本報記者 李正

    8月29日，新希望服務（03658.HK）召開了2022年中期業績發布會，對2022年上半年經營情況及未來發展計劃向投資者進行介紹和解答。

    報告期內，公司實現營業收入約5.12億元，同比增長27.1%；實現歸母凈利潤約9989萬元，同比增長69.59%。

    公司管理層在發布會上明確，雖然在當下所有的房企交付情況都在減弱，對于每一家物業公司來說都不可避免會受到影響，但是上市公司的合規治理直接決定了發展高度，新希望服務絕對不會借錢給關聯方房企。

    主營收入增幅明顯

    具體來看，新希望服務報告期內業務收入主要來自四大板塊。其中，物業管理服務實現收入約2.33億元，同比增長59.8%；生活服務實現收入約1.15億元，同比增長28.9%；商業運營服務實現收入約0.57億元，同比減少13.6%；非業主增值服務實現收入約1.07億元，同比增長5.1%。

    可以看出，作為一家“小而美”的物業企業，新希望服務報告期內兩大主營業務物業管理服務和生活服務規模實現了較為穩定的增長。

    對于生活服務業務，公司副總經理倪克強指出，目前新希望服務能夠連接集團食品、飲料、零食、乳制品品牌，通過供應采購，生鮮配送，APP等方式為C端客戶提供產品。

    倪克強介紹，接下來一方面會持續強化與集團產業合作，在業務上嫁接更多產品，另一方面會持續關注優質標的，適時考慮并購。

    新希望服務2022年中報顯示，公司報告期內獨立第三方外拓實現較高增長。截至6月30日，公司來自于獨立第三方的外拓面積為860萬平方米，同比增長306.7%。同時，通過持續深耕以成渝都市圈為主的西南區域及華東區域，分別有56.4%及30.5%的在管樓面面積位于以上兩大區域。通過區域深耕及聚焦一線、新一線及二線城市，也使得公司持續保持較高的單坪物業費，為3.15元。

    公開資料顯示，截至6月30日，新希望服務合約面積同比增長51.9%至3100萬平方米，在管面積同比增長76%至2200萬平方米；在管項目達到156個，同比增長超過90%。

    毛利率水平較高

    值得關注的是，今年上半年，在新冠疫情反復等因素影響下，多數物業企業毛利率普遍在30%以下，而新希望服務中報顯示，公司報告期內毛利率維持在了40.8%的中高水平。

    同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，對于物業企業而言，所開展的基本業務主要有物業管理及增值服務兩大類。

    肖云祥介紹，一般情況下，物業管理業務的毛利率普遍不高，主要受一些小區品質等因素的影響，因此物管企業在拓展項目時應注重小區的品質。而增值服務是提升毛利率的主要業務，需要物業企業不斷創新增值服務內容，挖掘業主的需求點。

    “當然除了業務層面，公司還需注意成本的控制，包括拓展成本、人力成本、運營成本等。其中，運營成本的控制方面，可采用深耕協作的方式，對成本分攤、提升運營效率等有積極的推動作用。”肖云祥說。

    東方財富Choice金融終端數據顯示，截至8月30日，物業管理行業17家港股市場上市公司已有11家披露了2022年中報，其中有9家報告期內毛利率小于30%，另有兩家分別為30.13%和31.79%。

    公司首席財務官陳江表示，公司核心業務當中，生活服務和非業主增值服務這兩塊業務的毛利率跟行業基本旗鼓相當，毛利率比較高的兩條業務線是物業管理服務和商業運營服務。

    陳江介紹，物業管理服務源自城市的布局和戰略選擇。一二線城市的布局使得新希望服務在物業費維度有比較厚的盈利空間，客戶價格的敏感度，以及繳費意愿、生活服務接受度上比下沉市場客戶更高。

    “而商業管理業務對毛利率的拉高也有顯著影響。新希望服務主要是輕資產運營模式，公司在溫州、昆明有部分轉租賃的商業運營項目，針對轉租賃成本上半年大概有1000萬元不會放在成本里，在報表維度會計師調整到公允價值變動，對毛利率拉升10個點左右。同時，管理層面從總部職能直接管理到項目單元，拆除了戰區平臺，成本節約。”陳江同時表示，現在行業背景下，所有物業企業的高毛利率業務增速都會有一定程度的放緩，包括非業主增值服務業務，同時，隨著行業競爭越來越激烈，對于任何行業整體利潤率水平都會呈現下行趨勢。

    應收賬款增量整體可控

    新希望服務財報同時顯示，公司報告期內實現應收賬款約2.99億元，同比增長74.2%。

    陳江表示，報告期內應收賬款大幅上漲，從結構上來看，只有10%上下來源于關聯方，關聯方應收賬款余額約3300萬左右，與去年同期相比下降了1600萬。而且今年關聯方的回款整體達到80%，有非常穩健財務的地產在支持。

    “其余90%都來自第三方，今年總體增長1億元，其中5000萬元由于并購成都明宇環球商業管理有限公司帶來的并表應收賬款增加，前股東在分配利潤層面已經做了一些兜底，這部分利潤整體非常可控。”陳江進一步表示，從應收賬款的結構來講，目前90%以上的應收賬款賬期都在一年以內，整體來講非常健康。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，應收賬款的健康程度往往對物業企業的正常經營和運轉產生較大影響。

    “如果物業企業能夠在日常經營過程中，通過多種方式，比如預存物業費享優惠、有獎繳費等手段，吸引用戶準時繳納物業管理費用，逐步降低自身的應收賬款規模，將對企業現金流形成很強的擴充作用。”嚴躍進如是稱。

    此外，在發布會提問環節，有投資者詢問目前公司是否存在借款給關聯方企業的情況時，陳江予以否認，他表示：“新希望服務沒有向關聯房企借過款項。公司今年上半年增加的服務面積只有25%來源于關聯方，目前公司已經形成了市場化發展的多舉措獲取規模能力和格局，未來關聯交付和地產下行的影響整體可控。”

（編輯 白寶玉）