本報記者 王麗新

    4月29日，貝殼研究院聯合空白研究院發布《第三次大轉型：中國居住新十年》報告（以下簡稱“報告”）。報告認為：當下的中國居住市場，正在跨入第三次大轉型期，進入“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的新住房模式，正從“鋼筋水泥”轉向年交易規模高達30萬億元體量的居住服務業，成為經濟內循環的重要支撐。

    眾所周知，從人均住房面積不足7平方米到40平方米以上，中國居住市場經歷了兩次大轉型，一次是福利分房轉向商品房時代（1978-1998），存量和增量雙軌制運行；另一次是雙軌制向市場化轉變（1998-2018），即土地要素、金融均市場化，招拍掛和房貸正是此時登上歷史舞臺。

    從市場規模發展來看，過去20年商品住宅銷售額累計112萬億元，住房存量面積超過350億平方米，戶均住房套數大于1，我國已經總體上告別了住房短缺，實現了住房的基本平衡。接下來，中國居住市場會跨入第三次大轉型階段，并將出現新的浪潮。

    《報告》著重指出，房地產行業已從購買時代全面進入居住時代，下一個十年，甚至未來30年，將掀起居住服務化、數字化、全產業鏈化、品質居住、都市圈化和機構化租賃六大新浪潮，進而深度重構中國居住市場格局。

    地產由開發制造轉向居住服務

    數字化滲透規模增至358億美元

    從數據上看，全球主要發達國家的房地產業在GDP中的占比一般達到10-12%，我國目前只有7%左右；房地產整個上下游產業鏈合計占比往往超過20%，我國只有15%左右。毫無疑問，未來發展空間來自圍繞住房產生的全周期服務。

    貝殼研究院向《證券日報》記者表示，新居住時代下，住房不再是一個單純的開發制造業，房地產業鏈將圍繞資產管理進行分工，提供租賃、裝修、社區、養老等長期服務，居住服務者成為時代的主力。例如，未來我國租賃人口將超過2.5億人，這一龐大的需求基數將刺激租賃服務業的全面增長，從租賃住房的出租、裝修、改造、維護以及租后的保潔、搬家等服務都是潛在的增長點，未來將會是一個2萬億元-3萬億元規模的市場。再例如，物業管理也是一個快速發展的行業，在管面積超過200億平方米，未來仍將進一步增長，當前行業規模約1萬億元，未來將突破2萬億元。結論是，房地產服務細分品類有很大的發展空間，完全有可能再造一個房地產。屆時，資產管理和現金流運營能力成為核心競爭力。

    從國際經驗來看，在美國、德國、日本等發達國家，市值最高、規模最大的房地產公司往往不是開發公司，而是上市的租賃型REITs、綜合型的住房服務公司、物業公司、中介公司、建筑科技公司和互聯網公司。

    值得關注的是，近年來，我國物業公司、連鎖型中介公司互聯網交易公司、住房科技公司的發展迅速，數字化正在全面滲透到傳統的房地產市場，未來將在生產、流通、租賃、改造等環節掀起數字化浪潮。

    在貝殼研究院看來，數字化將在住房領域衍生出數字空間、智能客服、遠程協作與自動化決策、資產和信用數字化等市場空間，數字空間技術可應用于房屋與裝修設計、房源和服務者信息展示、房源信息帶看、設施維護等多個環節與場景。

    按全球咨詢公司德勤的定義，此類數字空間市場年復合增長率38%，規模將由2019年的38億美元增長至2025年的358億美元。下個十年，隨著政策、技術、產業等因素的作用，數字經濟向智能經濟升級，居住服務數字化將實現加速發展，智能化將重構居住服務各環節，將創造全新的數字機會。

    貝殼研究院認為，居住服務業產業鏈條長，在每一個鏈條上都具有大量的決策點和流程節點，因此區塊鏈、AI、云計算、物聯網綜合性技術打造數字化工作場所，遠程協作與自動化決策，將破除傳統居住服務業信息孤島難題，將各參與方工作與流程統一協作。而邊界的日益模糊，將帶來全產業鏈化浪潮。

    全產業鏈閉環化重構價值鏈

    居住與服務進入品質化時代

    眾所周知，傳統的產業鏈劃分邏輯是開發、代理、中介、物業、家裝等細分品類相互獨立、各自發展，未來的產業鏈將會加速整合，產業邊界日益模糊。開發商不僅僅局限于開發環節，而是會滲透到物業、中介、家裝等環節；阿里、京東、頭條等互聯網巨頭也會跨界到住房交易與服務環節，產業鏈的參與者將越來越多。貝殼研究院認為，基于30萬億元的居住交易市場規模和超過300萬億元的存量資產基數，住房的價值鏈將進行深度的整合與重構，產業鏈從分割走向融合，形成新的居住生態。

    在貝殼研究院看來，這種新居住主要表現在兩方面，一是不同居住子領域市場將打通和整合。比如，在新居住生態中，新房、二手房、租賃、舊改、裝修、物業、資產管理，以及更多的售前售后服務將被有機地聯系起來，形成一個統一的市場體系；二是不同的交易主體將被激活，優化交易流程，形成交易閉環。比如，住房交易的買方、賣方、經紀人，家政服務等，不同市場主體之間進行有效合作，貫穿各個環節。

    但全產業鏈閉環化的提前是，綜合服務平臺的建立。當下中國的新居住領域，平臺化進程正在交易層面加速推進中，不斷完善行業基礎設施。下一個十年，隨著住房從交易轉向居住，平臺也將會從交易走向居住，并以交易為中心，按照二手房、新房、租賃、家裝家居、居住周邊服務的路徑，逐步進行業務拓展，逐步建立中國一站式新居住需求服務平臺。

