據統計，截至5月21日，130家A股房地產企業發布了2018年一季報。其中，72家業績同比增長；16家公司發布了上半年業績預告，9家預喜。行業整體盈利良好。梳理發現，2018年以來，房地產行業集中度提升明顯，且項目向三、四線城市下沉趨勢明顯。此外，不少龍頭房企加大長租房領域布局力度。

    項目向三四線城市下沉

    數據顯示，在上述9家上半年業績預喜的公司中，4家預增，4家略增，1家扭虧。其中，不少公司盈利點來自三、四線城市項目。以世聯行為例，公司預計2018年1-6月實現歸屬于上市公司股東凈利潤2.85億元-3.42億元，同比增長0%-20%。對于業績增長的主要原因，公司表示，下沉三、四線城市戰略逐步落實，為公司貢獻了利潤。

    2018年一季度，綠地控股重點圍繞快速周轉的三、四線城市市場，大力推進土地儲備工作，累計新增土地儲備項目28個，權益土地款193億元。今年4月份，公司新增項目基本圍繞三、四線城市展開。東吳證券指出，公司2018年可售貨值近5000億元，預計能夠實現4000億元左右的銷售。公司過去幾年布局的三、四線快周轉項目和特色小鎮項目今年將逐漸迎來收獲期。

    2018年二季度以來，萬科A重點布局佛山、東莞、鎮江、淄博、保定等三、四線市場，拿地力度較一季度有所提升。數據顯示，4月公司新增項目22個，規劃建筑面積343.3萬平方米。其中，權益建筑面積為221.2萬平方米，拿地樓面均價為5284元/平方米，較上年7000元/平方米的均價下降24.5%。

    國家統計局數據顯示，2018年一季度，全國商品房銷售面積合計3.01億平方米，銷售金額合計2.56萬億元，分別同比增長3.6%和10.4%。其中，三、四線城市貢獻較大。中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，2018年以來，房地產企業，特別是龍頭房企在三、四線城市的拿地量和樓盤成交量一直處于高位，成為高業績增長的有力支撐。相比一線城市而言，三、四線城市項目周轉率較高。隨著大量房企進入三、四線城市拿地，這些地區的土地銷售額創了近年來新高。

    集中度提高

    從2018年一季報數據看，130家上市房企合計實現營業收入3031.1億元。其中，營業收入排名前10位的公司實現營業收入1821.6億元，占比60%。綠地控股、萬科A、保利地產、中南建設四家公司一季度營業收入超過百億元，合計營入達1371.4億元，占已發布一季報公司總營收入的45.2%。龍頭房企銷售占比增加，行業集中度提升明顯。

    同時，龍頭企業業績增長明顯。以萬科A為例，公司一季度實現營業收入308.25億元，同比增長65.83%；實現歸屬于上市公司股東凈利潤為8.95億元，同比增長28.68%。其中，房地產業務結算面積165.1萬平方米，同比增長15.4%；房地產業務營業收入278億元，同比增長73.5%。

    從行業第一梯隊公司業績情況看，2018年4月，碧桂園實現銷售金額695.5億元，同比增長30%，實現銷售面積700萬平方米，同比增長18.2%。2018年1-4月，碧桂園銷售面積2739萬平方米，累計銷售額達2575.2億元。2018年4月，恒大實現銷售額503.9億元，同比增長33.1%；銷售面積464.7萬平方米，同比增長26.3%。2018年1-4月，恒大銷售額達2122.6億元，同比增長2.1%。

    房企業績增長的背后是土地儲備高速增長。2018年4月，碧桂園拿地34宗，主要分布在二線城市和三、四線城市。恒大4月新增土地20宗，規劃建筑面積296.27萬平方米，拿地金額47.17億元。

    中信建投證券認為，龍頭房企憑借規模優勢，在融資、周轉、成本等方面均領先于行業平均水平，市場集中度未來仍將繼續提升。大部分利潤將集中到頭部企業身上。隨著去庫存和城中村改造的逐步降溫，集中度提升將重新考驗龍頭房企的融資能力及區域選擇能力。具備優質管理水平、周轉速度突出的龍頭房企和成長企業；具備加杠桿空間和融資優勢的房企將持續受益。

    加碼長租業務

    2018年以來，龍頭房企加大在長租房領域的布局力度，從住房租賃市場的大手筆融資情況可見一斑。

    上交所日前披露信息顯示，恒大集團在上交所提交的“中聯前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃”已被上交所受理。該租賃住房資產證券計劃項目擬發行金額為100億元，主要用于長租公寓的布局建設。這是繼2018年一季度碧桂園發布100億元儲架式REITs產品后，第二單百億級別REITs產品。這意味著恒大正式進軍租賃住房領域。

    此外，不少上市公司將長租房市場列為2018年的工作重點。以萬科A為例，公司預計2018年將開辦10萬間長租公寓。公司表示，地方政府紛紛公布2018年住房租賃發展計劃，保證租賃住房用地，加大租賃住房供應，支持租賃住房機構發展，保護租賃利益相關方合法權益。11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點的實施方案獲批。集團將繼續鞏固住宅開發和物業服務固有優勢，將租賃住宅確定為核心業務。

    張大偉表示，租賃市場主要痛點在于供需結構緊張，特別是一、二線熱點城市，租賃房源少，租金處于高位。對于涉足租賃市場的企業，獲得資金支持，可以增加房源的供應量。建立租購并舉的住房制度是房地產長效調控的政策之一。鼓勵租賃消費，穩定租賃關系，賦予租房者更多權利，是科學住房觀念的重要環節。