本報記者 李婷

    伴隨經濟回暖，國內消費需求也強勁復蘇。5月17日，國家統計局最新公布的數據顯示，今年1至4月份，社會消費品零售總額138373億元，同比增長29.6%。

    在消費需求復蘇的背景下，百貨類商業企業的經營業績也出現恢復性增長，東百集團就是其中的典型代表之一。一季報數據顯示，今年1至3月份，公司實現營業收入5.12億元，同比增長28.73%；實現歸母凈利潤3015.48萬元，同比增長60.69%。

    東百商業副總裁盧亦抒近日接受《證券日報》記者采訪時表示，今年是東百集團戰略轉型的關鍵之年，雖然轉型的路并不好走，但公司將繼續以“商業零售+倉儲物流”為雙輪驅動，持續深化在商業零售及倉儲物流領域的戰略布局，并通過對數字化轉型、多業態及輕資產商業發展模式的探索，創造更貼合全時全域消費需求及發展趨勢的商業新業態。

    變革

    調改升級+數字化轉型

    東百集團的前身是福州東街口百貨大樓，于1957年創立，曾創下連續36年盈利的紀錄，是福建百貨行業第一品牌。公司于1993年在上海證券交易所掛牌上市，曾率先開辦過“24小時便利商場”，引領過百貨商業發展的一個潮流，但在互聯網新零售模式的倒逼下，福建百貨只能再走一次改革升級路。

    2020年疫情突發，整個百貨業一度陷入低谷。統計數據顯示，2020年社會消費品零售總額同比下降3.9%。其中，限額以上零售業單位中的超市零售額比上年增長3.1%，百貨店、專業店和專賣店分別下降9.8%、5.4%和1.4%。

    但在業內人士看來，百貨業經營業績下滑的根本原因并非是疫情突發，而是商業模式需要轉型。實際上，在此之前，很多百貨公司的經營業績已經持續下滑多年，疫情發生只是加劇了百貨公司業績下滑的態勢。

    零售業分析師王國平對《證券日報》記者指出，從消費者層面來看，百貨公司銷售的商品與消費者需求不匹配，在渠道多元化的環境下，消費者更愿選擇能滿足自身需求的渠道。

    百貨行業的渠道變革，實際上就是去老化供應鏈、引進新的供應商。比如，國潮、網紅等相關產品占比現已成為業內比較流行的考核指標。

    作為東百集團內部事業部板塊，東百商業通過聚焦內容端，推進數字化轉型，對智慧零售加速布局，在資源整合能力和數字化、精細化運營能力上實現較大突破。去年以來，東百集團推出調改升級門店“無界百貨”；各門店陸續上線云商城，并迅速開啟直播銷售，全年累計開展直播600多場；此外，公司還深入社群，為消費者提供全時線上實時服務等。

    在一系列改革升級措施下，公司的經營業績快速恢復。年報數據顯示，2020年，東百集團線上整體交易額達8222萬元，實現營業收入4452萬元，占公司百貨零售銷售收入總額的3%。公司聯營銷售規模占福州百貨市場份額連續4年遞增，保持福州百貨市場第一的位置。

    盧亦抒告訴《證券日報》記者，在市場整體面臨壓力的情況下，用更高的經營效率跑贏同行尤為關鍵。近年來，東百商業在商品組合這一內容端持續升級，為企業的發展打下重要基礎。基于誠信的營銷方式和會員資產的數據化精細化運營，帶來經營效率的不斷提升；智慧零售的落地，為企業效率的提升帶來新的驅動。

    不過，在改革升級過程中，各家百貨公司的轉型升級方向往往大同小異，重點通常集中在門店調改、數字化轉型等方面。對此，東百集團迫切希望尋找到一條優勢明顯的差異化發展路徑。

