王麗新

    近日，保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)等多家頭部房企不再“大秀”銷售規(guī)模，而是曬起了“保交樓”成績(jī)單。這是在各方共同努力下，“保交樓”工作取得階段性成果的一個(gè)側(cè)影。

    據(jù)克而瑞研究中心對(duì)32個(gè)典型城市290個(gè)前期停工項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，截至2022年年底，一半以上已復(fù)工。另有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年竣工交付榜的TOP50房企，總交付面積超過(guò)4.8億平方米，占全年竣工規(guī)模的七成以上，累計(jì)交付超400萬(wàn)套。

    這無(wú)疑是穩(wěn)樓市預(yù)期的好消息，值得肯定，但壓力仍在。在筆者看來(lái)，2023年仍需以“保交樓”為首要任務(wù)，加速推進(jìn)復(fù)工及交付工作，修復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信任鏈。

    利用剩余貨值來(lái)盤(pán)活項(xiàng)目銷售，把回籠資金最后用于項(xiàng)目建設(shè)及交付上，是攻克“保交樓”重任的核心邏輯。從多數(shù)項(xiàng)目停工影響交付成因來(lái)看，主要是預(yù)售資金被違規(guī)挪用與開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流斷裂，本質(zhì)上是開(kāi)發(fā)商短期“缺錢”所導(dǎo)致的。

    從資金端而言，仍需進(jìn)一步從源頭入手，掃清債務(wù)糾紛，解決資金不足問(wèn)題。從實(shí)操層面來(lái)看，當(dāng)下已有多種措施并行。一是將樓盤(pán)從出險(xiǎn)企業(yè)中剝離出來(lái)，阻隔“保交樓”項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放；二是設(shè)立地方專項(xiàng)紓困基金，與地方國(guó)企或城投平臺(tái)以及代建企業(yè)合作，讓有開(kāi)發(fā)能力的企業(yè)參與建設(shè)；三是積極爭(zhēng)取政策性銀行專項(xiàng)借款，支持已售逾期難交付項(xiàng)目建設(shè)交付。

    從政策端而言，仍需地方責(zé)任主體牽頭協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、行業(yè)上下游相關(guān)方談判，甚至精細(xì)到“因盤(pán)施策”。成因雖大致相同，但停工爛尾項(xiàng)目施工程度、銷售進(jìn)度以及背后債務(wù)債權(quán)關(guān)系卻千差萬(wàn)別，“一刀切”式扶持難以抽丁拔楔。在資金監(jiān)管方面，多地政府已經(jīng)成立房地產(chǎn)問(wèn)題項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解處置小組，跟進(jìn)停工項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，當(dāng)多方談判達(dá)成一致后，對(duì)項(xiàng)目賬戶資金封閉式管理；在政策調(diào)整方面，部分城市會(huì)根據(jù)施工進(jìn)度返未動(dòng)工項(xiàng)目土地出讓金，同時(shí)優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，對(duì)出險(xiǎn)項(xiàng)目實(shí)施差異化管理……接下來(lái)，可以采取優(yōu)先支付工程款、資金紓困、退房等“一盤(pán)一策”方式解決問(wèn)題，為“保交樓”護(hù)航。

    從購(gòu)房者而言，要謹(jǐn)防開(kāi)發(fā)商為“保交樓”使出減配套路。作為“保交樓”的主體，房企迎來(lái)“交付力”大考，但不意味著可以兌水、減配。相反，房企需從風(fēng)險(xiǎn)管控、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)程管控、服務(wù)跟進(jìn)等多個(gè)維度，形成一套覆蓋交付前、中、后全周期的標(biāo)準(zhǔn)化流程。當(dāng)下，“保交樓”已成為房企的第一要?jiǎng)?wù)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)重拾工匠精神，抓住機(jī)會(huì)謹(jǐn)慎對(duì)待。

    2023年是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，相關(guān)方仍需努力。可以預(yù)見(jiàn)的是，隨著“保交樓”工作如期推進(jìn)，政策利好持續(xù)釋放，購(gòu)房者置業(yè)信心將得到修復(fù)，行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況改善可期，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望形成穩(wěn)健發(fā)展新格局。