本報(bào)記者 謝嵐

    8月25日，碧桂園披露2020年中報(bào)成績(jī)單，今年前6個(gè)月，碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入1849.6億元，毛利約為448.9億元，凈利潤約為219.3億元，股東應(yīng)占核心凈利潤約146.1億元。

    中報(bào)同時(shí)顯示，上半年碧桂園實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額2669.5億元，繼續(xù)位居行業(yè)前列，在第三方機(jī)構(gòu)（克而瑞）統(tǒng)計(jì)的全口徑銷售額排行榜中，憑借3723.1億元的銷售金額穩(wěn)居行業(yè)第一。

    “今年上半年尤其在1和2月份，受疫情的影響，碧桂園的銷售同比有比較明顯的下滑。但在3月份之后，碧桂園的銷售表現(xiàn)已逐步恢復(fù)至比去年同期略好的水平。其中，1-7月份的累計(jì)同比已經(jīng)接近去年同期水平，目前整體銷售情況正在很好地恢復(fù)。”當(dāng)日中報(bào)發(fā)布會(huì)上，碧桂園集團(tuán)常務(wù)副總裁程光煜表示：“我們有信心1-8月份的累計(jì)銷售額趕上甚至超過去年同期水平。預(yù)計(jì)全年銷售業(yè)績(jī)可實(shí)現(xiàn)同比10%的增長。”

    自身造血功能強(qiáng)勁

    權(quán)益回款率達(dá)到94%

    在市場(chǎng)下行、融資收緊的大背景下，作為反映自身造血功能的重要指標(biāo)，銷售回款率考驗(yàn)著房企的運(yùn)營水平。據(jù)了解，今年以來，碧桂園持續(xù)對(duì)回款目標(biāo)強(qiáng)考核，強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化的管理機(jī)制。2020年上半年，碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2509.3億元，權(quán)益回款率達(dá)到94%，已連續(xù)5年高于90%，在行業(yè)繼續(xù)保持領(lǐng)先。當(dāng)年簽約當(dāng)年回款率較去年同期上升3個(gè)百分點(diǎn)至67%。

    對(duì)于這家地產(chǎn)龍頭企業(yè)而言，這無疑意味著更加充足的現(xiàn)金流，以及大幅提升抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。此次披露的中報(bào)顯示，截至2020年6月30日，集團(tuán)可動(dòng)用現(xiàn)金余額高達(dá)2055.2億元，占總資產(chǎn)比例為10.5%，另有約3288.1億元銀行授信額度尚未使用，營運(yùn)資本充裕。

    同時(shí)，截至2020年6月30日，碧桂園有息負(fù)債總額由去年底的3696億元下降至3420.4億元，相較去年底下降了7.5%；凈借貸比率僅為58%，遠(yuǎn)低于行業(yè)90%的均值，已連續(xù)多年保持了凈借貸比率低于70%。

    此外，中報(bào)顯示，上半年期末碧桂園的融資成本為5.85%，相較去年底下降了49個(gè)基點(diǎn)，融資成本進(jìn)一步降低。

    在房地產(chǎn)金融政策從嚴(yán)背景下，碧桂園的融資渠道亦暢通多樣。根據(jù)企業(yè)公告統(tǒng)計(jì)，截至7月28日，碧桂園今年總共發(fā)行5筆共計(jì)25.44億美元海外債券，票面利率位于4.2%-5.625%區(qū)間。7月28日，碧桂園成功定價(jià)發(fā)行雙年期共計(jì)10億美元債券，發(fā)行賬簿峰值達(dá)到75億美元。

    Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年內(nèi)地房企發(fā)行海外債融資成本為8.41%，碧桂園的發(fā)債利率遠(yuǎn)低于行業(yè)水平，融資成本優(yōu)勢(shì)明顯，有利于保證資金持續(xù)供給并優(yōu)化財(cái)務(wù)杠桿。

    據(jù)了解，目前，碧桂園已獲國際權(quán)威信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)——惠譽(yù)給予投資級(jí)的BBB-企業(yè)信用評(píng)級(jí)。當(dāng)前民營房企中，只有碧桂園、龍湖、世茂獲得了惠譽(yù)投資級(jí)評(píng)級(jí)。而三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的另外兩家——標(biāo)普及穆迪也分別給予碧桂園BB+及Ba1評(píng)級(jí)，距投資級(jí)均只有一級(jí)之遙。2019年8月份，穆迪又將對(duì)碧桂園的展望由“穩(wěn)定”調(diào)升至“正面”，這反映了穆迪對(duì)于碧桂園強(qiáng)勁的執(zhí)行力、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理的預(yù)期。

    新增土儲(chǔ)貨值行業(yè)居首

    精準(zhǔn)布局五大城市群

    優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)是衡量房企中長期核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要指標(biāo)。億翰智庫統(tǒng)計(jì)，上半年碧桂園新增土儲(chǔ)貨值1857.8億元，居行業(yè)首位。另根據(jù)最新披露的這份財(cái)報(bào)，截至2020年6月30日，碧桂園在國內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約16698億元，潛在的權(quán)益可售貨值約6706億元，權(quán)益可售資源合計(jì)約2.34萬億元，土儲(chǔ)豐富，強(qiáng)力支撐未來發(fā)展。2020年下半年權(quán)益可售資源約人民幣6412億元，可售資源充足。

