河北燕郊樓市近日被一份網傳文件掀起了高潮。在南京、天津、三亞等地的樓市松綁烘托之下，這份松綁傳言，被市場解讀為環京限購松綁的“第一槍”。不過，經過幾日發酵后，截至目前，仍然沒有官方消息證實燕郊樓市限購松綁的真實性。

    10月中旬以來，南京六合、天津濱海、海南三亞等地的確在限購政策上有所放松。其中，南京市六合區提供大專及以上學歷且南京市居住證和學歷證明即可購房，官方強調這是人才引進方面的政策；天津濱海則是對戶籍暫未遷入天津且家庭在津無住房的職工放開購房限制，當地政府稱是出于承接北京非首都功能疏解目的；三亞則是針對部分人才放寬購房政策。

    上述三地的樓市政策微調，基本上是遵循了“一城一策”的調控手段。今年7月底召開的中央政治局會議重申“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，首次明確“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，為今后很長一段時間的房地產發展做出了基調性指導。

    合碩機構首席分析師郭毅告訴第一財經記者，目前無論有多少城市加入政策微調的隊伍，樓市調控的主基調不會改變，國家維護房地產市場平穩發展的決心沒有改變，“雖然有越來越多的城市加入到松綁行列中，但整體來看限購不可能完全取消，這是從上到下的決心。在整體環境下，允許各地針對不同情況作出適當調整，我們所說的‘一城一策’仍是主流調控手段。”

    多地“松綁”

    10月18日晚，一則關于河北省三河市燕郊鎮松綁限購的消息在網絡上不脛而走。消息稱：凡燕郊中省直單位、高校、醫院的員工（戶籍不限）或燕郊高新區名義引進的企業，在燕郊（含三河市區）無住房，可以在燕郊購買一套商品房（即一手房或新房）。

    對此，中原地產首席分析師張大偉在接受第一財經記者采訪時表示，從內容看，這明顯是一則謠言：“燕郊行政級別只是鄉鎮，即便有相關政策也應該由管委會或三河市發布。”同時，燕郊近三年都沒有新建商品住宅土地出讓，這一地區已經成為典型的二手房市場，這樣的一則限購松綁令，對市場的作用微乎其微。

    形成對照的是，南京六合、天津濱海等地的樓市政策被證實確實有所松動。

    10月15日，南京六合放松限購被證實，其具體政策內容為，只要擁有大專及以上學歷，且可提供南京市居住證和學歷證明，未婚人士提供個人身份證和戶口本，已婚人士提供相關婚姻材料，就可以在六合不動產登記中心開具購房證明。

    六合雖屬南京遠郊區，但在上一輪房價上漲中，這些遠郊區縣仍受到了嚴格限制。2017年3月，南京市出臺的《進一步調整住房限購政策的通知》規定，外地人在六合區、溧水區、高淳區范圍內購房時，需要提供過去3年內在南京累計滿2年的個稅或社保證明（不能補繳），才能申請開具購房證明，且只允許新購1套住房。

    就在六合放松限購被熱議的同一天，天津同時出招。10月15日，天津市發改委就《關于天津市促進承接北京非首都功能項目發展的政策措施》征求意見，擬在天津濱海中關村（9.320，0.31，3.44%）科技園、寶坻中關村科技城試行一年。其中規定，對承接北京非首都功能疏解的項目，對戶籍暫未遷入天津的職工，其家庭在天津無住房的，可在天津購買1套住房，無需社保或納稅證明。

    最近，海南省三亞市明確表示放松限購。19日，該市《關于進一步完善人才住房政策的通知》顯示，三亞將針對部分引進人才放寬購房政策：已引進三亞工作但未落戶人才，符合納稅或社保條件的，可以購買1套住房；已引進三亞工作但未落戶的急需緊缺人才，且家庭在海南無房的，可以在三亞購1套住房；聘期3年且在海南服務1年以上的，經認定，可享受本地居民同等購房待遇。

    從限購5年到逐步放寬，三亞在限購松綁的路上步子越走越大。

    試探市場底線

    10月中旬以來，越來越多的城市加入到限購松綁的名單中來，這背后是房價和成交量的連續下跌。

    21日，國家統計局發布數據顯示，9月，70大中城市新房價格上漲城市數量為53個，比8月減少2個，上漲城市數量已連續4個月減少；二手房價上漲城市數量為40個，比8月減少3個。更要值得警惕的是，9月新房價格環比僅增長0.53%，是今年2月以來增速最低的一個月。

    然而在大環境背后，各地放松限購卻有不同的“小心思”。克而瑞研究院分析表示，天津落戶門檻降低及放寬限購條件，是針對一定群體采取的定向放寬，其核心目的主要是為了吸引人才發展，使得天津更有競爭力以及更好承接北京非首都功能疏解項目，服務于人才居住需求。當然隨著相關群體的購房需求被激活，對促進區域成交也大有裨益。

    而諸如南京六合、海南三亞等大部分二三線城市推行零門檻落戶或是放寬限購條件背后，房地產市場的現實壓力非常明顯，其信號意義明顯大于實際意義。

    以六合為例，易居研究院數據顯示，自2017年南京宣布限購政策后，六合新建商品住宅成交面積進入下滑通道，2018年全年，六合新建商品住宅成交面積較銷售火熱的2016年下降了60%，一直到2019年，數據仍在深度下探。與此同時，諸葛找房數據也顯示，截至9月，六合區新建商品住宅可售套數為5299套，相較于去年同期的3061套，增幅達到73%，庫存壓力顯著上升。

    三亞所面臨的情況比六合更為嚴峻。根據三亞市統計局的數據，1~8月，全市固定資產投資同比下降33.0%。其中，房地產開發投資同比下降46.7%；非房地產投資同比下降14.9%。全市累計房屋銷售面積91.41萬平方米，同比下降48.3%。其中，商品房銷售面積83.37萬平方米，同比下降50%。

    以外來購買力為主的三亞不得不根據“一城一策”的方向放松限購。張大偉表示，三亞等城市房地產市場明顯退燒，人才購房政策的放松對于三亞來講，其實際意義要比其他城市更為明顯。

    然而在“小心思”背后，仍有一只大手緊控市場節奏。“不以房地產作為短期刺激經濟的手段”仍然是目前全國最主流的調控論調。郭毅對第一財經記者表示，“目前‘一城一策’的出現，緣于部分三四線城市出現樓市去化困難、庫存高企、土地流拍等現象，這些現象倒逼政策在細節上做出調整。”

    郭毅認為，這些調整都是基于地方經濟發展需要做出的局部調整，并不是試探政策底線，而是在試探市場的反應，“如果市場出現強烈的反彈，那么極有可能這些政策會被立即叫停；而如果市場并沒有如預期般出現上揚，那么這種放松還可能會繼續擴大。”

    貝殼研究院分析師許小樂也表示，適當調整政策，是“一城一策”方針的落實。可預見的是，整體政策將依舊保持穩定，在此情況下，四季度市場低溫仍將繼續。