    破局

    打造“商文旅”零售標桿

    東百集團副總裁、東百商業執行總裁袁幸福曾公開表示，危中尋機，“變”是貫徹始終的。在正確的方向上做“有價值的折騰”，是東百商業破局的核心邏輯。

    車水馬龍的東街口是福州最重要的商業街，東百集團的福州總部及東百中心店便位于此。資料顯示，早在1954年東街口興建百貨大樓時，曾在此挖出一座唐代大爐灶，證明唐代在此就有茶樓酒肆存在。

    在千年商業歷史文化的基石上，歷經半個多世紀發展的東百集團，在新零售時代的競爭大潮中，希望通過文化溯源探索出一條差異化發展之路。

    位于福建的東百中心和甘肅的蘭州中心被稱為東百集團的“南北雙塔”，是公司自持的優質商業資產。一個毗鄰中國十大歷史文化名街“三坊七巷”，另一個靠近我國最早成立的綜合性地志博物館之一的甘肅省博物館。這兩個項目受益于城市核心區域的人員集中度及旅游資源帶來的人流效應，具有顯著的區位優勢，為公司銷售業績的增長提供了支撐。

    東百集團在成功運營上述兩個項目的經驗上，立足區域經濟和本土文化，還拿下了“商文旅”特色項目福清利橋歷史文化街區項目。該項目系東百商業2021年重點推進項目，于2019年競得，用地面積19萬平方米，建筑面積近30萬平方米，商業及文旅經營總面積約10萬平方米。東百集團計劃通過規劃整體開發，重現福清利橋歷史文化街區，打造具有人文歷史特色的城市商業綜合體和文旅新地標，力爭將該項目打造成為全國4A級以上（含）旅游景區，塑造東百“商文旅”項目的標桿模型。

    業內人士對《證券日報》記者表示，近年來商業地產項目同質化現象嚴重，差異化發展陷入瓶頸期，文商旅綜合體的提出被視為一種融合解決方案。該模式通過完善的開發方案，將文化遺產整合進商業項目中，一方面可產生較大經濟效益，形成城市區域“新地標”、新名片；另一方面，文商旅綜合體項目具有多層次持續性消費的特點，可對區域經濟形成較強的拉動作用。

    變量

    持續拓展倉儲物流業務

    倉儲物流是東百集團雙輪驅動的另一大核心業務。業內人士認為，在強烈市場需求和融資政策的支持下，倉儲物流業務有望為公司的發展帶來新的增量。

    相關數據顯示，2020年，東百集團運營及儲備的物流項目建筑面積約182萬平方米，土地面積約202萬平方米。2020年，公司的倉儲物流業務實現收入同比增長45.69%；今年一季度，公司的倉儲物流業務實現收入同比增長3.02%。

    目前，公司穩定運營的物流項目具有95.67%的高出租率，在管物流項目租金及物業管理費總收入逾2億元。公司已與京東、順豐等20多家大客戶開展密切合作，電商及快遞快運類客戶的租賃面積占比79.2%。

    據世邦魏理仕發布的報告顯示，受益于電商及第三方物流需求的增長，可選消費行業周期性回升，企業倉儲需求升級，2021年高標倉新增需求同比增長30%至50%，市場租金整體呈現恢復性增長。

    值得注意的是，國內高標倉規模占整體倉儲比重尚不足10%，與世界平均水平相比存在明顯差距，潛在市場未來有望逐步釋放。

    在政策方面，2020年，國家發展改革委、中國證監會、上海證券交易所及深圳證券交易所相繼發布一系列REITs相關政策。業內人士認為，國內REITs試點工作的推進，有利于盤活倉儲物流資產，拓寬融資渠道，提升投資建設和運營效率，形成良性循環，為倉儲物流行業的發展帶來新的機遇。

    東百集團表示，“倉儲物流+金融工具”的輕資產模式已成為公司發展的關鍵，未來公司將繼續圍繞現有物流網絡節點布局，加大對粵港澳大灣區、京津冀、長三角區域的核心物流網絡節點的建設力度，并逐步完成對中部“一帶一路”倡議重要節點城市物流網絡的進一步覆蓋。