本報訊 （記者毛藝融）11月28日，中國證監會發布了《關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》，啟動商業不動產投資信托基金（以下簡稱商業不動產REITs）試點。

    記者從多方了解到，上交所等單位正在緊鑼密鼓推進配套規則修訂、系統改造和試點項目培育等工作，相關規則同步征求市場意見。

    此次啟動試點，是中國證監會貫徹落實黨中央、國務院決策部署的重要舉措，有利于盤活存量商業不動產，支持構建房地產發展新模式，也是涉及我國REITs市場發展全局的關鍵一步。

    “隨著《關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》的發布，公募REITs底層資產向全門類又邁出重要一步，標志著我國REITs市場發展進入新階段，資本市場服務實體經濟的深度和廣度進一步拓展。”上交所相關業務負責人向記者表示。

    順勢而為

    商業不動產REITs試點正當其時

    “公募REITs市場終于迎來商業不動產REITs試點！”當試點的公告發布時，一位業內人士感嘆。

    我國商業不動產規模龐大，資產持有主體拓寬直接融資渠道的需求強烈。如何借助REITs進行有效盤活，實現投融管退的良性循環，是亟需回應的重要課題，而公募REITs作為資本市場盤活存量資產、服務實體經濟的利器，其產品功能屬性與商業不動產天然契合。市場各方對推出商業不動產REITs的共識高度統一、呼聲持續高漲。

    經過近五年的實踐探索，我國公募REITs市場堅持市場化、法治化的發展方向，從無到有逐步發展成千億級的新興市場。根據市場公開數據統計，截至目前，全市場共有77單REITs產品上市，發行規模2070億元（含擴募），總市值2199億元，行業首單、區域標桿漸次落地，示范性和規模性不斷增強，市場容量持續提升，運行整體平穩，投資者群體日益成熟，為推出商業不動產REITs奠定了堅實的制度基礎、市場基礎和生態基礎。

    此外，我國資本市場在商業不動產盤活領域積累了豐富的實踐經驗。據公開數據統計，自2024年以來，以酒店、寫字樓、購物中心等優質商業項目作為底層資產的CMBS、類REITs及持有型不動產ABS產品發行規模近千億元，市場各方對商業不動產的估值邏輯、運營管理、產品機制設計等方面已形成較為廣泛的共識。

    據行業研究機構分析，當前商業不動產行業已經歷價值重估，特別是核心城市核心區域的一些優質資產出租率、租金水平等經營指標表現較為穩健，現金流回報較為穩定。隨著新型城鎮化推進和新質生產力發展，商業不動產具備長期增值潛力，在當前利率整體下行的市場環境下，具有較強的配置價值。

    其時已至，其勢已成，開展商業不動產REITs試點，是落實黨中央、國務院決策部署和市場廣泛需求之舉，也是盤活商業不動產領域資產、服務實體經濟發展的必由之路。

    其興可待

    商業不動產REITs試點構筑多方共贏格局

    商業不動產具備明顯的市場化屬性，存量規模龐大，而在資產盤活領域仍是“藍海”。在這片“藍海”進行REITs試點，難點、挑戰等都一定程度上存在，卻也更具深遠的戰略意義，可能引發“一子落而滿盤活”的多元效應。

    對實體經濟而言，試點不僅有助于拓寬企業直接融資渠道，優化資本結構，更將引導企業從“開發商”向“資產管理商”實現戰略轉型。資本市場的重要功能是資產定價和資源配置，商業不動產REITs能夠通過市場化價格機制的作用有效激勵企業強化運營管理能力、持續提升資產質量，促進商業不動產市場的良性競爭，助力暢通經濟循環，在“防風險、穩增長”中發揮積極作用。

    對廣大投資者而言，商業不動產REITs的推出，進一步豐富了公眾投資者選擇，提供了一類兼具穩定現金流與資產增值潛力的配置工具，有助于優化個人與機構投資組合，共享實體經濟與不動產市場高質量發展帶來的長期紅利。

    商業不動產REITs是金融精準服務實體經濟的典型實踐，試點進一步豐富了REITs底層資產類型，將有效增強市場的包容性與吸引力，推動公募REITs市場加快擴容，是完善多層次資本市場體系的有力舉措。

    “公募REITs試點啟動至今已經歷5個年頭，成效有目共睹，正當‘十五五’規劃開局之際，未來的一段時間都將是REITs發展的關鍵期，在此時間節點啟動商業不動產REITs試點意義非凡，必將進一步發揮REITs市場功能，更加有效盤活存量資產，為經濟社會發展注入新的動力。”業內人士向記者表示。

    呼之欲出

    商業不動產REITs試點穩步推進

    記者從多方了解到，為推動商業不動產REITs試點工作平穩有序落地，在中國證監會統籌指導下，上交所等單位已在緊鑼密鼓開展配套業務規則完善、系統適應性改造、市場和投資者培育等各項準備工作，目前正就完善配套業務規則履行相關程序，預計會在不久的將來與市場見面。

    上交所相關業務負責人表示：“下一步，上交所將在中國證監會的指導下，穩步推進商業不動產REITs試點各項工作，持續完善相關業務規則，協同各方做好市場培育，進一步激發市場參與主體活力。以優質商業不動產先行穩步開展試點，把好資產‘入口關’，鼓勵運營管理強、資產運營表現穩健的優質項目開展試點，切實做好風險防范，引導相關主體歸位盡責，共同推動公募REITs市場高質量發展，構建運轉高效、風險可控、生態健康的REITs市場體系。”

    隨著制度、系統與項目等多方面條件的逐步成熟，一個資產類型更豐富、運行更高效、監管更有力的公募REITs市場正在形成。商業不動產REITs試點的推進，不僅標志著我國REITs市場進入新的發展階段，更將成為服務實體經濟、推動經濟高質量發展的長期穩定器與金融新引擎。

（編輯 郭之宸）