近期，首批9只公募REITs的發(fā)售吸引了市場的目光。在部分公募REITs管理人看來，從成熟市場的經(jīng)驗來看，REITs最為活躍的交易并不只是首發(fā)階段，REITs管理人在存續(xù)期通過主動管理進(jìn)行資產(chǎn)擴(kuò)募、兼并收購，能夠不斷提升投資人收益，并促進(jìn)市場交易，推動REITs市場不斷發(fā)展。對投資人的大類資產(chǎn)配置而言，公募REITs有望成為一個全新的萬億元規(guī)模的大類資產(chǎn)。

    底層資產(chǎn)質(zhì)量是關(guān)鍵因素

    據(jù)了解，公募REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式向投資者募集資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施投資經(jīng)營管理，并將絕大部分投資收益分配給投資者的一種基金。首批公募REITs均為長封閉期產(chǎn)品，最短封閉期為20年，而最長封閉期高達(dá)99年。但公募REITs產(chǎn)品在發(fā)行結(jié)束后可以在二級市場上市交易，保證了產(chǎn)品的流動性。

    而首批9只公募REITs之所以能如此受捧，主要就在于其底層資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)，預(yù)期現(xiàn)金流收入穩(wěn)定。首批REITs的底層資產(chǎn)涵蓋產(chǎn)業(yè)園、收費公路、污染治理和倉儲物流等主流基礎(chǔ)設(shè)施項目類型，資產(chǎn)分布在北京、上海、廣州、深圳等區(qū)域，均為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。

    “判斷REITs好與不好，核心點就是看背后的底層資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)，現(xiàn)金流是不是具備持續(xù)、穩(wěn)定、可增長的特性，其中很重要的一點就是REITs底層資產(chǎn)背后的行業(yè)發(fā)展得好不好。”深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理（深圳）有限公司首席投資官、紅土創(chuàng)新基金管理有限公司基礎(chǔ)設(shè)施基金投資決策委員會委員孔令藝介紹，以紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“紅土創(chuàng)新鹽田港REITs基金”或“鹽港REIT”）為例，它的底層資產(chǎn)是位于深圳的鹽田港現(xiàn)代物流中心，總建筑面積超過47萬平方米，此次納入首批發(fā)行的建筑面積約32萬平方米，是國內(nèi)最大盤道直入式單體倉儲配送中心。

    “倉儲物流行業(yè)是近幾年來中國不動產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)最好的持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)，深圳又是北上廣深四個一線城市中倉儲物流資源最為稀缺的地方。具體來說，鹽田港現(xiàn)代物流中心所輻射的廣闊經(jīng)濟(jì)腹地范圍涵蓋粵港澳大灣區(qū)以及四川、重慶、湖南等地，所輻射區(qū)域無論是GDP總額還是進(jìn)出口總額，都占全國三分之一以上，這個資產(chǎn)所在的地域?qū)傩院托袠I(yè)屬性具備很好的投資價值。”孔令藝說。

    紅土創(chuàng)新鹽田港REITs基金經(jīng)理梁策則表示，深創(chuàng)投很早就開始布局公募REITs市場，核心團(tuán)隊擁有十年以上不動產(chǎn)投資以及REITs基金經(jīng)驗，深創(chuàng)投在前期的準(zhǔn)備中也配置了超過20人的REITs業(yè)務(wù)團(tuán)隊。鹽港REIT后續(xù)運營管理過程中將涉及到幾個管理主體，包括紅土創(chuàng)新公募基金管理人、ABS管理人深創(chuàng)投紅土資管，以及外部管理機(jī)構(gòu)深圳市鹽田港物流有限公司。外部管理機(jī)構(gòu)對于倉儲物流的管理經(jīng)驗以及當(dāng)?shù)貪撛诳蛻舻年P(guān)系都有比較長期的沉淀和積累，未來會輔助基金管理人對底層資產(chǎn)進(jìn)行管理。

