■本報記者 王麗新

    中資忙著在中國香港買地和倫敦買樓之際，外資開始在中國內地進行資產換倉。

    1月5日，凱德剝離了作價83.65億元的20個購物中心，接盤者為由印力、萬科和Triwater組成的無關聯第三方。《證券日報》記者注意到，2017年7月底，凱德還曾出售一筆價值11.3億元的資產，該筆資產是曾整租給華聯的北京凱德MALL·安貞。

    據此，數月之內，凱德出售了價值95億元的21個購物中心。這不禁讓人想起李嘉誠、潘石屹的高位套現之術。不過，《證券日報》記者根據公開資料不完全統計獲悉，自2010年以來，凱德在中國內地收購了價值總計超過470億元的資產。

    對此，有業內人士向《證券日報》記者表示，作為在中國內地最早投資和布局最多綜合體的外資企業，凱德僅在2017年就完成了合計68.4億元的3筆收購。“買賣之間，或許是凱德資產換倉之術，調整物業布局，意在強化企業的管理半徑和各業態協同效應，加大規模優勢。”

    “2018年，凱德可能還會有收購動作。”一位熟悉凱德的內部人士向《證券日報》記者如是透露。

    95億元拋售購物中心

    21個購物中心，售價90多億元，不可謂動作不大。但細細分析這份21個購物中心的交易名單，《證券日報》記者發現，除了兩個位于北京的購物中心外，其余大量項目皆位于三線城市。不難看出，這是凱德的非核心資產。

    對此，凱德方面向《證券日報》記者表示，上述打包出售的20個購物中心，凱德通過旗下公司平均持有10年，項目平均建筑面積為4萬多平方米（不包括停車場在內）。這些購物中心分布在19個城市，其中14個城市為凱德僅有單一項目布局的非核心城市。

    凱德表示，依據截至2017年6月30日，此次出售項目分別占比集團在全球和中國的購物中心資產規模的4%和7%，對集團整體收入影響不大。

    凱德集團首席運營官廖茸桐透露，“這些購物中心凱德持有10年，很多都是當地首個購物中心，發展為成熟物業，有著穩定的收益。”在凱德管理層看來，“出售成熟資產和收購成長性資產并舉”是其資產管理策略。

    鑒于此，自2010年斥資150億元收購東方海外資產包以來，凱德在中國內地的收購資產價值總計超過470億元，涉及約14筆收購。《證券日報》梳理這一收購名單發現，上海、北京和廣州三個一線城市涉及8筆收購，其余收購標的位于武漢、成都、重慶等二線城市。而2017年，凱德完成了三筆收購，收購標的均位于上海和廣州，涉資68億元。

    “現在的中國實體商業提袋消費市場變化很大，過去的商業模式難以契合消費需求的迭代升級。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向本報記者表示，在一些無法形成規模的城市進行過多布局，管理半徑大成本高，沉淀資金多，多元體驗業態協同效應不突出。另外，拋售非核心城市資產，說明這些項目經營可能沒有達到凱德預期，打包出售則有助于快速回籠現金，這或許是凱德進行資產換倉的背后動因。

    再收購擴張進行資產換倉

    出售兩筆資產，換取約95億元現金。優化凱德集團資產配置和集中資源之外，凱德表示，所獲資金將用于在中國繼續投資優質物業。

    廖茸桐表示，凱德已經建立了成熟的體系、平臺、團隊和品牌，發展階段也從’量’的擴張到’質’的提升過渡。未來將進一步強化凱德集團在華五大核心城市群——北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市的業務布局和規模優勢。2017年，凱德在華新開業六大綜合體，均位于這五大核心城市群。

    據記者了解，凱德進入中國市場已有24年，在中國的總開發規模約2200萬平方米，管理的總資產超過2000億元人民幣。自2013年推出“綜合體戰略”后，融合多元體驗的綜合體更符合市場需求，利于發揮集團全產業鏈優勢和綜合開發及運營管理能力。

    剝離盈利能力弱的購物中心，凱德以已經開業的六大綜合體來提升凈物業收入，抵消此次出售帶來的影響。此外，凱德正在調整持有物業板塊的業態。據記者了解，凱德在聯合辦公空間和共享公寓等方面都在進行新的布局，以期提高整體盈利能力。

    至此，凱德在中國擁有或管理49家購物中心，其中約一半位于商業綜合體內。凱德表示，通過對資產組合的優化，有利于進一步鞏固集團在華的“綜合體戰略”和“核心城市群戰略”，更好地釋放全產業鏈價值，提升多元業務的協同和規模效應。