■王麗新

    4月25日召開的中共中央政治局會議指出，加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造。加快構建房地產發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，持續鞏固房地產市場穩定態勢。

    隨著“穩樓市”一攬子政策持續推進，去年四季度以來，一線城市及重點城市樓市交易趨穩，高能級城市土地市場趨熱，“好房子”漸成市場供應主流產品。在筆者看來，在這一新形勢下，“穩樓市”需兼顧短期穩定與長期發展，加力鞏固市場穩定態勢，推動房地產行業進入“量穩質升”的新階段。

    首先，加力實施城市更新行動，協同“優存量”與“拓增量”，激活居住新需求。從政策支持力度來看，城市更新行動已經從“大力實施”進入“加力實施”階段，成為2025年各地重要工作之一。

    城市更新范疇很廣，城市市政基礎設施更新、老舊小區改造以及城中村和危舊房改造等均在其中，對穩投資、增需求、促消費有多重推動作用。其一，可以盤活存量閑置或者低效資源，釋放土地價值；其二，帶動區域居住、產業環境升級，為開拓增量市場注入新動能，進一步滿足“職住平衡”需求；其三，打通“買一賣一”換房需求堵點，提升一二手房聯動交易活躍度。

    當然，撬動城市更新項目絕非易事，存在拆遷困難、資金難籌、建設周期長等諸多難題。但現階段，配套政策正在加快“上馬”。一是房票政策擴圍，部分城市已將拆遷房票使用范圍擴展至全市，鼓勵使用房票購房，跑通“房票+城市更新”模式；二是加大金融政策支持力度，城市更新專項貸款規模持續擴容，下一步，城市更新行動有望迎來創新性專項債、中長期國債以及創新性貨幣政策等支持；三是各地“因城施策”推行新模式，引導社會資本參與，如探索推出“更新票”制度，即企業參與老舊小區改造項目，可持“更新票”抵扣土地出讓金和配套費的結算機制。

    其次，加快構建新模式，從“擴規模”轉向“拼經營”。在推動城市更新過程中構建新發展模式，是當前“穩樓市”的重要課題。這意味著房地產行業邁入存量時代后，從規模擴張轉向質量提升勢在必行，需破舊立新。

    從頂層設計出發，構建房地產發展新模式，需要根據城市發展的新階段和新特點，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，從要素資源科學配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場大起大落。

    從當前政策實施路徑來看，制度性創新已經在路上。比如，部分城市已經開始試點現房銷售。“好房子”工程的推進，亦是其中一環。“好房子”建設統籌增量與存量，在土地供應端就已適度調整容積率、挑空空間等規則，引導企業建立“產品力為王”的經營機制。這就需要房企加快轉變經營理念，開辟集開發、運營、服務于一體的全產業鏈商業模式，構建以產品導向創造價值的新競爭范式。

    最后，加大高品質住房供給，引導行業從“增量開發”向“品質競爭”轉變，讓新競爭機制轉化為建設“好房子”的動力。

    5月1日，國家標準《住宅項目規范》將落地實施。當前，部分城市也發布了“好房子”建設相關標準。但“好房子”絕不單純指向高端住宅，“安全、舒適、綠色、智慧”是“好房子”的核心標準，更是高品質住宅的總綱，強調的是對住房品質的要求。各地要加大力度供應戶型優、功能全、得房率高且價格合理的“均好型”住房，更要解決隔音、串味以及滲漏等基礎質量問題，還可考慮將高品質住宅項目納入金融支持范圍，以降低信貸融資成本等方式給予支持，引導行業從“規模至上”切換到“質量制勝”。

    “加大高品質住房供給”不僅是產品升級，更是行業競爭范式的根本轉變。這意味著房企要沿著三條主線建立新競爭機制，一是技術標準升級，加大研發投入，將健康、智能指標權重提升；二是供應鏈垂直整合‌，完善數字化集采平臺，用好材料好設備建房；三是重構運營服務體系，設計、施工要抓，維護修繕也要抓，還要根據規劃建設運營社區食堂、公共會客廳、圖書閱覽室等配套設施，這樣才能全流程為“高品質”護航。

    總體來看，針對房地產市場，此次中共中央政治局會議延續了“止跌回穩”的總基調，強化政策靈活性與精準度，明確房地產行業持續向高質量發展的路徑。展望未來，隨著政策持續加力釋放，房地產市場止跌回穩、健康發展可期。