本報(bào)記者 李昱丞

    7月3日，經(jīng)發(fā)物業(yè)在港掛牌上市，成為年內(nèi)第二家登陸港股的物業(yè)公司，也是西北地區(qū)首家上市物業(yè)公司。

    經(jīng)發(fā)物業(yè)上市的背后，折射出越來(lái)越多的區(qū)域性物業(yè)公司正沖向資本市場(chǎng)。值得一提的是，近年來(lái)在港股上市物業(yè)公司，以及正在排隊(duì)IPO的物業(yè)公司中，已經(jīng)較少見(jiàn)到全國(guó)性物業(yè)公司的身影，更多則具有區(qū)域化經(jīng)營(yíng)的特征。

    “從全國(guó)性物業(yè)公司上市，到區(qū)域性物業(yè)公司上市，這一行業(yè)趨勢(shì)表明物業(yè)管理行業(yè)正向規(guī)模化與細(xì)分化雙向發(fā)展。”中國(guó)礦業(yè)大學(xué)（北京）管理學(xué)院碩士生企業(yè)導(dǎo)師支培元對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，全國(guó)性物業(yè)公司借助品牌效應(yīng)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，在全國(guó)范圍內(nèi)提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)；而區(qū)域性物業(yè)公司則依托本地市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)精細(xì)化管理和個(gè)性化服務(wù)，滿足地方市場(chǎng)的特定需求。

    年內(nèi)第二家

    Wind數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)發(fā)物業(yè)是2024年第二家于港股上市的物業(yè)公司。伴隨著經(jīng)發(fā)物業(yè)登陸資本市場(chǎng)，按照港交所行業(yè)分類，港股上市物業(yè)公司數(shù)量達(dá)到70家。經(jīng)發(fā)物業(yè)此次IPO全球發(fā)售1666.68萬(wàn)股H股，每股發(fā)售價(jià)7.50港元，募集資金總額約1.25億港元，所得款項(xiàng)凈額約9047萬(wàn)港元。

    從配售結(jié)果看，經(jīng)發(fā)物業(yè)此次IPO認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為66倍，其中香港發(fā)售有效申購(gòu)倍數(shù)119倍，均高于泓盈城市服務(wù)、眾安智慧生活、潤(rùn)華服務(wù)等近年來(lái)上市的物業(yè)公司。

    回溯物業(yè)公司赴港上市歷史，2020年至2021年是物業(yè)公司密集上市的時(shí)期，分別有18家、13家物業(yè)公司港股上市，其中不乏萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)等頭部物業(yè)公司。

    自2022年以來(lái)，受港股IPO市場(chǎng)逐漸低迷、房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇持續(xù)調(diào)整等因素影響，資本市場(chǎng)上曾經(jīng)一度熱火朝天的物業(yè)行業(yè)逐漸冷卻，2022年僅有6家物業(yè)公司在港股上市，2023年這一數(shù)字進(jìn)一步縮減到2家。2024年，在經(jīng)發(fā)物業(yè)上市以前，僅泓盈城市服務(wù)完成港股上市。

    截至目前，還有深業(yè)物業(yè)等物業(yè)公司處于港股IPO聆訊過(guò)程中。近期港股IPO市場(chǎng)暖意漸現(xiàn)，未來(lái)物業(yè)板塊或有新面孔。

    區(qū)域性特征凸顯

    港股新上市物業(yè)公司數(shù)量減少的同時(shí)，其經(jīng)營(yíng)也呈現(xiàn)不一樣的特點(diǎn)。觀察近年來(lái)港股上市以及正在排隊(duì)IPO的物業(yè)公司，較少與房企關(guān)聯(lián)掛鉤，大多數(shù)企業(yè)區(qū)域性經(jīng)營(yíng)的特征較為明顯，主要深耕某一特定區(qū)域而非全國(guó)化經(jīng)營(yíng)。

    例如此次上市的經(jīng)發(fā)物業(yè)，其主要扎根陜西省，為陜西省領(lǐng)先的城市服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)提供商。招股書(shū)顯示，截至2023年底，經(jīng)發(fā)物業(yè)總合約建筑面積為1500萬(wàn)平方米，在管總建筑面積為1460萬(wàn)平方米，其中位于陜西省的在管建筑面積為1408.8萬(wàn)平方米，占比96.49%。

    不僅僅是經(jīng)發(fā)物業(yè)，近期港股上市的物業(yè)公司中，泓盈城市服務(wù)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主要位于湖南省長(zhǎng)沙市；眾安智慧生活深耕于浙江省及其他長(zhǎng)江三角洲地區(qū)；潤(rùn)華服務(wù)、魯商服務(wù)多數(shù)在管項(xiàng)目位于山東省；蘇新服務(wù)深耕長(zhǎng)三角地區(qū)，主要是蘇州的城市服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)提供商。

    已遞表未上市的物業(yè)公司中，深業(yè)物業(yè)深耕粵港澳大灣區(qū)，中億基業(yè)主要在銀川及西寧進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，中湘美好業(yè)務(wù)重心在湖南省。

    “資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的認(rèn)知正在發(fā)生變化。過(guò)去，資本市場(chǎng)可能更看重物業(yè)公司的規(guī)模和增長(zhǎng)潛力，而現(xiàn)在則更加注重公司的盈利能力、服務(wù)質(zhì)量和市場(chǎng)地位。”福建華策品牌定位咨詢創(chuàng)始人詹軍豪在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，區(qū)域性物業(yè)公司的上市正是資本市場(chǎng)對(duì)這類公司價(jià)值認(rèn)可的一種體現(xiàn)。

    由于區(qū)域化經(jīng)營(yíng)的原因，近年來(lái)上市物業(yè)公司的規(guī)模有縮小的趨勢(shì)。2023年以來(lái)港股上市的4家物業(yè)公司，2023年?duì)I收均低于人民幣10億元，平均營(yíng)收為人民幣6.59億元；而2021年港股上市的13家物業(yè)公司，2023年平均營(yíng)收為人民幣12.27億元；2020年港股上市的18家物業(yè)公司，2023年平均營(yíng)收為人民幣43.42億元。

    世界數(shù)字技術(shù)院元宇宙委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)吳高斌對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者分析認(rèn)為，隨著區(qū)域性物業(yè)公司上市，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。這將迫使物業(yè)公司不斷提升自身管理水平、服務(wù)質(zhì)量和創(chuàng)新能力。