6月下旬以來，涉房企業的“IPO盛宴”繼續升溫。

    僅6月29日，就有5家涉房企業公布了IPO進程。如港龍中國地產、正榮服務、綠城管理等3家涉房企業同步開啟全球發售，共擬募資11.28億港元；世茂服務和金科智慧服務向港交所遞交了招股書。

    6月24日，也有3家物業服務企業公告了IPO進程，如正榮服務于港交所更新了聆訊后資料集，港交所披露了榮萬家生活服務股份有限公司的招股書，合景泰富集團正式提呈合景悠活集團控股有限公司IPO申請文件。

    據《每日經濟新聞》記者統計，今年以來已有8家涉房企業成功上市（除上述3家，還有鴻坤物業、興業物聯、建業新生活、金融街物業、弘陽服務），另有8家企業已遞交招股書（金科智慧服務、世茂服務、佳源服務、宋都服務、星盛商業管理、榮萬家、合景悠活，以及雅居樂旗下的產業板塊“雅城”），而華潤物業等企業也準備踏入上市征程。

    多位業內人士指出，涉房企業扎堆涌入香港資本市場，投資者將有更多選擇，配置資產也必然“貨比三家”，相應地將加劇個股之間的比較和競爭。

    3只涉房股同日發售

    在6月29日同日發布全球發售公告的三家企業，正好代表了三個涉房專業領域。

    作為中小房地產開發企業的代表，港龍中國地產開發面積逾千萬平方米，雖體量中型，但有一定特點。其布局圍繞長三角和華中，在上海、杭州、南京、蘇州、無錫等城市儲備了544萬平方米土儲，三年復合增長率79.9%，具自身發展特點，也由此得到李家杰等基石投資者的入局。

    港龍中國地產此次全球發售4億股，包括國際發售股份數目3.6億股，以及香港發售股份數目4000萬股，發售價介于每股3.60港元和4.10港元之間，股票在7月15日正式開始買賣。

    再看“代建第一股”綠城管理，則表現出細分領域的“獨角獸”優勢，代建項目260個、管理總建筑面積6750萬平方米，均位居行業第一且遠超第二名體量。此次綠城管理發行約4.78億股，最高發售價每股3港元，預期不低于每股2.2港元，股票代號9979，預計于7月10日登陸港交所。

    正榮服務作為此次IPO的物業企業代表之一，全球發售2.5億股，其中香港發售2500萬股，國際發售2.25億股，10%為公開發售，90%為國際配售。按此次披露的發售價（3.6~4.7港元/股）計算，此次正榮服務上市擬募集資金在9億~11.75億港元之間，依托母公司的背書，也或能獲得投資者的青睞。

    18家物業企業競逐港股

    在這一輪涉房企業IPO的盛宴中，競爭最為激烈的無疑是物業服務領域。截至目前，今年已上市或公開上市信息的物業企業已有18家。

    6月29日，除了3家公開發售股票的企業，世茂服務和金科智慧服務則同步遞交招股書。

    世茂服務招股書顯示，截至2019年末，公司合約總建筑面積達1.009億平方米，覆蓋國內25個省91個城市。其中主要包括管理184項物業，總在管建筑面積為6820萬平方米。

    金科智慧服務招股書顯示，于2017年、2018年及2019年，公司收入為10.47億元、15.23億元及23.27億元，復合年增長率約為49.1%；凈利潤分別為1.13億元、1.63億元及3.74億元，復合年增長率約為81.5%。

    數據來源：億翰智庫、嘉和家業（據Wind）

    值得一提的是，幾天前的6月24日，正榮服務集團、榮萬家生活服務、合景悠活集團等3家物業企業同日公告了IPO進程。

    其中，于港交所更新了聆訊后資料集的正榮服務集團，在管項目達149個，覆蓋四大區域中的21個城市，在管總建筑面積約為2290萬平方米，總簽約建筑面積約為3700萬平方米；在港交所披露招股書的榮萬家生活服務，共管理251個物業管理項目，在管總建筑面積為4840萬平方米，覆蓋15個省、直轄市及自治區的31個城市；正式提呈IPO申請文件的合景悠活集團，則管理著106個住宅物業，在管總建筑面積為1830萬平方米，總合約建筑面積為2940萬平方米。

    《每日經濟新聞》記者注意到，2019年物業服務股表現突出，今年以來股價則累計上漲47.01%，遠超醫療保健行業。其中，銀城生活服務、永升生活服務、鑫苑服務、中奧到家、時代鄰里漲幅居前，股價分別累計上漲188.04%、120.24%、112.62%、110.33%和100%。

    對此，58安居客房產研究院分院院長張波認為，物業公司本身屬于輕資產行業，收入波動較小，并且物業服務企業本身受疫情影響相對小，市場對于上市物業企業的預期也會相對穩定，屬于“避險”性較強的企業，因此當下節點有相對較好表現。

    “房企積極謀求旗下物業公司上市也正是看好了良好的融資屬性，未來隨著在管面積不斷擴大，大型物業公司的增長潛力不容小覷。”張波表示，物業股作為確定性中等的新股，在今年會經受更多的審視。今年物業股市場，投資者需要在投入和退出的節點上投入更多技術，尤其是以短線套利為主的投資者。

    物業股估值兩極分化

    隨著房地產行業上下游相關產業鏈逐漸成長，尤其是物業板塊，已經到了大舉進軍資本市場的階段。但伴隨上市的地產股逐漸增多，物業股的估值也面臨分化。

    從2019年數據看，A股招商積余市盈率達到113倍，H股市盈率最高的時代鄰里達到90.7倍，而祈福生活服務僅5.7倍。

    Wind數據顯示，目前26家A+H物業股加權平均的市盈率（TTM）為59倍，而有14家物業股市盈率（TTM）低于平均值，而高于平均值的12只物業股均為體量和凈利潤有規模優勢的企業。

    例如招商積余擁有中航物業、招商物業兩家公司的物業，2019年在管面積達到1.53億平方米；2019年歸母凈利潤達到1億元的新大正，市盈率也高達60倍，體現出費用率的優勢。

    相反，即使如上市較早的如彩生活，因企業本身業績增幅有限、變現能力不達標，資本市場的反應也很直接，僅給出了9.8倍的市盈率。

    數據來源：億翰智庫、嘉和家業據企業招股書整理

    張波則表示，造成物業公司估值差異的因素很多，一方面從財務指標來看，自身的盈利能力、負債水平、資產分布都會產生直接影響；另一方面，公司在管面積增長、品牌吸引力或美譽度、現有股東及管理者方面也會產生不同程度的影響。同時，物業公司的收入較容易預估，不同物業公司的未來現金流入情況也會對其估值產生重要影響。

    在這一個通往“成熟賽場”的路上，有特征的物業股會更有機會。如商業和住宅比例有優勢的企業，由于商業物業比住宅物業的收費單價更高，可產生更高利潤，因而這個業務結構能帶給公司更高的收益率。

    事實上，不少近期IPO的物業企業，也很注重突出業務結構的特點。如金融街物業，主要服務對象是商務物業，收入占比65%；非商務物業包含住宅、公共物業、醫院、教育物業等，收入占比從2017年的28%增加至2019年的33%。

    弘陽服務近三年的商業在管面積的增速40%，已經高于住宅面積的增速（29.4%）。其最新的收入結構中，物業管理服務收入占比降至70.5%、非業主增值服務收入增至24.1%、社區增值服務收入增至5.4%。

    張波認為，隨著房地產市場集中度不斷提升，大型物業公司的估值還將不斷提升，優勝略汰下，優質物業公司的競爭力也會不斷體現。