近日，房地產板塊異動明顯，地產股多次以集體上攻的強勢表現成功調動市場人氣，引發市場關注。分析認為，政策預期改善疊加低漲幅、低估值和低配置的“三低”效應助力地產股實現反彈。進入2018年，地產板塊將由2017年的結構性行情全面轉為系統性的投資機會。此外，與地產行業相關的土地流轉行業也有一定機會。

    ■本報記者 舒婭疆

    A

    地產

    估值修復動力十足

    從股價走勢來看，地產股無疑成功帶動了2018年開年的第一波市場熱情。事實上，2017年底地產板塊就已經有所表現了。由于房產銷售狀況良好，加上供應稀缺，不少地產股2017年業績預期較為靚麗。隨著時間的推移，市場對地產板塊的預期逐漸被證實，更多銷售額大增的房產股開始浮出水面，其中多數地產股絕對價位并不高，它們被認為有望成為做多資金理想的操作對象。

    業績支撐股價向上

    東莞證券分析師何敏儀表示，雖然龍頭地產股在較短的時間內有一定的累計漲幅，但1月中旬開始，2017年度業績預告、年報公告開啟，業內認為一二線龍頭2017年整體銷售大幅增長，結算業績理想并沒有太大懸念。在銷售及業績理想的背景下，一二線龍頭地產股仍具有股價及估值向上修復的動力及空間。“整體來看，行業集中度提升趨勢將會在未來幾年延續，并且強者愈強將更為突出。行業中龍頭及二線龍頭銷售仍將大幅領跑行業，出現持續的理想增長。2018年銷售及業績保持靚麗預期也較高。因此，一二線龍頭地產股仍將是2018年投資地產板塊的主要標的，也將會是A股投資中的重要標的。”何敏儀還表示，2018年年中A股納入MSCI，基本面靚麗的價值股將持續成為市場資金追捧的對象。堅定看好地產板塊中一二線龍頭，建議投資者珍惜藍籌地產股久違的估值修復行情。

    廣發證券分析師樂加棟指出，進入2018年，地產板塊將由2017年的結構性行情全面轉為系統性的投資機會。“2018年板塊最大的變化之一在于政策的邊際松動，在控房價取得階段性成效的背景下，中央對于地產政策的定調好于2017年。同時，部分重點城市繼續因城施策，出臺人才落戶政策對沖限購。政策邊際改善將帶動重點城市成交結構性向好，一二線龍頭公司將充分受益，銷售規模將持續增長，加上拿地利潤率的改善、資金成本的相對穩定以及管控效率的提升則保障了銷售規模增長向業績增長的最終兌現，一二線龍頭可持續經營增強，對龍頭房企應該給予PE估值。此外，后續政策寬松預期的強化以及最終落地，也將帶來板塊PE估值的系統性提升。”

    重點關注一二線龍頭

    從投資機會的角度來看，何敏儀看好行業集中度過程中強者愈強的一二線龍頭個股，建議關注萬科A、保利地產、華夏幸福、金地集團、招商蛇口、華發股份、福星股份、榮盛發展、金融街、世聯行等。

    國泰君安證券分析師謝皓宇建議，2018年把握兩條房地產行業投資主線，一是“盯緊市場”，尋找競爭優勢邊際提升最大的標的；二是“跟緊政策”，政策紅利仍是行業重要的催化劑。看好全國和區域龍頭邊際優勢不斷提升，抗周期能力增強，推薦保利地產、萬科A、華僑城A、招商蛇口、榮盛發展、新城控股、中天金融、金科股份、藍光發展；2018年最大的政策驅動來源于加快都市圈融合及加快租賃市場建設，推薦都市圈融合帶來的投資機會：首都圈（榮盛發展、華夏幸福、北京城建、首開股份）；粵港澳大灣區：深圳區域（天健集團、招商蛇口）、廣州區域（保利地產）、珠海區域（受益華發股份、格力地產）；租賃市場的政策推出不斷加快，房地產信托投資基金推出有望加速，推薦世聯行、濱江集團、萬科A。

