永遠(yuǎn)不要擔(dān)心你擔(dān)心的事兒，因?yàn)樗t早會(huì)來(lái)。

    正如蘇州政府5月份所言，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾大指標(biāo)得不到控制，調(diào)控將會(huì)即刻加碼。事實(shí)上，蘇州年內(nèi)第四次樓市調(diào)控收緊政策已于7月24日晚間正式落地。

    根據(jù)蘇州市政府發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步完善全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見(jiàn)》，從今日起，將從嚴(yán)格宅地出讓、調(diào)整購(gòu)房政策、擴(kuò)大限售范圍、加強(qiáng)信貸管理等方面，加碼樓市調(diào)控。

    蘇州市政府關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見(jiàn)

    具體內(nèi)容如下：

    一、進(jìn)一步加強(qiáng)用地出讓管理。加大土地供應(yīng)保障力度，嚴(yán)格執(zhí)行住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，保障土地市場(chǎng)供需適度。嚴(yán)格施行購(gòu)地自有資金申報(bào)核查制度，競(jìng)買企業(yè)應(yīng)說(shuō)明購(gòu)地資金來(lái)源并作出承諾。住宅用地出讓競(jìng)買保證金調(diào)整為30%～50%區(qū)間設(shè)置，具體在出讓公告中設(shè)定。競(jìng)得人申報(bào)自有資金不實(shí)的，取消競(jìng)得資格沒(méi)收保證金或終止出讓合同沒(méi)收定金，并將競(jìng)得人相關(guān)違法違規(guī)行為納入企業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)。住宅用地鼓勵(lì)實(shí)行“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”出讓方式。

    二、調(diào)整居民購(gòu)房政策。非本市戶籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉(cāng)市范圍內(nèi)申請(qǐng)購(gòu)買第1套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前3年內(nèi)在蘇州市范圍內(nèi)連續(xù)繳納2年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。

    三、擴(kuò)大住房限制轉(zhuǎn)讓實(shí)施范圍。對(duì)蘇州市區(qū)新建商品住房、二手住房實(shí)施限制轉(zhuǎn)讓措施。自本意見(jiàn)實(shí)施之日起，蘇州市區(qū)范圍內(nèi)新取得預(yù)（銷）售許可的商品住房項(xiàng)目（含已經(jīng)取得預(yù)售許可尚未開(kāi)始網(wǎng)簽的項(xiàng)目），購(gòu)房人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起滿3年后方可轉(zhuǎn)讓；二手住房通過(guò)市場(chǎng)交易購(gòu)房人新取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

    四、進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸稅收管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸宏觀審慎管理，在嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策基礎(chǔ)上，金融監(jiān)管部門聯(lián)合督促銀行機(jī)構(gòu)將新增貸款中房地產(chǎn)貸款占比控制在合理水平；對(duì)明顯存在違反宏觀調(diào)控政策的，依法依規(guī)采取相應(yīng)監(jiān)管措施。加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征和清算環(huán)節(jié)管理力度，實(shí)施預(yù)售備案價(jià)格預(yù)警線管理。全面應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)，加強(qiáng)存量房交易合同監(jiān)管和稅收征管。

    本意見(jiàn)自2019年7月25日起實(shí)施。

    貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)稱，“穩(wěn)”是當(dāng)前及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)內(nèi)容，因此，任何引起市場(chǎng)及預(yù)期不穩(wěn)的因素都會(huì)被遏制。

    不得不說(shuō)，蘇州多次升級(jí)樓市調(diào)控政策的背后，與其今年持續(xù)火爆的土地市場(chǎng)以及房?jī)r(jià)上漲不無(wú)關(guān)系。

    證事聽(tīng)君查閱資料發(fā)現(xiàn)，在土地市場(chǎng)方面，4月份蘇州住宅用地成交溢價(jià)率達(dá)38%，且“地王”地塊頻繁出現(xiàn)。同時(shí)，今年更出現(xiàn)3次百億元級(jí)別的土拍“盛宴”；價(jià)格方面，蘇州7月份二手房掛牌均價(jià)為18583元/m²，環(huán)比上漲1.41%，同比上漲16.15%，并且從近一年的房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢(shì)。

