金融支持房地產行業風險出清力度加碼。繼中國東方發行100億元金融債券用于房地產行業紓困化險后，又一家全國性資產管理公司（AMC）及時出手。

    中國長城3月14日透露，已獲批發行100億元金融債券，募集資金將主要用于房地產行業風險化解。公司稱，本次發行有利于為實體企業紓困化險、促進房地產行業良性循環提供長期限、低成本資金。

    分析人士認為，此類債券的發行是促進房地產市場平穩發展的重要抓手，有利于改變當前房地產投資過快下行的局面，也有利于促進房地產金融市場保持穩定。

    加速房地產行業風險出清

    此前，金融管理部門召集多家全國性AMC，研究AMC按市場化、法治化原則，參與風險房地產企業的資產處置、項目并購及相關金融中介服務。

    由于AMC在不良資產處置、項目并購等領域擁有豐富經驗，市場期待其入局將加速房地產企業資產處置進度，促進風險化解和市場出清。

    中國長城稱，募集資金將主要用于重點房地產企業優質項目的風險化解及處置、房地產行業紓困等相關不良資產主業等。中國東方此前的募集資金用途與之類似。

    除了AMC，商業銀行也以項目并購為抓手，支持房地產行業紓困化險。浦發銀行發行50億元規模的2022年第一期金融債券（品種二），募集資金將用于房地產項目并購貸款投放。另據上海證券報記者統計，廣發銀行、平安銀行、興業銀行等銀行機構也有房地產并購主題債券的發行計劃，規模為50億至100億元不等。

    多家銀行已向房地產企業釋出并購融資額度。比如，招商銀行分別與碧桂園、美的置業、大悅城控股、華潤置地及所屬萬象生活簽署并購融資戰略合作協議，分別給予上述企業150億元、60億元、100億元、200億元、30億元并購融資額度。

    “金融機構紓困債的核心是以該金融機構的信用評級結果為發債依據，并將募集資金專項用于重點房地產企業優質項目的風險化解及處置。”中國銀行研究院主管級高級研究員李佩珈認為，這樣做有兩方面好處：一是有利于擴大資金來源，幫助房地產企業緩解資金緊張局面；二是有利于提高問題房地產企業的市場化處置能力。

    李佩珈說，金融機構紓困債以金融機構的高信用評級為背書，能以較低的價格融到資金并專項用于房地產相關優質項目，有利于擴大房地產企業資金來源，為房地產企業在建項目的平穩推進創造條件。此外，個別企業若僅依靠自身的資產變賣，難以實現債務化解。AMC等專業機構介入，有利于擴大房地產不良資產重組的資金來源，提高市場化、專業化處置能力，為房地產企業債務順利重組創造條件。

    “目前來看，無論是金融機構還是房企，都對并購融資表現出較高關注度，各類并購融資金融服務已陸續推出，并在業內逐漸推廣。”東方金誠首席宏觀分析師王青認為，并購貸款暫不納入房地產貸款集中管理及三條紅線指標，是銀行及房企對并購債產生熱情的一個主要動力，對紓解房地產行業融資困境具有較強的政策信號意義。

    有利于房地產市場平穩發展

    王青認為，上述舉措的作用也存在一定限制，目前總體仍處于“試水”階段。根據《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》要求，“并購項目”應為“優質項目”，意在盤活出險企業優質資產，而非對出險企業全面托底。“優質項目”這一前提點明了資產處置特征，即只有持有優質項目的風險房企，才有望通過并購融資緩解短期流動性緊張的局面。

    此外，并購債的廣泛推行仍依賴行業基本面的改善。王青表示，在房地產行業下行周期的背景下，市場主體風險偏好普遍降低，對項目的安全性提出更高要求，所謂“優質項目”難免受到行業整體環境拖累，市場并購意愿下降。隨著行業環境回暖，房企對并購融資的熱情勢必會有所提升，政策會發揮出更大作用。

    “總體看，上述房地產定向紓困債的發行是促進房地產市場平穩發展的重要抓手，有利于改變當前房地產投資過快下行的風險，也有利于促進房地產金融市場保持穩定，避免形成更大的債務傳染效應。”李佩珈表示。

    金融紓困力度還有增加空間

    金融支持房地產行業紓困化險是否將進一步加大力度、加快節奏？

    王青表示，當前房地產金融環境已明顯回暖。“因城施策”背景下，更多城市正在采取鼓勵購房、放松限購等措施。但截至目前，高頻數據顯示樓市整體仍處于維穩階段。

    近期部分頭部和中型房企債券價格時有劇烈波動。王青認為，這意味著房企信用風險仍未出清。從這個角度看，為避免房企信用風險擴大，金融紓困房企的必要性進一步增大。

    “接下來的重點是推出更多有助于樓市回暖和房地產行業良性循環的政策組合，加大執行力度。”王青認為，核心是將居民房貸利率適度下調，同時各地將根據自身情況合理放松各類行政性調控措施，推動樓市在年中前后實現回暖，這是遏制房企風險無序暴露的根本。在這個過程中，監管部門或引導銀行適度提升風險偏好，推動并購債發行放量，并加大行業并購融資授信額度，最終促成更多并購項目落地。

    李佩珈認為，當前，房地產市場還沒有企穩，特別是當前預期不強，房地產需求有收縮跡象，或對房地產企業債務形成拖累。

    “未來，既要防止房地產市場投機炒作風再起，又要防止房地產投資過快下行。”李佩珈表示，房地產金融紓困債市場化程度高、專業性強，未來應進一步加大其發行力度，以幫助個別重點企業實現自救和債務重組。