    潛力股精選

    萬科A（000002）

    未來三年業績兩位數增速

    群益證券分析師姜以寧認為，從量上來看，萬科A在2017年12月單月銷售面積和金額均保持高速增長，全年實現5300億的銷售額，積累在手已售未結轉金額超過6000億元，且多為高利潤率項目，公司未來業績增長確定性較高，預計公司未來3年業績均將保持在兩位數以上的增速。另一方面，受房地產調控和信貸政策趨緊影響，同時疊加2017年上半年的銷售基數相對較高，預計地產行業2018年上半年將難以維持較快的增速，但全行業集中度將進一步提升，公司作為行業龍頭企業，項目儲備及品牌效應方面優勢明顯，未來市占率有望進一步上升，看好公司未來的長期發展。

    保利地產（600048）

    業績向上拐點明確

    中泰證券分析師倪一琛表示，保利地產公司自2016年四季度以來加大擴張力度，2017年新增土儲建面達到3968萬平，同比增長102%，占同期銷售面積的177%，總地價2591億元，同比增長120%，占同期銷售額比重為84%，拿地規模和總價均創歷史新高，夯實公司土儲優勢。從拿地結構來看，2017年三四線新增項目建面占比達到55%，同比上升了11個百分點，其中多為長三角、京津冀、珠三角等強的城市。總體來看，公司業績向上拐點明確，憑借充沛土儲及央企的資源和融資優勢、高效管控能力、激勵機制升級等競爭優勢，“十三五”末5000億銷售規模愿景可期。

    華夏幸福（600340）

    受益京津冀戰略推進

    中銀國際證券分析師盧驍峰指出，華夏幸福坐擁優質環京資源，受益于京津冀戰略及雄安建設的再次提速。同時，近期南京、蘭州等多城調整房地產調控政策，向市場釋放積極信號，行業政策面的邊際放松有助于打開估值天花板。華夏幸福為板塊中成長屬性較強的龍頭房企，目前預收賬款與在手訂單已鎖定2018、2019年30%以上的業績增速，并且隨著異地復制成效逐步顯現，中長期增速可期。

    招商蛇口（001979）

    投資聚焦一二線核心城市

    平安證券分析師楊侃指出，招商蛇口公司投資聚焦一二線核心城市，2017年全年新增建面808.6萬平米，同比增長15.2%，為同期銷售面積的142%，拿地延續積極。平均樓面地價10811元/平米，同比下降16.1%。相比競爭對手，公司擁有深圳前海片區、蛇口片區等核心資源稟賦，且均位于前海蛇口自貿區內，該區域深港合作、一帶一路、自貿試驗區三大國家戰略于一身，具有獨特的政策優勢和改革開放戰略優勢。同時公司背靠招商局集團，集團內資源的協同（中外運南通項目）和產業新城的拓展（與武鋼、昆鋼合作）也正成為獲取優質儲備的重要途徑。

    榮盛發展（002146）

    受益“京津冀一體化”

    西南證券分析師胡華如表示，2016年榮盛發展獲取土地權益建面874萬方，通過股權收購方式取得惠州五幅地塊，強勢進駐珠三角。2017年公司計劃拿地1300萬方，前三季度實際完成計劃的62%左右，四季度土地拓展預計會明顯提速。預計在2017年末公司土地儲備建面達到3500萬方，珠三角、中西部的土地拓展可能是重要突破口。公司從2015年確定了“3+X”發展戰略，大力培育康旅項目、產業園區和房地產金融。地產業務正在珠三角、西部、海南等區域加速布局，康旅項目目前也已超過15個，園區項目已經在香河、永清、張家口蔚縣、唐山、淮北、宜昌等多區域完成落地。公司未來將實質受益“京津冀一體化”、“長江經濟帶”等國家戰略的推進。