    數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客

    正是基于這樣的背景下，僅5月份單月，蘇州就先后三次出手為樓市降溫。

    近期蘇州樓市調(diào)控回顧：

    5月11日

    蘇州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)》，對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域，新房限售3年；蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房，限售5年。

    5月16日

    蘇州市工業(yè)園區(qū)管委會(huì)發(fā)布《關(guān)于貫徹<市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)>的通知》，將“五年一學(xué)位”調(diào)整為“九年一學(xué)位”。

    5月17日

    吳江區(qū)自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于吳地網(wǎng)（2019）7號(hào)公告地塊掛牌出讓的補(bǔ)充公告》，該宗地塊的市場(chǎng)指導(dǎo)總價(jià)、網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止價(jià)格及一次性報(bào)價(jià)全部降低。

    58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波稱，透過(guò)蘇州四次加碼樓市調(diào)控也可以看出，未來(lái)房?jī)r(jià)與地價(jià)的異動(dòng)必是監(jiān)管層關(guān)注的重點(diǎn)，與此同時(shí)，政策的密度和強(qiáng)度也會(huì)隨著調(diào)控結(jié)果的變化而進(jìn)行快速調(diào)整和反饋。

    在證事聽(tīng)君看來(lái)，7月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)是比較有意思的。因?yàn)榫驮谔K州火燎燎地為樓市降火之前，河南省開(kāi)封市的樓市限售令又一次上演了放松、取消放松的“到此一游”式調(diào)控。

    事實(shí)上，對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，政策的“一日游”無(wú)疑顯示出部分三四線城市對(duì)于樓市景氣度的隱憂。

    以開(kāi)封為例，安居客線上數(shù)據(jù)顯示，2019年以來(lái)，開(kāi)封市二手房市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯波動(dòng)。截至目前，開(kāi)封市二手房均價(jià)為6765元/平方米，環(huán)比上月僅上漲0.30%。另外從掛牌價(jià)格的變動(dòng)區(qū)間來(lái)看，今年1月份至7月份前，二手房掛牌價(jià)格的變化區(qū)間都在100元/平方米之間。

    在張波看來(lái)，數(shù)據(jù)上看，開(kāi)封市房地產(chǎn)市場(chǎng)并未呈現(xiàn)明顯的冰封狀態(tài)，所以，之前其限售政策解除更多的或是從“未雨綢繆”角度進(jìn)行。即在房企加速回歸一二線城市，而致使三四線及以下城市土地市場(chǎng)再次遇冷的背景下，進(jìn)行“政策儲(chǔ)備”。

    不過(guò)，鑒于上述政策只能“一日游”，預(yù)計(jì)后期三四線城市跟進(jìn)政策松綁的動(dòng)作可能放緩。

    此外，從房企角度來(lái)說(shuō)，融資和拿地是其進(jìn)入頭部梯隊(duì)的重要入場(chǎng)券，然而，銷售市場(chǎng)和融資環(huán)境目前卻并不算友好。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份至6月份，商品房銷售面積75786萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，降幅比前5個(gè)月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。目前，商品房銷售面積同比增速已連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)現(xiàn)象，且跌幅繼續(xù)呈現(xiàn)小幅擴(kuò)大趨勢(shì)。

    而融資方面，雖然受整體市場(chǎng)流動(dòng)性放松影響，房企融資的難度和成本在今年一季度有所緩解，但伴隨著局部地區(qū)土地市場(chǎng)的驟然升溫，繼房地產(chǎn)融資渠道中的信托通道先被收緊后，國(guó)家發(fā)改委7月12日發(fā)布的《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》，也為房企外債發(fā)行戴上“緊箍咒”。

    如果說(shuō)龍頭房企還可以通過(guò)甩賣資產(chǎn)等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)，以謀求“活下去”，那對(duì)于眾多中小房企而言，在并不具備資金優(yōu)勢(shì)、拿地優(yōu)勢(shì)的當(dāng)下，如果熬不下去，宣告破產(chǎn)、被兼并或強(qiáng)制清算，將是其最后的結(jié)果。

    張波稱，融資對(duì)房企發(fā)展的作用不容忽視。從目前的整體情況來(lái)看，預(yù)計(jì)下半年房企融資環(huán)境仍難言樂(lè)觀，尤其是如果個(gè)別城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)得仍較為激進(jìn)，預(yù)計(jì)還將面臨更為嚴(yán)格的資金監(jiān)管。