本報記者 田鵬

    11月28日，中國證監會發布《關于推出商業不動產投資信托基金（REITs）試點的公告》（以下簡稱《公告》）并向社會公開征求意見。這標志著境內商業不動產投資信托基金（以下簡稱“商業不動產REITs”）試點正式啟動，REITs市場迎來新一輪擴容。

    《證券日報》記者了解到，深圳證券交易所（以下簡稱“深交所”）正在推進商業不動產REITs試點工作，相關配套規則同步征求市場意見。

    深交所相關業務負責人表示，接下來，將按照中國證監會統一部署，優化完善REITs配套規則，開展系統適配性改造，聯合市場各方做好商業不動產REITs項目培育和儲備，穩步推動商業不動產REITs試點落地，持續增強多層次資本市場服務實體經濟質效。

    多重價值賦能行業加速轉型

    當前，在新型城鎮化進程深化、新質生產力加快落地的趨勢下，商業不動產的長期增值潛力持續釋放；而當前市場利率整體下行的環境，更賦予這類資產突出的配置價值。而作為資本市場盤活存量資產、服務實體經濟的重要利器，公募REITs的產品特性與商業不動產的發展需求天然契合，為行業盤活存量、實現價值兌現提供了關鍵路徑。

    因此，商業不動產REITs可謂應運而生。所謂商業不動產REITs是指通過持有商業不動產以獲取穩定現金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。

    為規范這類產品發展、充分發揮其資本市場功能，《公告》明確，基金注冊及運營管理要求，明確基金管理人及基金托管人、盡職調查、申請材料、商業不動產等方面要求，以及基金管理人的主動運營管理責任。發揮基金管理人和專業機構作用，壓嚴壓實責任，要求嚴格遵守執業規范和監管要求。強化監管責任，明確各監管機構依法依規履行商業不動產REITs監管和風險監測處置等職責。此外，商業不動產REITs其他有關事宜，參照《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》有關規定執行。

    對此，業內人士認為，從全球成熟市場發展經驗來看，商業綜合體、商業零售、寫字樓、酒店等商業不動產是REITs產品重要的底層資產。我國REITs市場堅持服務實體經濟，現階段推出商業不動產REITs，對于經濟發展、地產行業和地產企業等都具有深遠的意義。

    具體來看，一是，商業不動產REITs有助于穩地產穩經濟。根據相關統計，我國商業不動產領域存量規模為40萬億元，發行商業地產REITs可有效盤活存量資產，發揮促消費擴投資穩經濟功能。二是，商業不動產REITs有助于商業地產行業轉型升級。伴隨不動產行業進入存量時代，房地產行業建立“投-融-管-退”發展模式是主流方向和大趨勢。發行商業地產REITs，能夠促進房地產行業逐步從“三高”開發模式轉向資產精細化運營管理模式，有助于房地產行業轉型發展。三是，商業不動產REITs推動商業地產企業輕重分離、經營模式多元化。商業地產企業通過發行商業不動產，能夠打通不動產募投管退價值鏈，兼任開發商、運營商和管理人等多重角色，同時獲取物業開發利潤、物業重估和增值收益、經常性租金收益和基金管理費用。

    市場朝著更多元、更成熟的方向邁進

    事實上，經過近五年的實踐探索，我國公募REITs市場始終錨定市場化、法治化發展方向，實現了從無到有的跨越式發展，已成長為規模達千億級的資本市場新興板塊。

    據市場公開數據統計，截至11月28日，全市場已有77只REITs產品上市交易，累計募集資金突破2000億元，總市值約2200億元；資產類型覆蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多個領域，品類布局持續完善。

    尤為值得關注的是，2024年以來，滬深交易所全面推進REITs常態化發行進程，先后落地首批消費基礎設施REITs、首單水利設施REITs及首批數據中心REITs，不僅進一步豐富了REITs資產譜系，更充分發揮了市場規模效應與示范引領作用。

    此外，從市場表現來看，我國公募REITs整體展現出較強的抗風險能力和配置價值。二級市場上，多數產品交易活躍度保持穩定，流動性水平逐步提升，成為市場穩定運行的核心支撐。分紅層面，已上市REITs均嚴格按照監管要求履行分紅承諾，歷年分紅率保持在相對穩健區間，為投資者提供了持續、可預期的現金回報，凸顯出公募REITs作為“類固收+”資產的核心優勢。

    以深圳證券交易所市場為例，截至11月28日，深交所共上市25只REITs，總市值約721.45億元，涵蓋主要資產類型，相關產品較發行價平均上漲12.38%，累計分紅125次，分紅總金額約81.37億元，反映了產品收益相對穩定、分紅屬性明顯的收益特征。

    與此同時，市場定價機制也日趨成熟，產品價格與底層資產基本面的聯動性不斷增強，脫離基本面的非理性波動顯著減少，反映出市場對REITs價值的認知更加理性。值得一提的是，隨著資產類型的持續擴容，不同品類REITs的差異化表現也逐步顯現，消費基礎設施、數據中心等新類型REITs憑借與新質生產力、消費升級趨勢的契合度，獲得市場更多關注，進一步豐富了投資者的配置選擇，也為公募REITs市場注入了新的增長動能。

    整體來看，商業不動產REITs試點的啟動，既是我國公募REITs市場規模擴容、品類完善的必然選擇，也是資本市場服務實體經濟、助力房地產行業向新發展模式轉型的關鍵舉措。隨著配套規則落地與試點項目推進，商業不動產REITs有望進一步激活萬億元商業不動產存量市場，為經濟穩增長、行業轉型發展注入新活力，也將推動我國REITs市場朝著更多元、更成熟的方向邁進。

（編輯 郭之宸）