目前看，這一輪因?yàn)?019年初資金寬松帶來(lái)的小陽(yáng)春，在政策影響下快速退燒，6-8月有可能會(huì)進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。

    樓市作別“小陽(yáng)春”

    統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的5月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)為一季度的樓市“小陽(yáng)春”行情畫(huà)上了句號(hào)——70城房?jī)r(jià)熱度已呈下降趨勢(shì)，尤其是一二線城市，一、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均與上月相同或回落。以成都限價(jià)收緊打頭，一二線城市的限價(jià)政策都有不同程度的重啟趨勢(shì)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，“高價(jià)房”批售已經(jīng)大幅減少。而在資金方面，這輪房貸利率下調(diào)大潮已經(jīng)接近尾聲，接下來(lái)可能會(huì)有更多的城市在房貸利率方面保持平穩(wěn)，甚至?xí)猩俨糠譄衢T(mén)城市回彈。

    平靜了幾個(gè)月的成都樓市，像被投入了一枚石子的湖面，重新泛起了漣漪。

    6月15日，成都住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)的預(yù)售公示，仁恒濱河灣一批新房源取得了預(yù)售證。

    這個(gè)位于成都攀成鋼片區(qū)的知名高端住宅小區(qū)，前期房源在二手市場(chǎng)的單價(jià)已達(dá)到3.5萬(wàn)元，而此次的新房源均價(jià)為2萬(wàn)元左右。

    巨大的價(jià)差點(diǎn)燃了成都購(gòu)房者和投資客的熱情，6月17日周末的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)刷爆了朋友圈。

    在成都很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這一超低的價(jià)格源于限價(jià)政策的嚴(yán)厲執(zhí)行。而在此前的一季度，限價(jià)并沒(méi)有卡得如此之嚴(yán)，一些單價(jià)過(guò)3萬(wàn)的項(xiàng)目得以放行。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的調(diào)查顯示，今年春節(jié)前后，許多城市的限價(jià)都曾悄然寬松過(guò)，一些豪宅和高端樓盤(pán)趁機(jī)入市。

    然而隨之而來(lái)的“小陽(yáng)春”和信貸寬松，讓一些區(qū)域房?jī)r(jià)重新?lián)P頭，土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了“搶地”現(xiàn)象。

    成都限價(jià)的再收緊與一二線城市的調(diào)控基調(diào)一脈相承。在“房住不炒”的基調(diào)下，住建部出面警示部分城市；銀保監(jiān)會(huì)也拋出了“23號(hào)文”以及銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清的“房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)”論，區(qū)域市場(chǎng)的各類(lèi)調(diào)控有重新收緊之勢(shì)，包括限價(jià)。

    6月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月70大中城市房?jī)r(jià)漲幅已全面放緩，市場(chǎng)降溫明顯。

    “小陽(yáng)春”背后

    在經(jīng)歷了2018年下半年樓市的“寒冬”后，今年3、4月份，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)出現(xiàn)了一波“小陽(yáng)春”。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，此輪樓市回暖關(guān)鍵是信貸的寬松，個(gè)貸和開(kāi)發(fā)貸、公司債等都明顯增加。

    央行5月統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，前5個(gè)月住戶部分中長(zhǎng)期貸款上漲了2.27萬(wàn)億，創(chuàng)了歷史新高；中原指出，中長(zhǎng)期貸款中大部分是房貸。

    此外，調(diào)控政策的微調(diào)也是助推因素。去年年底，湖南衡陽(yáng)宣布暫停實(shí)施了一年的限價(jià)政策，成為全國(guó)首例取消限價(jià)的城市。

    據(jù)記者調(diào)查，去年底以來(lái)，很多一二線城市的限價(jià)政策都有所松動(dòng)。

    以成都為例，僅在今年2月份，成都市就有3個(gè)“高價(jià)”樓盤(pán)拿到預(yù)售證，包括首開(kāi)金茂府、融信公館1-3號(hào)樓、以及金科博翠府。

    其中，2月2日拿到預(yù)售許可證的首開(kāi)金茂府，單價(jià)為28600-31300元/平方米，是限價(jià)來(lái)首個(gè)突破3萬(wàn)的項(xiàng)目。

    成都地區(qū)并非個(gè)例，早在2018年10月，北京再次出現(xiàn)單價(jià)破10萬(wàn)的新房，泰禾·西府大院（泰禾西府玉苑）預(yù)售的6棟樓盤(pán)均價(jià)達(dá)到11.3萬(wàn)元/平方米。

    幾乎同時(shí)，廣州有關(guān)部門(mén)表示，從2018年10月22日起，南沙、花都、增城的房?jī)r(jià)將按真實(shí)價(jià)報(bào)備，相當(dāng)于放松了限價(jià)。此后，廣州樓市的“雙合同”現(xiàn)象大幅減少。

