本報記者 王麗新

    “進入綠城半年多，幾乎每天都與宋總（綠城中國創始人宋衛平）有溝通，公司治理決策都是與宋總和九龍倉（綠城中國第二大股東）方面溝通后制定的。”綠城中國總裁張亞東接受《證券日報》記者采訪時表示，“包括每一個干部人員的任用和調整，都會跟宋總商量。”

    只身來到綠城的張亞東，稱清洗綠城老員工的外界傳言是誤解，用他的話說，“我沒帶來一個人，怎么算做大換血呢。”

    “再次向大家明確，綠城依舊是宋衛平先生創立時的綠城。”張亞東強調，中交從沒有想要“去宋衛平化”，宋總也從沒有要“去中交化”。

    進入綠城后，張亞東花了4個月時間想清楚“綠城是誰？綠城要成為誰？綠城怎樣成為誰？”他給出的答案是，綠城是房地產行業的特長生，要成為有特長的優等生，以產品和品質的特長立身，在此基礎上補齊短板和弱項。

    經過7個月時間，綠城“統一了認識，明晰了戰略”，旗幟鮮明地“追求品質，兼顧其他”。在張亞東看來，對綠城來說，規模只是追求品質的邏輯結果。但追求品質，就要付出堅守的代價。所以，調整是必須要做的。

    調整組織架構落實共贏機制

    2019年初，與宋衛平和九龍倉方面溝通后，張亞東開始推進組織架構改革，將原本的16家子公司整合縮減為11家，形成重、輕資產板塊“8+3”的架構，在集團層面增設事業部，推進特色事業發展。同時，各區域公司將實施項目群管理，統籌各級資源，促進業務融合，提升整體人均效能。

    在張亞東看來，組織架構改革的動因是要補齊人均效能比其他優秀房企低的短板，即著力提升單人平均開發面積，比如從現在人均開發7300平方米提升至2021年的1.1萬平方米，目標是將人均開發面積每年提升10%－15%。

    另外，張亞東也表明了綠城的下一步發展目標，即未來將從產品單一的業務區域集中型公司，發展成為產品多樣的全國性公司。

    值得關注的是，過去的綠城，是沒有實施跟投機制的。從今年1月1日起，綠城中國內部開始全面推行共贏機制，其中一部分則包括跟投。

    據悉，這是首個短中長期全覆蓋的激勵機制，即《綠城中國共贏機制》。張亞東介紹，該機制在員工原薪酬激勵體系的基礎上，新增項目跟投、股份激勵等中長期激勵舉措，使員工利益與公司利益保持一致，助力公司提高運營效能，為實現傳統地產開發業務和綜合產業有質量地增長保駕護航，同時也將股東、公司與員工利益緊密結合，風險共擔、利益共贏。

    在張亞東設計的共贏機制中，為跟投加了兩道保險杠，即短期激勵和超額分成激勵，再加上跟投激勵三種激勵機制并行。在拿地和開發銷售執行過程中，都會落地共贏機制，比如項目審批節點提前完成了，就會進行短期激勵。在跟投方面，綠城中國層面、區域公司和項目公司都有強制跟投份額，并支持自愿跟投。

    據了解，目前該機制已取得非常好的效果，各個項目的跟投遠遠超過預期，后期也將根據現實情況進行不斷優化調整。

    強化投資條線管理實施全民營銷

    對于2019年的市場判斷，張亞東表示對房地產行業充滿信心。他分析道，一是城鎮人口的轉移是住房需求的最大動力，城鎮化將持續推進，尤其是中國中部城市的發展；二是，中國大部分城市中，約三分之一的住房因無法滿足城市發展的需求，將進行更新；三是，老百姓對美好生活向往的追求，將持續推動房子進行改造。

    增量市場空間尚在，2019年，綠城中國將銷售業績目標定為1800億元，其中重資產1200億元，輕資產600億元。

    對于不去追求規模增長，堅守品質的戰略發展方向，張亞東也坦言，堅守品質要付出代價，限價之后，靠品牌溢價的綠城很難兼顧利潤。為此，綠城中國今年的投資重點是小鎮。鑒于小鎮是綠城中國利潤盤子三分之一的貢獻者，今年將全年的投資額度中撥出50億元給小鎮拿地。

    由于投資體系出現滯后導致銷售業績嚴重翹尾，這一問題成為綠城中國當下的難題。據悉，綠城中國2019年拿地新增貨值目標1500億元，權益投資450億元。銷售額上半年預計完成30%，下半年完成70%。

    對此，張亞東表示，綠城今年將著重進行投資體系的調整。據悉，張亞東要求投資條線上的人員要清楚每一個城市推出的招拍掛項目，要知道哪些是適合綠城去做的。同時，下放拿地權利，打通投資和開發執行的壁壘。

    調整組織結構也是為了打破投資發展的壁壘，讓每一個區域公司都能成為一個“小綠城”。比如，綠城中國現有400多個項目要管控，未來還會更多，因此需要下設區域公司，區域公司下設項目公司，組織架構由二級管控變為三級管控，并打通區域公司投資限制，不給發展設籬笆。換句話說，上海公司若能去北京搞項目，集團也同意你去搞。

    營銷體系改革也同步進行。從今年開始，綠城推出全民全國營銷，一套營銷隊伍可對全國產品進行銷售。例如，杭州項目的營銷隊伍也能賣海南的房子。

    經過一段時間的調整，如今的綠城已推出“七弦管理”，優化公司“本體、產品、服務、投資、運營、財務、產業”條線管理格局，七條弦齊頭并進。