    主動管理大有可為

    “雖然當(dāng)前市場都在關(guān)注首批公募REITs的首發(fā)情況，但根據(jù)我們這么多年對REITs市場的研究，以美國為例，REITs市場最為活躍的交易并不只是首發(fā)IPO的交易，而是存續(xù)期擴(kuò)募和兼并收購。2008年-2018年，美國市場發(fā)生的REITs行業(yè)兼并收購總市值達(dá)到首發(fā)IPO金額的11倍。”孔令藝說。

    在她看來，公募基金管理人可以在REITs基金存續(xù)期間履行主動管理的職責(zé)，包括可以持續(xù)利用REITs平臺進(jìn)行兼并、收購、擴(kuò)募來擴(kuò)大管理規(guī)模，也可以積極主動的在合規(guī)情況下加杠桿，來提升這只產(chǎn)品給投資人的派息率。

    梁策也坦言，不同于傳統(tǒng)公募基金，公募REITs基金存續(xù)期運營管理更多是落在底層資產(chǎn)的管理工作中。“深創(chuàng)投集團(tuán)前期已經(jīng)做了比較扎實的準(zhǔn)備。一方面是資產(chǎn)的選擇，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)才能支撐未來公募REITs在整個存續(xù)期間有比較穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的表現(xiàn)。另一方面，深創(chuàng)投的不動產(chǎn)平臺已經(jīng)有非常充足的倉儲物流資產(chǎn)投資和管理經(jīng)驗，未來紅土創(chuàng)新基金公司也會吸取深創(chuàng)投不動產(chǎn)平臺的運營管理經(jīng)驗，進(jìn)一步對底層倉儲物流資產(chǎn)進(jìn)行積極管理。”梁策表示。

    梁策同時指出，公募REITs的存續(xù)期管理工作會落地在物業(yè)管理以及細(xì)致的資產(chǎn)運營管理工作上，包括租戶管理、日常租金繳納、日常底層資產(chǎn)招租，優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)、底層資產(chǎn)維修等。鹽港REIT的三名基金經(jīng)理也會積極履職，基于前期物流倉儲管理經(jīng)驗，做好對底層資產(chǎn)進(jìn)行管理的準(zhǔn)備，未來公募REITs上市后，將盡職盡責(zé)做好底層資產(chǎn)的運營管理工作。

    REITs可成大類資產(chǎn)

    “我們都翹首以盼一個萬億市場的到來。”孔令藝說。根據(jù)Bloomberg數(shù)據(jù)庫，近30年來，美國REITs市場迎來高速發(fā)展期。截至2021年5月末，美國市場上市REITs產(chǎn)品數(shù)為246只，規(guī)模已達(dá)到1.52萬億美元。

    孔令藝表示：“從海外REITs發(fā)展歷程來看，此次公募REITs的開閘是非常好的開始，但現(xiàn)在只是邁出了第一步。我們回看美國這個萬億美元市場的形成過程，從上世紀(jì)60年代剛剛推出REITs，到經(jīng)歷70年代蕭條時期、80年代復(fù)蘇、90年代保險資金增大配置后的大發(fā)展，后續(xù)又經(jīng)歷了次貸危機(jī)的沖擊，而后再進(jìn)行調(diào)整。經(jīng)歷了多次繁榮和低谷，才逐步進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展的周期。”

    在她看來，公募REITs是一個非常好的大類配置資產(chǎn)，但由于目前只有9只產(chǎn)品，從全行業(yè)的角度來看，公募REITs的量還不夠，尚達(dá)不到主流機(jī)構(gòu)投資者可以納入大類配置的規(guī)模。對于我國來說，是否能行穩(wěn)致遠(yuǎn)，直至發(fā)展至萬億元規(guī)模，還需要金融同業(yè)、投資人以及全社會資產(chǎn)提供方共同的努力。

    孔令藝同時指出，公募REITs是更適合用來做中長期配置的產(chǎn)品，應(yīng)盡量避免短期暴炒，但REITs也絕對不是固定收益型的產(chǎn)品。以美國為例，REITs是領(lǐng)跑大盤的，這個特征也是因為REITs兼顧了當(dāng)期分配和資本增值，從而整體回報比較好。美國權(quán)益型REITs近20年年均回報率是9%-12%，這樣的回報對于海外資本市場來說已經(jīng)是很高的回報水平。