證券時報記者 孫璐璐

    時隔近半個月，人民銀行再提存量個人住房貸款利率調整。這一次，市場有更多期待。

    從央行前后兩次表態看，措辭有著微妙的變化。7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾稱，“支持和鼓勵”商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或是新發放貸款置換原來存量貸款。8月1日央行召開的下半年工作會議則直截了當提出，“指導”商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。從“支持和鼓勵”變為“指導”，說明下調存量住房貸款利率將有實招落地。

    實際上，存量住房貸款利率的下調在2008年便有過先例。央行當年發文，擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度，調整最低首付款比例。商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；對于已發放的商業性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平，金融機構在合理評估貸款風險的基礎上，按照原貸款合同約定條款自主確定。中泰證券研報測算，當時能享受到下調的客戶比例不到6%。

    結合此前經驗以及近年的利率市場化機制，此次存量房貸利率調整，可能將通過監管部門直接發文，或指導利率自律機制引導銀行等方式，推動存量住房貸款利率更大幅度地下調。

    當前，全國不少地區的新發放首套按揭貸款利率已降至4%左右，但前幾年購房者中不少人的房貸利率高達5%～6%。想讓存量房貸還款人有更多“獲得感”，需打破原有房貸利率定價，顯著縮小新發放房貸與存量房貸之間的利差。

    此前銀行對于央行首次表態調整存量房貸利率多持觀望態度，就是希望有關部門發文明確，以便“師出有名”，有操作依據。畢竟對銀行而言，個人房貸屬優質資產，在凈息差不斷收窄的當下，降低房貸利率是讓利于民，且在業務嚴監管的情況下，如何突破現有房貸政策，需要監管部門予以明確指導，銀行不敢擅自“搶跑”。

    需要注意的是，在市場化、法治化大原則下，監管部門的指導將更多體現為劃定存量房貸利率調整的操作邊界，至于利率具體降幅多少、惠及哪些還款人等操作細節則是各家銀行自主決定。

    總體看，存量房貸利率調整是優化房地產調控政策的重要內容，隨著我國房地產市場供求關系發生重大變化，房地產調控政策基調宜從過去的防過熱盡快向防過冷轉變，相關部門應抓緊從供需兩端調整現行限制性措施，穩住房地產市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。