王麗新

    3月1日，鄭州成為第一個取消“認房又認貸”的熱點城市，這是否意味著涉房金融政策基調(diào)改變了？房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)也逆轉(zhuǎn)了？

    答案顯然是否定的。

    回溯過去，房地產(chǎn)行業(yè)確實出現(xiàn)過過度金融化的跡象。一是開發(fā)商缺乏自律，深陷資本逐利，依賴金融杠桿擴張規(guī)模，部分房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率動輒就超過80%紅線，為觸發(fā)債務(wù)違約風險埋下隱患；二是違規(guī)資金進入樓市，引發(fā)投資投機行為，導(dǎo)致住房偏離“住”的屬性。

    政策調(diào)控一直圍繞遏制房地產(chǎn)“過度金融化”，最深入的理念是“房住不炒”。2016年以來，監(jiān)管層以此為主基調(diào)推出多種配套政策，連續(xù)六年，從未動搖。

    近年來，監(jiān)管部門強化聯(lián)動機制，以“政策組合拳”出擊，動態(tài)調(diào)節(jié)金融杠桿，正在改變行業(yè)粗放式經(jīng)營模式，引導(dǎo)地產(chǎn)邁向高質(zhì)量發(fā)展階段，推動住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    個人金融層面，合理控制商業(yè)銀行對個人按揭房貸的投放節(jié)奏，實施差別化住房信貸政策，落實LPR報價利率等；企業(yè)層面，“三道紅線”融資新規(guī)出臺，降低有息負債增速，合理控制房企負債，明股實債等財務(wù)粉飾手段不再能蒙混過關(guān)；金融機構(gòu)監(jiān)管方面，嚴查經(jīng)營貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，持續(xù)整治涉房資金亂象。

    其結(jié)果正如日前銀保監(jiān)會主席郭樹清所說，房地產(chǎn)泡沫化金融化勢頭已得到根本性扭轉(zhuǎn)。

    2021年四季度以來，金融信貸政策開始適度放寬。降準、降息、加快放貸、并購貸（不納入“三道紅線”）、商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)等政策相繼登場。在“因城實策”背景下，多個城市降首付、降利率，繼續(xù)激活合理購房需求，化解房企債務(wù)風險，一定程度上改善了市場預(yù)期，帶動了市場筑底修復(fù)。

    但是，當下多地實施“寬信貸”政策，并不意味著要重走依賴高金融杠桿發(fā)展的老路。相反在防范系統(tǒng)性金融風險前提下，想要穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟大盤，需要“穩(wěn)中有度”調(diào)節(jié)房地產(chǎn)金融杠桿。

    那么，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)金融杠桿如何實現(xiàn)“穩(wěn)中有度”？

    謹防“一刀切”、不因循守舊，以引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸居住本源為主線，“適度”為標尺，動態(tài)調(diào)整。階段性放寬并不意味著大水漫灌和全面放松；去金融化式收緊，“去”的是過高的金融杠桿、違規(guī)進入樓市的資金，以及樓市虛熱的泡沫。

    底線思維明確，最終目標是保障購房人的合法權(quán)益，防范系統(tǒng)性金融風險以及穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)行業(yè)長效機制。在政策堅持連續(xù)性、穩(wěn)定性和精準性的調(diào)整中，“穩(wěn)中有度”從來都是主旋律。