本報記者 王麗新

    站在房地產行業新舊發展動能轉換的分水嶺上，“去年很難，今年亦不輕松”是多數房企掌舵人的共識，未來5年至10年間，“穩”是行業發展的主脈搏。

    關鍵是，戰略和戰術如何規劃才能“把穩”方向盤？隨著紅利褪去，注重財務風控和培養利潤第二增長曲線，或許是目前行業發展的新邏輯，這從部分房企的2021年財報數據中就可窺見一二。

    以多年培育非房開業務的雅居樂為例，2021年營業額為730.28億元，其中，物業發展確認銷售收入及多元業務收入分別為584.02億元及146.25億元，收入占比分別為80%及20%。

    展望未來，“堅守‘以地產為主，多元業務協同發展’的運營模式，整體業務穩步發展。”雅居樂管理層在年報中再次定調。

    多元業務收入升至146億元    

    從雅居樂交出的這份財報來看，多項核心數據穩定，與行業大勢較為一致，可謂“過關”。

    報告期內，雅居樂銷售額逆勢增0.59%至1390.1億元，創下新高；實現營收730.28億元，凈利潤90.98億元，股東應占凈利潤為67.12億元；毛利率為26%。

    值得關注的是，在地產開發主業面臨市場巨大挑戰之際，雅居樂多年培育的非房開業務步入收獲期，強化了其抗風險能力。2021年，雅居樂多元業務（即非房開業務）收入146.25億元，占總營收比例同比增6.7個百分點至20%。

    細分板塊來看，雅居樂多元業務中的物業管理，收入同比大幅增加44.3%至113.3億元（已剔除關聯業務營業額），主要系雅生活持續擴大規模，包括于2021年收購新中民物業以及2020年所收購的中民物業在2021年錄得全年營收。同時，物業管理業務經營利潤也同比增加6.6%至19.64億元。

    環保業務方面，在“一核四驅N翼”發展戰略下，雅居樂環保深耕危廢物處理，擇優布局能源發電、生態產業園、環保水務與生態修復等業務，2021年底錄得收入增加20.9%至27.67億元，并實現經營利潤2.77億元，同比上升170.3%。

    此外，雅居樂還將目光瞄準新賽道，2021年進入新能源汽車及調味品板塊，成為威馬汽車及珠江橋生物科技公司股東。這兩項業務將與雅居樂旗下地產及多元業務等協同發展，或進一步拓寬收入來源。

    “對綜合性房企而言，多元業務收入占比提升，意味著非房開業務發展速度更快，對公司收入形成新的有力支持，有利于提升抵御風險的能力。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，同時，多元業務步入收獲期，也有利于資本市場對其有所青睞。

    “近幾年來，房企布局多元化業務拓展‘第二增長曲線’動作頗多，但短期內能夠實現盈利者卻很少。”諸葛找房數據研究中心分析師梁楠向《證券日報》記者表示，雅居樂的非房開業務在行業內表現較好，一定程度上可以說是“進擊者”，有利于提升外界對企業未來發展的信任度。

    種種跡象顯示，地產主業、多元化產業以及“新賽道”業務的協同發展，或將成為雅居樂未來發展的“三駕馬車”，為公司堅守長期主義、保持高質量成長提供驅動力。但就當下而言，雅居樂的財務盤面表現可概括為“穩中有壓”。

    財務盤面“穩中有壓”

    截至2021年末，雅居樂凈負債率為50.8%，剔除預收款后資產負債率為67.1%，這兩項指標均大幅改善。在現金流方面，截至2021年底，雅居樂現金及銀行存款總額為384.2億元，其中現金及現金等價物228.03億元，有限制現金156.17億元，經營性現金流持續為正。

    同期，雅居樂悉數贖回融資成本為8.55%的1億美元優先永續資本證券，以及于2021年到期的本金總額為6億美元、融資成本為8.5%的優先票據，展現了良好償債能力與償債意愿。

    “整體來看，雅居樂財務指標不斷改善，債務結構有所優化，財務盤面比較穩健。”梁楠表示，通過加強現金流管理，合理安排償債計劃，雅居樂2021年內各項到期債務均按時償還。

    壓力則來自于整個行業層面當下銷售市場的下行。據不完全統計，今年前4個月，13家房企合計實現銷售額約8998億元，同比降幅約為41%。其中，雅居樂2022年前4個月銷售250億元。

    鑒于此，雅居樂在調整營銷策略和各區域可售資源促進銷售的同時，也通過動態開展資產盤點，適時盤活及處理部分非核心資產，提升資產使用效益，以穩定現金流及保障到期債務兌付。

    “在當前的市場格局下，房企應該以降低庫存、合理投資為首要任務，同時在債務管理、融資創新方面積極作為，必要的時候可考慮資產處置。”肖云祥表示，對雅居樂而言，應繼續堅持“開源節流”的運營策略，盡量維持銷售規模，同時謹慎投資。

    “優化區域布局、持續深耕對雅居樂同樣重要，這對提升企業市場話語權有積極作用。”梁楠表示，同時，雅居樂的多元化業務對企業整體收入的貢獻率不斷提升，收入渠道多元化優勢逐漸顯現。因此，強化物業管理及運營能力、保持多元化業務齊頭并進也至關重要。

（編輯 上官夢露）