    B

    土地流轉

    有望誕生千億市值公司

    2017年11月底，農業部就農村承包地確權登記頒證試點情況召開發布會，公布當前確權面積達11.1億畝，占二輪家庭承包耕地面積的82%，強調深化推進農村土地制度改革，發展多種形式的適度規模經營。分析認為，土地確權完成一方面有利于促進土地流轉，一方面有利于提高農民收入，為發展適度規模經營掃清了障礙。在承包期再延30年、農村土地三權分置和土地確權三項政策的推動下，我國或將開啟大規模土地流轉時代。

    概念股受市場資金關注

    《金融投資報》記者注意到，土地流轉概念股近期受到市場資金關注。

    Wind資訊統計結果顯示，當前A股市場上共有14家公司屬于土地流轉題材股，分別是羅頓發展、永安林業、北大荒、海航基礎、海南橡膠、豐林集團、羅牛山、*ST東海A、輝隆股份、福建金森、岳陽林紙、亞盛集團、華英農業和升達林業。進入2018年，除了華英農業和升達林業以外，上述土地流轉概念股幾乎均實現股價上漲，截至1月17日收盤，羅頓發展2018年以來股價累計漲幅高達27.03%，永安林業、北大荒和海航基礎漲幅亦分別達到14.35%、11.41%和10.65%。土地流轉概念在新的一年受到的青睞度由此可見一斑。

    事實上，在管理層政策催動下，土地流轉持續深化和由此帶來的企業發展利好預期得到不少市場人士的看好。

    在天風證券分析師吳立看來，2017年底的中央農村經濟工作會議，均明確提出推進“鄉村振興”戰略。而鄉村振興戰略的本質在于增強農村產業基礎，土地資本化將是今后農村政策的破局點。因此，隨著鄉村振興戰略的推進，我國土地制度改革將加速推進，土地流轉也將持續深化。從關鍵時間窗口期來看，吳立認為，土地流轉改革有望深化，企業流轉土地將加速。“2017年來看，全國耕地的確權基本完成，2018年農村土地的三項改革試點和土地法修正完成，在鄉村振興的大背景下，預計我國土地流轉改革有望加速深化，并推動企業加快土地流轉速度，以實現糧食產業化經營。”

    土儲豐厚公司有明顯價值

    值得一提的是，吳立認為，土地流轉市場空間廣闊，足以誕生千億市值公司。“當前我國擁有耕地22億畝，保耕地的紅線也有18億畝，家庭承包的地有15億畝。我國土地流轉龍頭企業蘇墾農發僅120萬畝耕地，占比不足千分之一。我們預計，2018年是政策深化年，2019年開始迎來土地流轉的實際爆發，并助力土地流轉龍頭企業迎來發展機遇。”

    華泰證券分析師陳莉敏指出，精準扶貧攻堅戰打響，土地流轉進入關鍵節點，未來一年土地流轉或有突破性進展。“土地流轉各項政策在緊鑼密鼓鋪開試點，企業參與土地流轉獲益的關鍵節點正在到來，據2013年中央一號文件，2018年是完成土地確權的最后一年；農村土地制度三項改革試點、土地管理法修正案草案也將于明年完成。我們認為，已擁有土地承包權或已參與土地流轉的農企將顯著受益于土地價值重估，受益彈性最大，建議關注北大荒和輝隆股份。”

    國泰君安證券分析師謝皓宇表示，在2017年的土地改革后，土儲豐厚的公司在越來越多的土地有效供給之下，價值的體現就開始變得不明顯，房企的職責從囤地走向開發。相比于全靠自己的中心化過程，也許去中心化也將成為新的擴張方式，即以各個品牌房企已有的體系，使用品牌房企的背書、進行產品的交易，實現“無限”擴張。品牌的想象力將加快擴大，推薦品牌開發商：保利地產、萬科A、新城控股、華夏幸福、招商蛇口、華僑城A、金地集團。

