本報記者 吳文婧 見習記者 馮思婕

    7月15日，德信服務集團有限公司（HK.02215）登陸港交所，成為今年來第八家在港交所上市的物業企業。上市首日及次日，公司收盤價均與發行價持平，報3.06港元/股，總市值約30.6億港元。

    根據德信服務披露的全球發售公告，此次上市的募集資金凈額約6.97億港元，約65%將用于擴大公司的業務規模及通過多渠道提高公司的市場份額；10%將用于多元化及拓展公司的服務產品；10%用于投資信息技術和公司內部管理系統；5%用于人力資源并提升企業文化。

    高增長依賴背后地產企業

    受益于德信集團的資源整合優勢，德信服務近年來獲得業績的高增長。2018年、2019年與2020年，德信服務的收入分別為3.98億元、5.13億元與6.92億元；對應時期凈利潤分別為2246.2萬元、5055.0萬元與1.06億元。

    與此同時，德信服務在管面積也從2018年的1881萬平方米增長至2020年的2490萬平方米。不過，德信服務來自獨立第三方項目的在管建筑面積占比卻在連續下滑，2018年的占比為78.1%，2019年70.4%，2020年進一步減少至64.9%；相對應的，涉及背后地產企業的在管面積占比則逐年上升。

    根據披露，德信集團為德信服務最大客戶。2018年-2020年，為德信集團所開發的物業及聯合開發的物業提供服務產生的收入分別占公司總收入的34.9%、47.8%與58.6%；向德信集團及其合營企業及聯營公司與其他由董事長控制的實體提供的服務所產生的收入分別占公司總收入的16.8%、26.0%及31.2%。

    看懂獨立經濟學家王赤坤在接受記者采訪時表示：“物業企業的發展嚴重依賴存量地產的流量。目前整個行業已經過了高速發展階段，增量非常有限。其背后的地產實力也決定了其發展前景，馬太效應下，頭部地產公司的物業公司會表現出經營規模、經營利潤和估值的三升局面，那些沒有強大地產背景的物業公司，流量沒有保障，業務很難持續。”

    根據德信服務披露的全球發售公告，在運用募集資金擴大規模方面，公司希望將主要通過收購或投資具有地區影響力及相似市場定位的其他物業管理公司，以最大程度發揮與公司現有業務運營的潛在協同效應。

    中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國區首席經濟學家柏文喜向記者分析稱：“大型房企旗下的物業公司過度依賴母公司也可能掣制公司未來發展。物業公司要想有更好的表現，還是要有獨立的市場拓展能力，以體現市場化可持續發展的能力。同時，在規模和業績方面要有較高的成長性，而收并購與提升增值服務收益則是維持成長性的兩個主要手段。”

    行業涌現大批上市企業

    根據2020年12月31日交易日收盤時數據統計，38家物業管理公司在香港聯交所的總市值超過7058億港元。對于每一家懷有上市夢的物業公司來說，都希望能借資本的力提速發展。

    2021年1月，榮萬家、宋都服務、星盛商業先后在港交所上市，延續了物業公司的上市潮。7月16日，融信服務與康橋悅生活雙雙登陸港交所，截至目前，今年已有10家物業公司在港交所上市，同時排隊中的企業還有近20家。

    “房地產行業已度過成熟、處在衰退階段，地產公司剝離分拆物業板塊，通過推動物業板塊上市，建立戰略防線，并希望通過資本市場解決經營市場戰略升級的問題。”對于物業企業紛紛上市背后的原因，王赤坤向記者分析稱，“物業服務是一個較好的商業賽道，具有剛需、輕資產、重復消費、有門檻等特點，財務上則表現出業績穩定、利潤穩定、生命周期長的優勢。”

    “從行業生命周期看，物業企業的崛起是存量地產背景下的必然，也是方興未艾的一條賽道，整個物業行業還處于生命周期的成長到成熟階段，在這個階段，行業供給規模迅速擴大，行業投資迅速增長。”王赤坤補充道。

    從2021年1月18日遞交招股書到6月18日通過聆訊，德信服務上市之路還算順利。不過記者也注意到，登陸港交所的首日，公司收盤價與發行價持平，報3.06港元/股，盤中最高微漲至3.14港元/股，而上市次日，公司收盤價繼續與發行價持平，盤中幾乎沒有波動。

    據Choice數據統計顯示，2021年物業公司港股上市后股價出現下跌的超過半數，僅少數股價較發行價大漲。

    柏文喜向記者表示，物業行業的基本面和競爭格局是靠并購來推動行業集中度、靠單個企業規模快速上升推動公司成長性的，如今大量物業股上市，導致同業并購難度加大，企業成長性趨弱，進而帶動股價走低。

    “對于股票價格處于低位的物業公司而言，擺在眼前的選項僅一條——努力改善公司基本面，提高競爭力，以重新贏得市場和資本市場的雙重認可。”其如是說。

（編輯 才山丹）