(huán)比跌幅達2.8%，是2018年以來剔除受節(jié)日、政策等因素影響之外的周度跌幅最大值。

    諸葛找房首席分析師陳雷對中國證券報記者表示，近期新房供應加速，但市場觀望情緒較濃。9月公積金政策調(diào)整后，市場購買力尤其是首置剛需購買力被進一步削弱，市場遇冷較為明顯。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為，隨著后續(xù)供應量的繼續(xù)上升，去化難度加大，區(qū)位屬性不好的限競房有可能開始價格戰(zhàn)。

    一線城市價格環(huán)比下降

    除北京外，上海、廣州、深圳等一線城市房價從8月份也都出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月，15個一線和熱點二線城市新房價格首次全面停漲，二三線城市新房價格環(huán)比漲幅均明顯回落。9月，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均下降，二三線城市漲幅繼續(xù)回落。

    “多個城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)沖高回落，房價調(diào)整開始從點蔓延到區(qū)域，熱點城市房價逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續(xù)走高。”張大偉表示，北京、上海等熱點城市進入“賣不完”現(xiàn)象，庫存均出現(xiàn)環(huán)比上升，除少數(shù)熱點剛需項目外，去化率快速下行。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，不管新房還是二手房，近期成交都不活躍。降價促銷是開發(fā)商和二手房業(yè)主為了促成交易而采取的手段。一方面與年度沖刺銷售業(yè)績有關，另一方面，也與對未來預期較悲觀有關。

    針對后續(xù)走勢，陳雷預測，供求雙方一直在變化，部分一線城市新增住房供應大于當月成交，是由于近期限競房集中入市造成，部分需求萎縮是調(diào)控導致。去除政策因素，一線城市房地產(chǎn)交易還遠沒有達到供不應求的地步。