本報記者 王麗新

    在房地產行業深度調整、市場信心仍待進一步修復的2024年，新城控股集團股份有限公司（以下簡稱“新城控股”）在經營質量與財務安全之間實現了動態平衡，交出了一份“穩中有進”的答卷。

    新城控股近日公布的財報數據顯示，公司2024年實現營業收入890億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤7.52億元，同比增長2.07%；扣非歸母凈利潤8.70億元，同比大幅增長183.07%；整體毛利率為19.80%，平均融資成本為5.92%，同比下降28個bp（基點），核心指標保持穩定向好。

    近日，在新城控股2024年度業績暨現金分紅說明會上，新城控股董事長兼總裁王曉松表示，新城控股繼續貫徹“地產開發+商業運營”雙輪驅動戰略，持續推進業務間的優勢互補，與時俱進創新產品與業務，實現公司安全、穩定地運營。

    商業運營業務成盈利壓艙石    

    受到計提存貨跌價準備、開發業務板塊銷售價格下行等因素影響，2024年房地產行業毛利率水平進一步承壓，多家頭部房企毛利率水平下探至10%－15%之間，但新城控股通過調整業務結構，毛利率逆勢回升至19.8%，處于行業較高水平。

    “憑借商業運營業務拉動綜合毛利率上行，新城控股優化盈利結構，商管業務已成為公司核心驅動力。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示，經營性物業，尤其商業運營等高毛利業務占比高的企業抗風險能力更強，對構建新發展模式有正向推動。

    在“輕重并舉”戰略下，新城控股商業在管規模持續擴大。財報顯示，2024年，新城控股實現商業運營總收入128億元，同比增長13.1%，超額完成125億元的年度目標。

    報告期內，新城控股新增開業15座吾悅廣場，數量位列全國第三，并通過代建業務實現輕資產擴張。截至2024年末，新城控股實現173個綜合體項目的布局，吾悅廣場開業商業面積達1601.07萬平方米，出租率提升至97.97%，商業現金流穩健充沛。

    方正證券研報指出，新城商業自2021年起經營性現金流已完全覆蓋利息支出，2024年該比例進一步擴大至3.34倍。

    在業內看來，商業資產的高效運營正在重構公司盈利模式。據新城控股董事會秘書李峰透露，2020年－2024年，公司在雙輪驅動的基礎上，商業運營的收入、毛利占整體比重持續提升，2024年營收占比為14%、毛利占比達48%，毛利率為70.17%。

    新城控股表示，2025年計劃新開5座吾悅廣場，目標商業運營收入提升至140億元，進一步強化第二增長曲線。

    合理管控現金流確保償債安全    

    “商業管理板塊將繼續承接對公司資產保值、升值和利潤的要求，還為公司拓寬了融資渠道，并帶來穩定的現金流。”嚴躍進稱。

    截至報告期末，新城控股在手現金余額102.96億元，在手現金充裕；經營性現金流凈額為15.12億元，經營性現金流凈額連續7年為正，為后市發展留出了足夠的空間；凈負債率為52.44%，繼續保持較低水平。

    安全的債務結構，是新城控股穩健前行的基石。截至2024年末，公司期末融資余額為536.50億元，同比壓降34.29億元，有息負債水平保持低位。此外，公司合聯營權益有息負債降至32.73億元，進一步夯實穩定安全的財務基本面。良好的信譽表現，讓新城控股獲得了多方認可，并在融資端取得突破。

    新城控股高級副總裁潘明忠表示，2024年5月及11月，公司發行中期票據合計融資29.2億元。截至目前，公司在中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱“中債增”）擔保下發行的中票總額約76億元。2025年，公司將繼續與監管部門保持密切溝通，積極推進相關融資工作，拓寬融資渠道，降低融資成本。

    “這在當前市場環境下已屬難得。”嚴躍進表示，更重要的是，在融資較難的大環境下，新城控股憑借商業運營資產為拓寬融資渠道，獲得低成本資金，保證公司順利償債。

    財報顯示，截至2024年底，新城控股持有的投資性房地產余額為1214億元，其中1025億元已用于借款抵押。2024年度內，公司新增以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資約205億元，加權本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。

    “具備優質商業資產的企業在融資成本、抗周期能力上優勢顯著。”中指研究院企業研究總監劉水向《證券日報》記者表示，構建房地產發展新模式，打通房地產金融閉環也是重要措施，商業不動產REITs將受到更多鼓勵與支持。

    對此，王曉松表示，公司將努力探索多層級REITs產品，積極與監管審批機構溝通，盤活存量資產，打造“募－投－建－管－退”全周期閉環，與持有型不動產ABS、Pre-REITs、類REITs等創新工具協同共振，構建起多層次、全鏈條的資本生態體系。

    對于投資者關注的公司償債安排問題，公司表示，長期以來，新城控股堅持底線思維，確保每一筆債務提前或到期償付。2024年新城控股已如期償還境內外公開市場債券52.62億元。新城控股高級副總裁兼財務負責人管有冬也表示，公司將根據債務到期時間做好資金安排，持續盤活融資資源、拓展境內外各種融資渠道，積極把握各類融資機會，合理有序管控各項現金流，確保債務到期償付。

    展望未來，新城控股管理層表示，公司將根據市場變化和自身優勢，通過制定合理的經營戰略，積極把握市場窗口，挖掘不同城市、不同需求的結構性機會，做好營銷推廣、提升貨值變現能力，緊抓銷售和資金回籠。未來，公司會保持對土地市場的敏感度，根據開發市場及自身資金計劃進行綜合規劃。同時，公司還會積極調整供貨結構和營銷策略，提升現金回收效率，降費守價，抵御市場“寒潮”。

（編輯 上官夢露）