    潛力股精選

    輝隆股份（002556）

    土地流轉概念龍頭

    輝隆股份主營農資、化工、農副產品等相關業務，較早涉足大規模土地流轉，公司被視為A股市場土地流轉概念龍頭股。據悉，公司2010年10月流轉安徽滁州全椒縣八波村全村1.4萬畝農業用地，建設現代農業示范區；2011年進一步在安徽省臨泉縣流轉土地8000畝。長城證券指出，公司一直專注于農資連鎖經營業務，形成了輻射全國的連鎖經營網絡，輝隆股份還設立電商公司打造以農資供應為核心，集農技服務、物流配送、農產品購銷、農村金融等服務為一體的現代農業綜合服務電子商務平臺，實現線上線下融合發展。

    北大荒（600598）

    優勢在稀缺、優質土地資源

    安信證券分析師和李佳豐認為，我國農業面臨“食品安全+糧食安全”困局，土地資源稀缺以及務農人口的減少，決定了我國農業必須走以提高農業效率為核心的農業現代化道路。北大荒公司加快綠色有機基地和物聯網項目建設步伐：根據公司2017年半年報，有機作物面積達78.44萬畝；綠色作物種植面積達536.39萬畝。同時公司推進食品安全追溯體系建設，構建全程可控、在控的實時可視管理網絡，2017年公司與中南建設區塊鏈農業發展有限合伙企業合作成立黑龍江北大荒區塊鏈數字農業股份有限公司，正式開啟農業互聯網發展模式。

    蘇墾農發（601952）

    土地流轉提高生產規模

    東北證券分析師李強表示，土地流轉有望提高蘇墾農發的生產規模。目前公司共擁有土地120萬畝，其中97.6萬畝來自對農墾集團及其下屬單位耕地的承包，21.7萬畝來自流轉農村土地。隨著土地改革的深化以及2018年底前江蘇省農村土地確權的逐步完成，土地流轉速度有望加快，未來公司流轉基地面積的增長將帶動公司生產規模提高。另外，公司目前仍有部分土地是以發包的形式發包給農戶，公司只收取土地承包金，未來公司將陸續收回這部分土地，公司種植收益有望繼續提升。

    永安林業（000663）

    擁有森林資源176萬畝

    永安林業主營家具、木材二次加工產品、木材等產品業務。截至2017年上半年，公司擁有的包括生態公益林、商品用材林、經濟林等各類森林資源176.3萬畝，這被認為始終是公司發展林業產業的基礎，有利于因地制宜、規模經營標準化培育基地以及發展林下生態種植、養殖、旅游等立體綜合生態林業產業。公司自1994年成立以后專注于林業行業，發展成為林板一體化集團企業。2015年，公司通過發行股票和現金收購的方式，收購森源家具100%股權，將林木產業鏈向下游家具家裝業務延展國金證券分析師揭力表示，中長期來看，森源已在原有酒店家具業務之上，推出高端民用全屋定制品牌，森源的定制家具業務將成為永安林業未來中長期業績的主要增長點。

    羅牛山（000735）

    土地使用權價值將提升

    國元證券分析師周家杏表示，羅牛山為我國首家“菜籃子”股份制上市公司，是海南最大的菜籃子工程保障基地，海南最大的種豬繁育基地。業務涵蓋了畜禽養殖加工、房地產、教育以及冷鏈物流等，其中，畜禽養殖加工、地產以及教育是主營業務主要構成。截止2017年三季報，公司資產中無形資產和可供出售金融資產分別為3.38億元和5.93億元。其中3.38億元的無形資產中絕大部分為土地使用權，結合當前我國地產行業發展狀況、海南國際旅游島政策的逐步實施以及農村耕地和集體建設用地改革逐步推進，公司土地使用權重估價值將得以提升。