    同時(shí)，碧桂園的土儲(chǔ)前瞻性地深度聚焦布局包括長三角、珠三角、環(huán)渤海、長江中游、成渝在內(nèi)的五大城市群，很好地契合了國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。在已獲取的可售資源中，98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，73%位于五大城市群，大多數(shù)貨量的分布符合人口流動(dòng)趨勢(shì)。

    值得一提的是，截至2020年6月底，碧桂園位于粵港澳大灣區(qū)內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約3088億元，潛在的權(quán)益可售資源達(dá)3182億元，權(quán)益可售資源合計(jì)6270億元，開發(fā)價(jià)值巨大。其中，位于深圳的已獲取權(quán)益可售資源約200億元，潛在權(quán)益可售資源約712億元；目標(biāo)市場(chǎng)為深圳的已獲取權(quán)益可售資源約1379億元，潛在權(quán)益可售資源約2715億元。2020年上半年，碧桂園國內(nèi)權(quán)益合同銷售前10位的城市中，有近一半位于粵港澳大灣區(qū)，包括佛山、惠州、廣州、東莞。

    對(duì)此，克而瑞研究認(rèn)為，深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，城市群建設(shè)仍是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分，京津冀、粵港澳、長三角、長江中游和成渝這5大城市群或?qū)⒊蔀樾乱惠啺l(fā)展高地。同城化建設(shè)仍是城市群建設(shè)的重要主旨，城市群內(nèi)的核心城市與衛(wèi)星城市經(jīng)濟(jì)往來將更為密切，產(chǎn)業(yè)將加速融合、協(xié)同發(fā)展，人口更將雙向流動(dòng)。

    在當(dāng)日的發(fā)布會(huì)上，程光煜也透露了下半年的拿地計(jì)劃：“上半年碧桂園權(quán)益獲取的土地開支是770億元，今年全年土地開支的計(jì)劃與2019年相似，大約是1600億元，我們對(duì)全年完成年初制定的土地拓展目標(biāo)計(jì)劃有信心。今年下半年我們還會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況和呈現(xiàn)的機(jī)會(huì)，動(dòng)態(tài)地調(diào)節(jié)投資強(qiáng)度，總體保持補(bǔ)充的貨量等于或多于當(dāng)期銷售的貨量，保證企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

    三四線市場(chǎng)表現(xiàn)突出

    城鎮(zhèn)化仍是最大利好

    碧桂園集團(tuán)創(chuàng)始人、董事會(huì)主席楊國強(qiáng)此前曾多次表示，看好三四五線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)殡S著農(nóng)民工工資提升，他們就產(chǎn)生了居住改善的需求，而這些人不會(huì)在高房?jī)r(jià)的大城市買房，也不會(huì)在缺乏醫(yī)療和學(xué)校配套的農(nóng)村住，因此，他們最大可能會(huì)在有學(xué)校、醫(yī)療等基本配套、且房?jī)r(jià)在萬元以下的城鎮(zhèn)居住。

    在此次發(fā)布會(huì)上，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌亦再度強(qiáng)調(diào)：“在’房住不炒’的主基調(diào)下，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)健康發(fā)展。當(dāng)前，中國的新型城鎮(zhèn)化還在不斷地推進(jìn)，過程中還會(huì)有健康發(fā)展的市場(chǎng)空間，這對(duì)我們碧桂園來說就是最大的利好消息。”

    據(jù)了解，從三四線項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)化情況看，截至2020年6月底，碧桂園三四線城市項(xiàng)目獲取18個(gè)月后的投資轉(zhuǎn)化率為1.28，相較同行一二線城市項(xiàng)目0.73左右的投資轉(zhuǎn)化率，表現(xiàn)更優(yōu)。

    2020年上半年，碧桂園的銷售情況也佐證了三四線城市的比較優(yōu)勢(shì)：三四線除疫情影響較為嚴(yán)重的2月份外，其他月份都實(shí)現(xiàn)同比增長。三四線城市銷售額自3月份起平均每月同比上升11%，明顯優(yōu)于一二線城市單月銷售同比變化水平，反彈更明顯。反觀一二線，則出現(xiàn)不同程度同比下降。今年4月份，一二線城市銷售額單月同比下降9%，而在三四線城市的銷售額已實(shí)現(xiàn)單月同比上漲15%。

    對(duì)此，億翰智庫研究認(rèn)為，當(dāng)前三四線整體增速相對(duì)穩(wěn)定，充分表明這類城市市場(chǎng)基本盤偏大，難有較大的市場(chǎng)震蕩，韌性較強(qiáng)。尤其是在2020年六七月份，三四線城市土地成交增速高于一二線城市。得益于居民購買能力和購買意愿的增強(qiáng)，內(nèi)生性需求具有可持續(xù)性，可成為企業(yè)推貨的重點(diǎn)。

    東吳證券的分析報(bào)告亦表示，近年來城鎮(zhèn)化進(jìn)程使得三四線城市商品房銷售面積增速遠(yuǎn)超一二線城市，碧桂園深化布局重點(diǎn)三四線城市把握城鎮(zhèn)化發(fā)展的機(jī)遇。隨著貨幣政策保持寬松基調(diào)、房貸利率下移、地方政府出臺(tái)購房補(bǔ)貼、加快預(yù)售審批等政策，三四線市場(chǎng)韌性凸顯，碧桂園的下半年銷售將持續(xù)發(fā)力，超額完成全年目標(biāo)確定性高。

（編輯 孫倩）