    2019年春節(jié)后限價(jià)微調(diào)的城市更多。2月份，深圳華潤(rùn)瑞府開(kāi)盤(pán)，備案均價(jià)達(dá)15.8萬(wàn)/平方米，突破了深圳過(guò)去兩年的最高售價(jià)；杭州的純新盤(pán)龍湖·春江天越出現(xiàn)了均價(jià)29500元/平米的房源，也創(chuàng)造了區(qū)域新高；南京的中海城南公館均價(jià)34000-39000元/平方米，突破了城南板塊3.5萬(wàn)限價(jià)。

    對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)論是新房的成交還是未來(lái)的利潤(rùn)，限價(jià)的松動(dòng)和微調(diào)利好巨大。佛山一名開(kāi)發(fā)商表示，去年底以來(lái)因?yàn)橄迌r(jià)的微調(diào)，項(xiàng)目不再以“雙合同”出售，購(gòu)房者的首付變低了，房子又好賣(mài)了，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。

    從前5月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，受益于一二線城市限價(jià)的松動(dòng)，重點(diǎn)布局這些城市開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出，如華潤(rùn)、泰禾、融創(chuàng)等。

    開(kāi)發(fā)商再一次樂(lè)觀起來(lái)。張大偉表示，2019年春節(jié)過(guò)后，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)小陽(yáng)春行情，使得不少開(kāi)發(fā)商對(duì)后期市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向樂(lè)觀；此外，2019年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度緩解，在資金充裕的情況下，房企“搶地”現(xiàn)象再次出現(xiàn)。

    限價(jià)沖擊力

    不過(guò)，5月以來(lái)尤其是進(jìn)入6月后，“小陽(yáng)春”行情漸失，樓市終究還是沒(méi)能“入夏”。

    “從2018年11月開(kāi)始，全國(guó)各地收緊樓市調(diào)控政策的明顯減少，但最近市場(chǎng)炒作氛圍再起，部分城市再次收緊了調(diào)控。”張大偉說(shuō)。

    受限價(jià)重新嚴(yán)格、收緊影響，成都仁恒新房單價(jià)遠(yuǎn)低于二手房并非個(gè)案。6月6日，位于成都東二環(huán)的華潤(rùn)悅璽獲得預(yù)售證，精裝價(jià)格為16240-17634元/平方米，也低于市場(chǎng)預(yù)期。

    與此同時(shí)，即使限價(jià)嚴(yán)厲，成都樓市也出現(xiàn)了明顯分化。位于郫都區(qū)古鎮(zhèn)蜀源大道三段的瑞和上院（雄飛上院）于5月21日推盤(pán)，推盤(pán)價(jià)格為7369-8370/平方米，面積區(qū)間為82-123平方米，雖然本批次房源套數(shù)為313套，但只有12個(gè)人參與搖號(hào)。

    二手房市場(chǎng)也趨于冷清。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，6月第一周，成都市鏈家二手房成交量環(huán)比下滑5.4%，成交均價(jià)14182元/平方米，環(huán)比下跌5.2%，在14個(gè)重點(diǎn)城市中，成都市跌幅最大。

    另以深圳為例，進(jìn)入6月，深圳未再批售高單價(jià)項(xiàng)目。據(jù)記者了解，類(lèi)似泰禾尖崗山“地王”項(xiàng)目的擬售單價(jià)在20萬(wàn)左右的情形，是無(wú)法拿到預(yù)售證的。

    此外，北京5、6月入市的大多是限競(jìng)房項(xiàng)目，豪宅項(xiàng)目幾乎沒(méi)有出現(xiàn)；在佛山，開(kāi)發(fā)商普遍擔(dān)心，被住建部警示后，佛山限價(jià)政策將進(jìn)一步收緊。

    “開(kāi)發(fā)商都很關(guān)注限價(jià)政策的變化，很多時(shí)候變化并沒(méi)有明確的文件，但從批售行為上可以判斷政府的決策趨勢(shì)，是收緊還是松動(dòng)，近期很明顯沒(méi)有批10萬(wàn)單價(jià)的項(xiàng)目了。”深圳一開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

    對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從當(dāng)前樓市看，重申房住不炒的調(diào)控基調(diào)，勢(shì)必帶來(lái)各地相關(guān)政策的收緊，預(yù)計(jì)限價(jià)政策在很多城市也會(huì)重新嚴(yán)格執(zhí)行。

    他判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期將會(huì)改變；今年下半年樓市會(huì)呈現(xiàn)V字形的走勢(shì)，即三季度會(huì)降溫，四季度會(huì)略有反彈。

    張大偉則認(rèn)為，目前看，這一輪因?yàn)?019年初資金寬松帶來(lái)的小陽(yáng)春，在政策影響下快速退燒，6-8月有可能會(huì)進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。

    據(jù)6月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份70城房?jī)r(jià)熱度已呈下降趨勢(shì)，尤其是一二線城市，一、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均與上月相同或回落。