    具體看，平臺對全產業鏈閉環化的作用是：一是推進線下線上一體化，形成房產交易新閉環；二是推進供需融合化，從平臺服務走向平臺共建；三是推進技術場景化，提升消費者體驗。

    毫無疑問，服務平臺會加速行業重構，提升效率，但滿足用戶需求才能讓行業實現良性發展，所以與住房的第三次大轉型對應的“品質化居住和服務”仍是核心。事實上，在“住得更好”的需求下，未來十年，住房將全面升級，新居住意味著將跨入“品質化時代”，這需要在硬件住房本身和軟件服務上雙晉級。

    在硬件方面，裝配式建筑、智能家居等產業將大行其道；城市更新、房屋改造等方面孕育巨大的市場機會。在軟件上，物業管理從粗放發展走向專業化、智能化。

    貝殼研究院預測，到2030年，裝配式建筑新開工面積將達到9.4億平方米，占新開工面積的四成至五成；城市更新和舊房改造規模預計達到7億平方米，預計投資5600億元，按更新后平均凈收益率預計10%計算，合計約560億元的規模；現代物業管理引發數字化、智能化社區浪潮，為智能硬件帶來巨大機會，智慧物業將成行業標配，2030年中國物業管理行業在管面積將達到402億平方米，市場規模持續擴張，物業費收入將達到1.6萬億元。

    可以說，過去40年搭建的是鋼筋水泥的居住空間；未來十年，搭建的是數字化的居住空間。至于市場規模如何？未來十年，在房住不炒的政策以及房地產需求發展趨勢下，中國房地產交易市場將會進入新中樞。

    新房市場回歸15萬億元-16萬億元中樞

    租賃市場迎來機構化浪潮

    根據貝殼研究院預計，未來10年，年均新建商品住宅銷售面積約13億平方米左右，市場交易額長期保持在15萬億元-16萬億元中樞范圍內，不會失速下滑。

    貝殼研究院向《證券日報》記者表示，支撐新房市場向上的動力主要來自三大方面：一是城鎮化進程的持續推進，據預測，未來10年1.6億城鎮人口增量將催生約66億平方米住房居住需求，年均6.6億平方米；二是住房改善需求的續釋放，未來10年，因住房改善而增加的住房需求約56億平，年均5.6億平，占總體銷售比重43%；三是城市更新改造催生部分住房需求，10年間年均催生的新住房需求按照當年改造面積15%計算，則年均舊城改造產生新的住房需求8000萬平方米，這部分需求占總體銷售的比重約6%。

    而伴隨人口向城市群集中，下一個十年，中國房地產市場的都市圈化特征將進一步凸顯。城市群人口及住房交易GTV梯度將分為4個層次：三大核心都市圈群→沿海其他城市群→樞紐城市群→外圍城市群。預計到2030年，長三角城市群市場交易規模將接近7萬億元，京津冀城市群、珠三角城市群都將接近4萬億元。

    需要注意的是，隨著中國城市住房存量規模積累，新房、二手市場的全流通逐步成型。貝殼研究院表示，未來10年，二手房交易額將從當前的7萬億元左右增長到25萬億元，逐步趕上甚至超過新房市場交易額。鑒于此，存量置換需求的提升，將為流通服務機構發展帶來廣闊的市場空間。屆時，存量房交易的經紀滲透率將由2020年的88%提升至92%左右，二手房經紀機構總交易額達到23.5萬億元。隨著經紀服務需求度及品質的提升，屆時二手房中介服務傭金收入預計達到7000億元左右。

    同時，二手渠道對新房銷售的影響提升，徹底轉變新房銷售方式。新房的潛在需求越來越來自二手房業主，這將加速使得開發商售樓處的獲客能力越來越小，二手房經紀人成為新房交易中不可替代的重要渠道。中介渠道將全產品線、全流程，聯動、包銷等多種方式全面滲透。預計未來10年，全國總體渠道滲透率將提高到55%左右。2030年，圍繞交易的媒體廣告、代理服務、渠道等加總的貨幣化率按照4%計，代理及渠道滲透率按照90%計算，產生的收入將達到526億元。

    值得注意的是，一、二手市場聯動增加住房供應之外，解決青年人大城市居住問題的“殺手锏”之一租賃住宅將極大地發揮效用，中國住房第三次大轉型的重要抓手之一。在租購并舉政策的帶動下，未來十年，中國租賃市場將迎來萬億的市場規模，其中機構化的比例將會進一步提升，重資產的模式和輕托管的方式將會得到提升。

    事實上，機構化租賃浪潮趨勢是不可逆轉的。在貝殼研究院看來，在傳統的C2C市場中，租客的租賃痛點大量存在，只有機構化提升才能克服傳統租賃市場亂象；第二，保障性租賃住房的著力點在于推動機構化提升，隨著業主對資產管理的需求以及租客對標準服務的需求提升，我國住房租賃機構化將有五倍以上增長，機構化率達到30%，與之相配套的住房租賃REITs有望達到千億元甚至萬億元級別的市場空間，租賃生態產生的空間將超過3萬億元。

    “總體而言，時代在轉變，市場在重構，房地產不僅不會褪色，反而在實現人民群眾美好生活的過程中創造更大的價值，讓我們一起迎來大國住房的下一個輝煌十年。”貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文杰向《證券日報》記者如是表示。

（編輯 才山丹）