■本報記者 王麗新

    滬深兩市上市公司2017年年報披露已收官。據Wind資訊統計數據顯示，A股135家上市房企營業收入總計高達1.75萬億元，同比上漲8%；歸屬于母公司股東的凈利潤合計1795億元，同比增長29%，即平均每家上市公司約賺13.3億元，平均每家比去年多賺3億元。

    值得一提的是，在A股135家上市房企歸屬于母公司股東的凈利潤方面，102家上漲，占比接近八成；僅8家虧損，占比6%。

    《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據發現，近兩年來，在這135家上市房企中，歸屬于母公司股東的凈利潤處于增長狀態的企業接近八成，2015年，這一占比則不足七成。總體來看，2017年年度，A股板塊近八成房企歸屬于母公司股東的凈利潤同比增長。

    有分析師向《證券日報》記者表示，得益于樓市2015年至2017年銷售火爆，大型房企銷售均處于“量價齊升”階段，高質量可結算貨值充沛，毛利率有所上行，房企利潤增幅高于營收增幅。另外，2015年至2017年，資本市場窗口期打開，房企通過低息公司債置換此前的高息債，降低融資成本，也提升了盈利空間。

    近八成房企凈利潤上漲

    從2017年年報數據來看，不同梯隊房企凈利增長速度不同。

    據《證券日報》根據Wind數據統計，2017年度，上述135家房企，平均每家每年歸屬于母公司股東的凈利潤為13.3億元，2016年度則為10.3億元。

    具體來看，歸屬于母公司股東的凈利潤超過10億元的企業有37家，占比為27%，同比上升7個百分點；1億元-10億元之間的則為63家，占比約為47%；近八成房企凈利潤實現了同比上漲，虧損企業明顯減少。歸屬于母公司股東的凈利潤最高者為萬科，達280億元。萬科、保利和招商蛇口這三家房企歸屬于母公司股東的凈利潤均超過100億元。

    對此，易居研究院智庫研究中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，地產行業集中度進一步提升，大型房企凈利潤增速較好，部分中型企業凈利潤增速有所提升，不少中小企業凈利潤則偏低。

    另有分析師表示，龍頭房企銷售增速高于全國平均水平，2017年前15強房企銷售金額集中度提升至29%。龍頭房企2017年銷售均價幾乎全線上漲，整體平均上漲約8%，因此盈利空間有所提升。此外，布局三、四線城市的房企受益明顯，多數項目當年拿地成本較低，但2017年銷售價格大面積上漲，毛利率較高。

    盈利能力待考

    事實上，135家上市房企近三年來歸屬于母公司股東的凈利潤總額穩中上升。數據顯示，135家上市房企2017年、2016年及2015年歸屬于母公司股東的凈利潤分別為1795億元、1394億元和984億元；同比增長率分別為29%、41%和10%。

    據《2017上市房企毛利率排行TOP50》顯示，2017年行業毛利率排行榜前30強房企毛利率基本突破30%，前10強房企毛利率半數超過40%。分析認為，2017年房企整體毛利率較高，是建立在前期土地成本相對較低的條件下，尤其是2015年前所拿土地價格，對比其售價而言成本優勢明顯。

    但對于上市房企來說，壓力還在后市。

    目前來看，2016年行業銷售回款大好、但補庫存力度較弱；2017年，行業銷售依舊創新高，但受限簽、按揭貸放款周期拉長等各種因素限制，銷售回款下滑。在6.6萬億元負債壓頂的情況下，多數房企銷售回款不足70%的環境下，融資渠道也正受限，這將使房企資金鏈遭受重壓，導致現在很多房企高管均對現金流重視異常。

    調整政策的持續加碼、房企現金流壓力之外，是毛利率短暫回調之后的整體下滑趨勢。2015年-2016年，全國地王頻現，這些項目尚未大量入市變現，奠定了中長期毛利率的下行趨勢。

    綠城中國執行董事兼總裁曹舟南曾向《證券日報》記者表示，房企現在反映出來的毛利率水平，是2013年-2015年所拿土地的盈利體現，這兩年房價提升空間較大；從2016年開始，部分房企拿地開始激進，這會反映在2020年-2021年的收益上。

    從整體趨勢來看，如萬科董事會主席郁亮所示，行業暴利時代結束了，房價單邊快速上漲的時代結束了，中國房地產市場住宅市場的全面短缺時代也已經結束了，未來再指望毛利大幅度提高是不現實的。