證券時報記者 賀覺淵 實習生 唐穎

    2021年上半年，各地房地產調控政策升級加碼，住房信貸收緊，嚴查經營貸、消費貸等資金違規流入樓市，以嚴控的姿態保證了樓市熱度從年初逐漸收斂。接受證券時報記者采訪的專家指出，隨著信貸收緊與調控政策的效應不斷釋放，以及調控重點逐步轉向二手房市場，預計下半年二手房市場或將在調控加碼下逐漸熄火。

    上半年樓市先揚后抑

    今年首月，各線城市房價就開啟全面升溫模式，至一季度結束都保持較高的市場熱度。進入二季度后，中央和地方的一系列調控政策效應釋放，市場熱度逐漸收斂，但如北京、深圳等部分熱點城市樓市熱度依然不減。

    為抑制市場過熱，上半年房地產調控政策全方位升級加碼。在中央層面，住建部副部長倪虹率隊趕赴上海、深圳、北京、杭州等多地調研督導房地產工作，并約談了房價漲勢較快的南昌、廣州、合肥等城市。3月26日，銀保監會、住建部和央行聯合印發《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，加大經營貸違規流入樓市的監管力度。

    在整體收緊的樓市政策下，住房信貸供應量也逐漸減少。6月1日，銀保監會副主席梁濤在新聞發布會上表示，截至4月末，銀行業房地產貸款同比增長10.5%，增速創8年來新低，資金過度流入房地產市場問題得到初步扭轉。

    在地方層面，各地除了出臺限購、限貸、限售等方面的措施外，主要聚焦在打擊學區房炒作和嚴查經營貸、消費貸等資金違規流入樓市上。據中原地產研究院統計，今年1~5月各地房地產調控次數超過234次。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對證券時報記者表示，“先揚后抑”可以概括為今年上半年的市場特點，這和政策面上住建部和地方政府的主動調控等有關。今年以來房價走勢和去年走勢有類似邏輯，即各類資金都在加快進入房地產市場，有很明顯的避險和保值情緒。而部分熱點城市房價熱度不減的現象，或與熱點城市人口規模不斷擴大后，各類購房需求隨之釋放有關。

    “雙集中”

    未降溫土地市場

    上半年，土地市場迎來了重點城市住宅用地“雙集中”（指集中發布出讓公告，集中組織出讓活動）新政，要求22個重點城市組織開展試點，且全年發布住宅用地公告不能超過3次。截至6月23日，22個集中供地試點城市都發布了已完成首批集中供地涉及地塊的具體明細。除武漢外，北京、上海等21個城市已開展首批集中供地出讓。

    中原地產研究中心統計數據顯示，截至6月20日，第一輪已經完成土地出讓的21個城市合計出讓住宅土地高達787宗，合計土地出讓金也達到了9501億元，平均土地溢價率達到了14.75%。

    “雙集中”新政出臺時，中指研究院曾認為，集中供地客觀上將分散企業資金，有利于平抑土地市場熱度，穩定土地市場預期。集中供地必然會帶來項目的集中入市，為住房供應帶來穩定預期，一定程度上將平抑房價上漲壓力，有利于實現“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標。

    不過，根據中原地產研究院數據，“雙集中”賣地并沒有讓土地市場降溫。數據顯示，對比22個集中供地試點城市在2020年全年完成的住宅土地出讓情況，地價平均樓面價上漲了15%。從溢價率看，2021年第一輪集中供地也較去年上漲了2個百分點。從平均溢價率看，部分試點城市如重慶、深圳、廈門、杭州的溢價率都超20%。

    中原地產首席分析師張大偉向記者指出，雖然疫情對房企的資金鏈影響較大，但由于國內今年以來融資難度降低，經濟全面復蘇，資金相對寬松，部分房企拿地積極性也隨之逐漸提高，因此多地出現了高溢價率土地成交，土地市場熱度持續提升。需要警惕的是，除了成交活躍外，本輪集中供地最典型的一個特殊現象是“馬甲”井噴，多地都出現房企注冊數個“馬甲公司”參與土拍的情況，南京、無錫、蘇州等地也已出臺政策約束“馬甲”。

    二手房市場或將熄火

    國家統計局數據顯示，今年5月份，4個一線城市新房價格環比上漲0.7%，漲幅比上月微擴0.1個百分點。一線城市二手房價格環比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，深圳二手房價格環比由上月持平轉為下降0.1%，這是深圳二手房價自2019年7月以來環比首次下降。

    “以本輪房價上漲龍頭的深圳二手房價格環比下調為標志，本輪房價漲幅基本到頂。”張大偉表示，過去各地主要以新房作為主要調控的對象，在新房嚴格的限價下，許多城市開始出現新房與二手房價格倒掛現象。今年以來各地針對二手房的調控力度不斷加大，其中深圳在上半年就設立了二手住房成交參考價格，同時收緊了按揭貸款與經營貸政策，制約了市場炒作投機氛圍。因此，深圳5月房價數據釋放出信貸收緊，市場漲幅放緩，調控政策加碼見效的信號。

    展望下半年市場走勢，嚴躍進認為，目前市場總體上以趨穩為主，不過大城市和小城市略有差異。大城市正進入政策消化期，其價格往往容易穩定，包括二手房。而小城市則要警惕反彈和炒作的風險，尤其是一些地級市。

    諸葛找房數據研究中心分析師陳霄也認為，由于近期多城調控重點轉向二手房市場，二手房降溫幅度更加明顯。預計后續調控升級仍會延續，房價漲幅將會繼續趨緩。

    在張大偉看來，雖然各地政策加碼，但供應量短期很難增加，而信貸政策則處于逐漸收緊，預計一線城市新房價格上漲趨勢將依然持續，二手房市場或將在調控加碼下逐漸熄火。