本報記者 李雯珊

    2月23日，廣州本土地產公司珠江股份發布《重大資產置換及重大資產出售暨關聯交易草案的問詢函》回復的公告，主要回復內容與今年1月19日公司發布的“擬約28億元將原有房地產業務資產置出，同時以7.79億元置入物業管理與文體運營資產，主要業務將變更為物業管理與文體運營服務”有關。

    轉型有助于公司穩定發展

    今年2月9日，上交所曾向珠江股份針對上述情況進行問詢，提出包括說明向物業管理服務行業轉型的必要性及合理性，交易定價的合理性，置出資產組截至目前的房地產開發情況，減值計提大幅增長的原因及合理性等問題。

    公開資料顯示，珠江股份擬將所持有的房地產開發業務相關的資產負債，與控股股東廣州珠江實業集團有限公司（以下簡稱“珠實集團”）、廣州珠江健康資源管理集團有限公司（以下簡稱“珠江健康”）合計持有的廣州珠江城市管理服務集團股份有限公司（以下簡稱“珠江城市服務公司”）100%股權進行資產置換，差額部分以債權及現金補足。

    據悉，珠江股份擬置入的資產珠江城市服務公司為非上市公司，注冊資本8000萬元，主營業務為物業管理服務、文體運營服務。

    珠江股份在回復上交所的問詢函公告中表示，2022年全國房地產行業經歷下行周期，房地產企業業績不斷承壓。房地產行業TOP10企業市場份額超過20%，頭部效應顯著，珠江股份相較于競爭對手，規模較小、經營區域集中且拿地優勢較弱，房地產行業融資端利好政策僅能暫時解決上市公司的流動性問題，并不能改變其因資產質量和經營問題導致的虧損局面，無法解決上市公司長遠發展的問題。

    關于從房地產業務轉型到物業管理及文體領域的合理性，珠江股份董秘辦相關人士在接受《證券日報》記者采訪時表示：“關于公司轉型的背景及原因，我們在問詢函的回復中也做了相關的說明，不同于上市公司虧損且業績波動較大的房地產業務，擬置入的物業管理和文體資產運營會較為穩定，有利于提升上市公司盈利的穩定性及持續性。”

    對此，中國人民大學貨幣研究院研究員陳佳向《證券日報》記者表示：“房地產產業鏈發展都遵循周期波動與受外部政策優化調整影響這兩大核心動力的驅動，因此有遠見的房地產企業早在本輪大周期之初就啟動了主動轉型戰略，從傳統房地產的重資產企業向著包括物流物管商管等現代服務業輕資產企業轉型。珠江股份此舉也是出于對公司更為長遠的發展考慮。”

    控股股東有能力足額履約

    根據交易安排，對置入資產和置出資產估值差額部分，控股股東珠實集團需向珠江股份支付現金約20億元。珠實集團資金流出將包括兩部分：一是重組支付現金對價約20億元；二是于交割日前向置出的珠江股份控股子公司提供資金，用于相應控股子公司向珠江股份償還往來欠款。截至2022年8月31日，待償還往來款金額為39.04億元。

    上交所要求珠江股份結合珠實集團的財務狀況、可動用貨幣資金、融資渠道、已籌集資金情況等，充分說明交易對方的履約能力。

    對此，珠江股份表示，交易對方珠實集團業務穩定、流動性良好，能及時、足額履行交易對價支付義務，持有的貨幣資金足夠覆蓋本次交易中的資金需求。

    據了解，珠實集團是廣州市國資直屬的32家國有企業之一，涵蓋城市建設與開發、產業園區投融資與開發建設運營、城市運營與服務三大業務板塊。截至2023年1月末，集團獲得各大銀行等金融機構授信額度為654.32億元，其中未使用授信額度179.24億元，仍有足夠未使用授信額度。

    1月30日，珠江股份對外公布預計2022年凈利潤虧損約17.6億元，與2021年相比，由盈轉虧。同時，珠江股份對外表示，2022年出現業績虧損，主要源于房地產項目竣工交付并結轉收入，房地產市場下行等的影響，房地產業務去化速度放緩，結轉毛利同比下降。