繼今年5月17日的23號文出臺之后，對房地產信托的監管仍在加碼。從5月、6月市場表現來看，房地產信托規模增長乏力。對此，機構預期，房地產信托規模收縮在所難免，信托收緊的影響將在下半年體現在房地產市場上。

    據悉，今年以來，新增信托資金開始向房地產集中傾斜，而寬松的信托資金成為推動土地市場活躍的因素之一，進而引發主管部門的監管。在房地產資金面預期收緊、下半年房企的償債金額居高不下的情況下，壓力仍然不小。

    銀保監會關注房地產信托業務增速過快、增量過大

    7月6日，有媒體報道稱，銀保監會有關部門負責人表示，針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司，存在一定合規問題和風險隱患，銀保監會開展了約談警示。

    在一些信托人士看來，這也是繼5月17日銀保監會發布23號文之后，在房地產信托領域進行的又一監管舉措。

    據悉，23號文要求信托機構不得直接或變相為房地產企業拿地提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款等。

    而5月底，傳言多家房企被列入包括債券以及ABS產品在內的暫停名單。后來雖被證實消息不實，不過，房地產信托收緊在23號文的作用下已在所難免。

    近日，銀保監會對被約談的信托公司提出五方面要求，其中包括嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信托監管要求，提高風險管控水平以及控制業務增速。

    對此，業內人士表示，6月份，全國房地產調控政策次數高達46次，在所有政策里，24次中央及部委相關房地產調控的表述中，銀保監會則占多次。不過，規范信托融資是一個趨勢，不可能一刀切，所以直接影響不能說很大。

    據業內人士介紹，信托資金寬松是導致2019年二季度土地市場活躍的主要原因之一，表現為信托資金投向房地產比例擴大，新增信托資金逐漸向房地產集中。

    6月房地產信托融資規模增速乏力

    事實上，隨著房地產信托監管增強，房地產信托融資規模增速已出現乏力，房地產信托“降溫”已有所顯現。

    用益信托的研報顯示，今年3月，房地產信托達到募集規模巔峰，4月、5月、6月總體增長乏力。其中，6月房地產信托成立了470只，成立規模622.87億元，相較于5月分別下降4.8%、10.72%。與此同時，信托公司也提高了融資門檻，向頭部房企和一二線城市優質項目集中。

    華泰證券也認為，5至6月，隨著融資環境收緊，ABS同比下滑19%；集合信托發行增速由1至4月的17%收窄至7%。

    信托規模增速趨于平緩的同時，成本也有所回升。據華泰證券分析人士稱，5月房地產類集合信托平均收益為8.25%，同比上升34個百分點；6月為8.29%，同比上升50個百分點。

    雖然信托融資占房地產開發融資資金來源比例不高，但依然是房地產企業資金的主要來源之一。業內人士認為，對房地產信托監管政策的加碼，在一定程度上也會影響房企的融資。

    對此，華泰證券預期，在23號文出臺后，房地產類信托監管將進一步升級，未來規模將繼續承壓。

    用益信托也認為，房地產信托受監管影響，規模收縮難以避免，且產品收益率下行的可能性加大。

    此外，也有信托人士認為，從房地產融資到投資存在約6個月的滯后，因而從二季度開始融資收緊可能在下半年體現在房地產開發市場上。

    值得關注的是，在房企融資路徑越走越窄的同時，7月房企的到期債務有增無減。相關信息顯示，6月房企有17筆發債到期，金額共計310.2億元，而7月房企將有26筆債券到期，金額共計536.99億元。

    對此，業內人士稱，在房地產融資預期收緊的背景下，房企在境外等其他渠道的融資規模正在增加。同時，下半年，受融資的影響土地市場很可能會有降溫退燒的表現。