本報記者杜雨萌

    10月30日，第七屆領航·住房租賃產業國際論壇在京舉行，論壇聚焦住房租賃行業金融化進程，對政策落地、資產入市和資本活躍等重點領域進行了系統梳理，并對市場深化發展方向作出展望。

    從租賃住房行業來看，今年以來金融端連續落子。6月份，國內首單保障性租賃住房REITs——華夏北京保障房REITs完成擴募。9月份，國內首單持有型不動產ABS——建信長租亦完成擴募。

    在ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然看來，這一連串動作表明，租賃住房資產的“可投性”與“穩分紅能力”正在同步增強。這種活力也并非偶然，而是政策落地、資產入市、資本提效三股力量共同作用的結果。

    首先，制度的完善率先為市場注入信心。9月15日正式施行的《住房租賃條例》，在國家層面明確了企業資金監管、主體責任和承租人權益保護，統一了行業規則，也穩定了市場預期。過去企業在經營中最擔心合規和政策的不確定性；如今“規矩立起來了”，風險邊界更清晰，治理預期更穩定，為資本進入和資產擴募奠定了制度基礎。

    其次，政策落地則進一步帶動了資產的流動與盤活。隨著地方配套措施逐步實施，多地啟動存量商品房收儲計劃，將其轉為保障性租賃住房，并加快項目入市節奏。新一批可投標的陸續進入市場，使租賃住房資產在數量、結構與域分布上都更加均衡，為REITs和ABS提供了充足、可持續的底層資產來源。

    最后，活躍的資本使行業形成了更具韌性的良性循環。公募REITs進入“首發+擴募”并行階段，持有型不動產ABS探索落地，一級市場與二級市場的銜接更加順暢。擴募帶來新的資金和資產，流通盤擴大提升了價格發現效率，融資與交易形成互相促進的閉環。

    “整體上看，租賃住房行業的發展邏輯正從‘有沒有’邁向‘好不好’，從‘能融資’轉向‘能持續投資、有穩定收益’。”趙然稱，政策托底、資產入市和資本提效，共同推動了市場的成熟與長期化發展。

    隨著保障性租賃住房REITs的不斷成熟，市場也從“首發為主”進入“首發+擴募”并行的新階段。這一變化標志著REITs不再只是一次性的融資工具，而正在成為可持續擴募、動態管理的資產平臺。

    隨著REITs進入二級市場，不同類型投資者的結構差異也在逐步形成。趙然舉例，保險資金、銀行理財等長期機構資金偏好穩健分紅與可持續收益，成為市場的“壓艙石”；券商資管、公募專戶等交易型機構則活躍于擴募和上市初期，更關注流動性與價格發現效率。長期資金與活躍資金形成互補格局，共同支撐市場的穩健運行，體現出市場對“分紅穩定+流動性提升”的雙重預期。

    另外，市場結構也在逐步優化。長期資金與活躍資金的協同，使REITs估值邏輯更加理性。保險資金、銀行理財等長期機構資金偏好穩健分紅與可持續收益，為市場提供了“壓艙石”；券商資管、公募專戶等交易型機構則活躍于擴募與上市階段，提升了流動性與價格發現效率。這種“長期資金穩底、活躍資金提效”的結構，使REITs市場更健康，也讓租賃住房資產的長期運營價值得以更好體現。

    總體來看，這些變化最終都指向運營能力的提升。高出租率、高收繳率與降本提效成為租賃住房REITs穩健經營的核心要素。ICCRA數據顯示，保租房REITs項目平均出租率超過96%，收繳率達98%以上，企業通過精細化管理，人力成本下降約2%至3%，NOI和EBITDA持續增長，部分項目的非租金收入占比已提升至5%左右。

    “穩定的現金流與可持續分紅，正是REITs長期價值的根基所在。”趙然說。

（編輯 郭之宸）